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Il lastrico solare di proprietà esclusiva rientra tra le agevolazioni fiscali della prima casa
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Il lastrico solare di proprietà esclusiva rientra tra le agevolazioni fiscali della prima casa

Lastrico solare condominiale: agevolazioni fiscali

Dott. Ivan Meo  

Il principio

La Corte di Cassazione con questa recente sentenza -n. 6259 depositata a marzo- ha respinto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate dando il via libera alle agevolazioni fiscali sulla prima casa anche sul lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino.

Le pertinenze: identificazione e caratteristiche

I giudici, nelle motivazioni precisano che dal tenore letterale della norme contenute nel testo unico sull'imposta di registro, si ritiene che l'ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell'immobile, di cui all'art. 817 cc, ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale ricompreso anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente.

=> Una breve panoramica sul lastrico solare.

La dottrina unanime riconosce che per l'insorgere del rapporto pertinenziale sono necessari due presupposti: un elemento oggettivo costituito dal vincolo di strumentalità e un elemento soggettivo, dato dall'effettiva volontà dell'avente diritto a destinare una cosa al servizio o all'ornamento dell'altra (Cfr. Tamburrino, Pertinenze in ED, XXXIII, Milano, 1983).

Sulla stessa linea anche giurisprudenza che ritiene, ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessario il requisito soggettivo dell'appartenenza del bene accessorio e del bene principale in proprietà al medesimo soggetto (Cass. 12983/2002), mentre precisa che non si configura una pertinenza, bensì un caso di proprietà comune di un bene accessorio ovvero di servitù imposta sullo stesso, ove il bene accessorio sia adibito contemporaneamente al servizio di diversi beni appartenenti a soggetti differenti (Cass. 14559/2004).

=> Agevolazione prima casa, non basta il preliminare di acquisto

Le pertinenze immobiliari: tipologie

Per configurare una pertinenza immobiliare è necessario, secondo la dottrina (Costantino., Universalità di mobili e pertinenze, Torino, 1982), che vi sia una propria autonomia funzionale e i beni siano suscettibile di una astratta individuazione.

È ritenuta indispensabile anche l'appartenenza ad un unico proprietario in quanto l'atto di destinazione imprime all'immobile una modifica funzionale durevole e rilevante. La giurisprudenza ha però precisato che non vi è rapporto pertinenziale:

  • nei casi in cui un bene immobile viene incorporato o connesso all'altro sì da formare un unicum strutturale (Cass. 117/1985).
  • vani posti al servizio esclusivo di un bene immobile, come cucina, bagno e soffitta, in quanto sono parti essenziali per il suo completamento e concorrono pariteticamente e unitariamente all'utilizzazione funzionale dell'immobile (Cass. 2016/1998).

Mentre:

  • le scale o l'ascensore possono essere considerate pertinenze purché parti essenziali dell'immobile (Cass. 5386/1977).
  • Il sottotetto di un edificio è considerato una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando assolve all'esclusiva funzione di isolarlo e proteggerlo.

=> L'appartamento realizzato sul lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio

    In merito al caso di specie la Cassazione con sentenza 18/11/1992, n. 12317 aveva precisato che la terrazza ancorché prospiciente il cortile comune dell'edificio condominiale appartiene in via esclusiva al proprietario dell'appartamento al quale accede in qualità di pertinenza.

    Nel caso di specie, analizzato dalla sentenza in allegato, non vi risulta precedenti analoghi. La Cassazione ha respinto il ricorso dell'Agenzia delle entrate, dando ragione al proprietario di un appartamento con annesso lastrico solare. In motivane la Cassazione spiega i presupposti su cui ha basato il suo ragionamento.

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    Scarica Corte di Cassazione n. 6259 03/2013

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