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Servitus altius non tollendi, ossia la servitù di non costruire oltre una certa altezza.

La servitù di non edificare al di sopra di una determinata altezza, accertamento della violazione ed eventuale risarcimento danno
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Servitù, nozione e concetto di utilità

Servitù, ovvero diritto reale di godimento su cosa altrui.

Qual è il contenuto di questo diritto?

Recita l'art. 1027 c.c. "La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario".

Il successivo art. 1028 completando la norma testé citata afferma che "l'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo".

Il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non è un diritto reale

In sostanza al diritto di poter utilizzare il fondo altrui (non necessariamente confinante) deve per forza di cose corrispondere un'utilità che sia riconducibile direttamente alla proprietà e quindi di riflesso al suo titolare.

Per fare un esempio: il diritto di passare sul fondo del vicino (c.d. servitù di passaggio) spiega i propri effetti direttamente sulla proprietà in quanto consente di goderne in modo pieno e quindi migliore.

Quando alla servitù connessa alla destinazione industriale, "è stato detto che per poter rispettare il carattere della predialità, l'utilità deve essere ricondotta al fondo e non all'attività industriale in sé considerata" (D.Minussi, Proprietà - Possesso - Diritti Reali, edizioni Simone, 2009).

Servitù, il contenuto

La stessa dottrina ha altresì brillantemente evidenziato che quello di servitù è un diritto tipico dal contenuto atipico.

Insomma i caratteri del diritto devono essere quelli indicati dalla norma, ma il suo concretarsi può variare nei modi più diversi.

Può anche accade che fattispecie rispetto alle quali si escludeva la configurabilità della servitù, più recentemente, a determinate condizioni siano considerate tali.

È il caso del diritto di parcheggiare sul fondo altrui rispetto al quale la più recente giurisprudenza afferma che "per l'esistenza di una servitù non rileva la natura del vantaggio previsto dal titolo ma il fatto che esso sia concepito come qualitas fundi in virtù del rapporto, istituito convenzionalmente, di strumentalità e di servizio tra gli immobili, in modo che l'incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante, non essendo imprescindibilmente legato ad una attività personale del singolo beneficiario (Cass. 505/1974; Cass. 2413/1982; Cass. 9232/1991).

Entro tali limiti, qualunque utilità che non sia di carattere puramente soggettivo e che si concretizzi in un vantaggio per il fondo dominante, in relazione alle caratteristiche e alla destinazione del diritto, può assumere carattere di realità (Cass. 16698/2017; Cass. 10370/1997; Cass. 832/1993; Cass. 9232/1991). E' dunque una mera questio facti stabilire, in base all'esame del titolo, se le parti abbiano inteso costituire una servitù o un diritto meramente obbligatorio, non sussistendo alcun ostacolo di carattere concettuale ad ammettere che il diritto parcheggio sia strutturato secondo lo schema dell'art. 1027 c.c." Cass. 18 marzo 2019, n. 7561".

Parcheggio pertinenziale condominiale. Se il costruttore non destina l'area a parcheggio non sorge il diritto reale d'uso dell'area.

Servitù altius non tollendi

Tra le servitù non espressamente menzionate da codice civile e che invece possono essere considerate tale, v'è la servitù che impone al titolare del fondo servente di non costruire oltre una certa altezza.

La giurisprudenza in materia di parcheggio ha sostanzialmente rimarcato che le servitù possono essere tante quante sono le possibili utilità per il fondo interessato.

In questo senso è stata considerata tale la c.d. servitus altius non tollendi, vale a dire la servitù di non edificare al di sopra di una determinata altezza.

Che cosa accade se il proprietario del fondo servente non rispetta questa prescrizione?

La risposta è molto semplice: il proprietario del fondo dominante può agire giudizialmente per ottenere l'accertamento della violazione, la remissione in pristino dello stato dei luoghi e l'eventuale risarcimento del danno subito.

È usuale trovare questo genere di servitù (ossia il divieto di sopraelevare) nell'ambito dei c.d. regolamenti contrattuali di origine assembleare.

Qual è la sua funzione? Secondo la Suprema Corte di Cassazione, "la causa del detto divieto - come di altre analoghe clausole comportati l'obbligo di non apportare modifiche di sorta alle proprie unità abitative - va individuata essenzialmente nell'avvertita esigenza sia di non alterare il rapporto tra il valore dell'appartamento dell'ultimo piano rispetto al valore delle unità immobiliari ubicate nei piani sottostanti, sia di evitare l'accrescimento - a scapito degli altri condomini - del diritto del proprietario dell'ultimo piano sulle parti comuni dell'edificio conseguente all'incremento dell'utilizzo di tali parti comuni.

Non è possibile subordinare la tutela giudiziale di una tale servitù, come, in genere, di ogni diritto reale, all'esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti lesivi, attesa l'assolutezza propria di tali situazioni giuridiche soggettive, tutelate da ogni forma di compressione o ingerenza da parte di chiunque, col solo limite del divieto di atti emulativi (nella specie non configurabile) e salva la rilevanza dell'entità del pregiudizio al solo fine della quantificazione dell'eventuale risarcimento" (Cass. 12.10.2009 n. 21629).

In questi casi il proprietario del fondo dominante, al fine di non incappare nella prescrizione, dovrà agire per ottenere l'accertamento della violazione nel termine di vent'anni che decorre dal giorno in cui è stata realizzata l'opera vietata (art. 1073 c.c.).

Breve focus sulla servitù di passaggio

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