Ai sensi dell’art. 1126 c.c.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La norma è dettata per i lastrici solari in uso esclusivo ad uno o più condomini ma la giurisprudenza ha equiparato l’uso alla proprietà ai fini dell’applicazione del suddetto articolo.
Per dirla diversamente: che il lastrico sia di proprietà esclusiva o di proprietà condominiale ma di uso esclusivo cambia poco ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 c.c.
Tale articolo non è stato oggetto di modificazioni da parte della così detta riforma del condominio (https://www.condominioweb.com/riforma_del_condominio).
Nel caso di lastrico di proprietà esclusiva, però, il problema che si pone è il seguente: quali spese sono a carico del proprietario e quali, invece, a carico del condominio?
In buona sostanza: per quali spese si applica l’art. 1126 c.c.?
La Cassazione, con una sentenza dello scorso 6 febbraio, è tornata sull’argomento ribadendo il proprio consolidato orientamento.
I ricorrenti per cassazione, che avevano impugnato la sentenza sfavorevole al condominio, ponevano ai giudici di piazza Cavour il seguente quesito: "dica la Corte adita se la disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione tra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisca solo alle ripar azioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione, o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario e se, in caso di difetti originari o di progettazione dell'opera, competa, in via esclusiva al proprietario del lastrico solare ex art. 2051 c.c. il ripristino delle parti strutturali" (Cass. 6 febbraio 2013, n. 2840).
Gli ermellini hanno risposto nel modo seguente: “si osserva che, secondo la univoca giurisprudenza di questa Corte (che non risulta in alcun modo valorizzata dal giudice di appello), in tema di condominio, la disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; pertanto, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (cfr. Cass. n. 5925 del 1993; Cass. n. 6060 del 1998 e, da ultimo, Cass. n. 9084 del 2010).
In altri termini, mentre per i vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione (v. Cass., S.U., n. 3672 del 1997; Cass. n. 5848 del 2007 e Cass. n. 4596 del 2012) l'art. 1126 c.c. (secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ovvero nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo), con riferimento alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica il disposto dell'art. 2051 c.c., con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del Condominio” (Cass. 6 febbraio 2013, n. 2840)
Insomma se si tratta di difetti costruttivi, il condominio non è responsabile e l’onere della riparazione spetta al proprietario esclusivo. In tal caso quest’ultimo, se ancora in tempo, potrà agire contro il costruttore per gravi difetti dell’immobile ai sensi dell’art. 2051 c.c.
