Tizio è proprietario di un’unità immobiliare di notevoli dimensioni e decide di dividerla in due parti. Così fatto le due nuove porzioni vengono cedute come unità immobiliari autonome. La vendita, a Caio e Sempronio, avviene contemporaneamente.
Solo dopo di questa Caio ha piena contezza del fatto che il suo fondo è intercluso (vale a dire non ha accesso diretto alla pubblica via) e decide, così, di domandare ad altro vicino, il condominio Alfa, la servitù coattiva di passaggio nel cortile comune al fine di accedere alla pubblica via.
Questa, di fatto, è la vicenda che ha occupato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 21526 del 18 ottobre 2011. Due le norme di cui vale la pena accennare prima di comprendere come gli ermellini abbiano dato soluzione al caso. In primis la servitù di passaggio. Ai sensi dell’art. 1051 c.c.
“ Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.
Il passaggio si deve stabilire in quella parte in cui l'accesso alla via pubblica e più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.
Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica”.
Se le parti non si mettono d’accordo, quindi, il proprietario del fondo intercluso può agire in giudizio contro il titolare del fondo servente per vedersi riconosciuto il diritto di passaggio coattivo sulla proprietà di quest’ultimo.
Ad oggi, ai sensi del d.lgs n. 28/10, l’azione dev’essere preceduta dal così detto tentativo di conciliazione.
Nell’ambito delle norme dettate in materia di passaggio coattivo un’altra che interessa più da vicino il caso descritto in principio è l’art. 1054 c.c. a mente del quale:
“ Se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, il proprietario ha diritto di ottenere dall'altro contraente il passaggio senza alcuna indennità.”
La stessa norma si applica in caso di divisione”.
E proprio di questa norma il condominio, sul cui cortile l’attore chiedeva l’instaurazione della servitù, lamentava la mancata applicazione nel ricorso per Cassazione.
La Corte regolatrice, però, l’ha ritenuta inapplicabile al caso di specie poiché “ nell'ipotesi in cui il fondo, originariamente unico, sia divenuto intercluso per effetto d'alienazione di una parte di esso a titolo oneroso, il diritto dell'acquirente di ottenere la costituzione coattiva e gratuita della servitù di passaggio, ai sensi dell'art. 1054 c.c., nel residuo fondo dell'alienante, può farsi valere soltanto nei confronti di quest'ultimo e dei suoi eredi, non anche nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dell'alienante medesimo (Cass. n. 5796 del 17/03/2005; Cass. n. 5125 del 26/05/1999; Cass. 22.5.1974 n. 1514 e 26.2.1977 n. 832)” (Cass. 18 ottobre 2011 n. 21526).
In pratica siccome la cessione era avvenuta contemporaneamente, la parte del fondo non interclusa scaturita dalla divisione non poteva essere soggetta a servitù ai sensi dell’art. 1054 c.c.
