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Servitus altius non tollendi, ossia la servitù di non costruire oltre una certa altezza.
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Servitus altius non tollendi, ossia la servitù di non costruire oltre una certa altezza.

La servitù di non edificare al di sopra di una determinata altezza, accertamento della violazione ed eventuale risarcimento danno

Avv. Alessandro Gallucci 

Recita l’art. 1027 c.c. “ La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. Il successivo art. 1028 completando la norma testé citata afferma che “l'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo”.

In sostanza al diritto di poter utilizzare il fondo altrui (non necessariamente confinante) deve per forza di cose corrispondere un’utilità che sia riconducibile direttamente alla proprietà e quindi di riflesso al suo titolare.

Per fare un esempio: il diritto di passare sul fondo del vicino (c.d. servitù di passaggio) spiega i propri effetti direttamente sulla proprietà in quanto consente di goderne in modo pieno e quindi migliore.

Il diritto di parcheggiare sul fondo altrui, invece, non dà alcuna utilità connessa alla proprietà ma solo una maggiore comodità per il suo titolare.

Quest’ultima fattispecie prende il nome di servitù irregolare in quanto si caratterizza come rapporto contrattuale che può nascere solamente in base ad un accordo tra le parti (le servitù invece possono essere imposte anche a mezzo di provvedimento giurisdizionale).

E’ usuale affermare che le servitù possono essere tante quante sono le possibili utilità per il fondo interessato. In questo senso è stata considerata tale la c.d. servitus altius non tollendi, vale a dire la servitù di non edificare al di sopra di una determinata altezza.

Che cosa accade se il proprietario del fondo servente non rispetta questa prescrizione? La risposta è molto semplice: il proprietario del fondo dominante può agire giudizialmente per ottenere l’accertamento della violazione, la remissione in pristino dello stato dei luoghi e l’eventuale risarcimento del danno subito.

E’ usuale trovare questo genere di servitù (ossia il divieto di sopraelevare) nell’ambito dei c.d. regolamenti contrattuali di origine assembleare. Qual è la sua funzione? Secondo la Suprema Corte di Cassazione, “ la causa del detto divieto - come di altre analoghe clausole comportati l'obbligo di non apportare modifiche di sorta alle proprie unità abitative - va individuata essenzialmente nell'avvertita esigenza sia di non alterare il rapporto tra il valore dell'appartamento dell'ultimo piano rispetto al valore delle unità immobiliari ubicate nei piani sottostanti, sia di evitare l'accrescimento - a scapito degli altri condomini - del diritto del proprietario dell'ultimo piano sulle parti comuni dell'edificio conseguente all'incremento dell'utilizzo di tali parti comuni.

Non è possibile subordinare la tutela giudiziale di una tale servitù, come, in genere, di ogni diritto reale, all'esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti lesivi, attesa l'assolutezza propria di tali situazioni giuridiche soggettive, tutelate da ogni forma di compressione o ingerenza da parte di chiunque, col solo limite del divieto di atti emulativi (nella specie non configurabile) e salva la rilevanza dell'entità del pregiudizio al solo fine della quantificazione dell'eventuale risarcimento” (Cass. 12.10.2009 n. 21629).

In questi casi il proprietario del fondo dominante, al fine di non incappare nella prescrizione, dovrà agire per ottenere l’accertamento della violazione nel termine di vent’anni che decorre dal giorno in cui è stata realizzata l’opera vietata (art. 1073 c.c.)

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