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maurina

Lastrico solare ad uso esclusivo: ripartizione spese

Domanda: ripartizione spese rifacimento ed impermeabilizzazione lastrico solare ad uso esclusivo.

Trattasi di immobile così composto:

proprietario A: mansarda, 1° piano appartamento con al piano lastrico solare ad uso esclusivo di mq. 80 di cui una parte di circa mq. 20 aggettante rispetto alla facciata condominiale

proprietario B: proprietario di negozio al piano terra (solo parzialmente coperto dal suddetto lastrico) e da magazzino al piano sottostrada

Proprietario C: propietario di negozio al piano terra (solo parzialmente coperto dal suddetto lastrico) e da magazzino al piano sottostrada

- Le spese relative alla parte aggettante a chi spettano?

- Essendo una piccola unità se il proprietario del lastrico paga solo 1/3 delle spese, gli altri due proprietari si debbono accollare l’onere dei 2/3? (quindi pagano quanto colui che gode dell’utilizzo esclusivo del lastrico, sembra eccessivo).

- Le spese relative alla parte aggettante a chi spettano?

- Essendo una piccola unità se il proprietario del lastrico paga solo 1/3 delle spese, gli altri due proprietari si debbono accollare l’onere dei 2/3? (quindi pagano quanto colui che gode dell’utilizzo esclusivo del lastrico, sembra eccessivo).

- Le spese delle parte aggettante spettano al proprietario del lastrico, in quanto la parte aggettante non è un lastrico di copertura ma un vero e proprio balcone aggettante.

- L'art. 1126 cc stabilisce che le spese del lastrico vengano ripartite per 1/3 al proprietario del lastrico, e 2/3 ai proprietari sottostanti sulla verticale del lastrico ripartite tra loro in proporzione mlm, fatto salvo altri accordi unanimi o convenzioni diverse, se a voi sembra eccessivo è sempre possibile trovare un accoro unanime.

Domanda: ripartizione spese rifacimento ed impermeabilizzazione lastrico solare ad uso esclusivo.

- Le spese relative alla parte aggettante a chi spettano ?

- Essendo una piccola unità se il proprietario del lastrico paga solo 1/3 delle spese, gli altri due proprietari si debbono accollare l’onere dei 2/3? (quindi pagano quanto colui che gode dell’utilizzo esclusivo del lastrico, sembra eccessivo).

Per le spese della parte aggettante ti ha già risposto Tullio.

Per il secondo quesito vorrei rettificare (in parte) quanto da te affermato. Il proprietario del lastrico solare ad uso esclusivo paga 1/3 delle spese. La rimanente parte dei 2/3 spetta ai condomini sottostanti la verticale del lastrico solare MA DEVE ESSERE COMPRESO, PER LA SUA QUOTA MILLESIMALE, ANCHE IL PROPRIETARIO DEL LASTRICO SOLARE. Proprio perché la parte sottostante il lastrico solare è considerata condominiale.

 

Testualmente l’articolo 1126 recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

... MA DEVE ESSERE COMPRESO, PER LA SUA QUOTA MILLESIMALE, ANCHE IL PROPRIETARIO DEL LASTRICO SOLARE. Proprio perché la parte sottostante il lastrico solare è considerata condominiale.
Mi spiace contraddire questa affermazione, ma la Cassazione ha precisato che le parti comuni non vengono comprese nei 2/3 nel caso di lastrico solare ad uso esclusivo;

 

Lastrico solare spese le parti comuni non pagano

Con la sentenza numero 11484/2017 la Corte di cassazione è tornata di nuovo sull'annosa questione della ripartizione delle spese per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare condominiale di uso esclusivo.In particolare, con tale pronuncia, i giudici hanno chiarito che i due terzi della spesa, posti dal codice civile a carico del condominio, gravano non su tutti i condomini in relazione alla proprietà delle parti comuni che si trovano nella colonna sottostante, ma sui proprietari individuali delle unità immobiliare che sono ricomprese nella proiezione verticale del lastrico da riparare o ricostruire e alle quali, quindi, questo fa da copertura. Restano, quindi, esclusi i condomini ai quali il lastrico non fa da copertura.

Del resto, per la Corte di cassazione, "è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì alcune parti comuni a tutti i condomini". Si pensi, ad esempio, al suolo, alle facciate o alle fondazioni. Se però "bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione".

Resta fermo il fatto che tale norma non è inderogabile e che, quindi, il regolamento di condominio può anche stabilire che le predette spese siano poste a carico di tutti i condomini.

Vi ringrazio per le vostre precise e competenti risposte e chiedo: per le eventuali spese per la sistemazione del tetto, essendo la mia proprietà coperta per il 50% dal tetto e per l'altro 50% dal lastrico solare, dovranno essermi attribuite in base ai millesimi dell'intera proprietà o soltanto per il 50%? (cioè per la parte coperta in proiezione dal tetto).

Vi ringrazio per le vostre precise e competenti risposte e chiedo: per le eventuali spese per la sistemazione del tetto, essendo la mia proprietà coperta per il 50% dal tetto e per l'altro 50% dal lastrico solare, dovranno essermi attribuite in base ai millesimi dell'intera proprietà o soltanto per il 50%? (cioè per la parte coperta in proiezione dal tetto).
Per il tetto, fatto salvo altri accordi o convenzioni partecipi con tutti i tuoi millesimi.

E' sorto purtroppo un altro problema che mi ero dimenticato di chiarire: alla stessa altezza del tetto ed in sostituzione dello stesso, c'è un terrazzino di circa 20 mq. (che sostituisce a tutti gli effetti il tetto) al quale può accedere soltanto il proprietario della mansarda; le spese per il rifacimento dovranno essere 1/3 il proprietario e i 2/3 i proprietari in proiezione o con la stessa tabella utilizzata per le spese del tetto, considerando che è inserito nella parte terminale dell'immobile? Chiedo scusa e spero di essere stato sufficientemente chiaro. Grazie

E' sorto purtroppo un altro problema che mi ero dimenticato di chiarire: alla stessa altezza del tetto ed in sostituzione dello stesso, c'è un terrazzino di circa 20 mq. (che sostituisce a tutti gli effetti il tetto) al quale può accedere soltanto il proprietario della mansarda; le spese per il rifacimento dovranno essere 1/3 il proprietario e i 2/3 i proprietari in proiezione o con la stessa tabella utilizzata per le spese del tetto, considerando che è inserito nella parte terminale dell'immobile? Chiedo scusa e spero di essere stato sufficientemente chiaro. Grazie
Questo terrazzino sembra proprio ad uso esclusivo, per cui la spesa per il rifacimento se era necessario (e non per sfizio) salvo altri accordi unanimi si dovrà ripartire con il criterio dell'art 1126 cc, cioè 1/3 della spesa al proprietario esclusivo e i rimanenti 2/3 a tutti i condomini coperti dal lastrico in proporzione mlm.

Quel terrazzino assolve alla stessa funzione di un lastrico solare (se non è aggettante). Ciò significa che per la ripartizione delle spese di rifacimento si dovranno seguire le stesse regole del lastrico solare (art. 1126 cc), a meno che una norma di un RdC contrattuale non disponga diversamente.

 

Torno su quanto affermato nei post precedenti per dire che ai 2/3 della spesa partecipano tutti i condòmini che sono coperti anche solo parzialmente dal lastrico solare, ripartendo la spesa con tabella di proprietà. Per quanto riguarda colui che ha l’uso esclusivo del lastrico e che concorre ad 1/3 della spesa, se il suo appartamento ne fosse anche coperto, dovrà partecipare anche ai 2/3 della spesa, ma solo proporzionalmente alla quota millesimale della parte di appartamento che sfrutta la copertura. In sostanza se la sua u.i. fosse disposta su due livelli dove il secondo piano accede al lastrico e il piano sottostante ne è coperto, ai 2/3 della spesa dovrà partecipare soltanto con la parte millesimale relativa al piano sottostante.

Sono veramente "imbranata", ma mi chiedo il terrazzino è a livello mansarda ed inserito alla stessa altezza del tetto, che sostituisce a tutti gli effetti, sotto copre l'appartamento dello stesso proprietario della mansarda mentre ancora sotto il mio negozio e sotto ancora il mio fondo; se utilizziamo il sistema con proiezioni, io andrò a pagare una somma pari al proprietario della mansarda che ha l'uso del terrazzino e dell'appartamento, mentre il terzo proprietario viene escluso completamente. La cosa mi sembra un po strana considerando che le altre spese del tetto vengono suddivise con la tabella dei millesimi di proprietà e non con quella che considera le proiezioni? Grazie

Volevo chiarire che solo un 40% della mia proprietà viene coperta in proiezione dal tetto mentre il 60% dal lastrico solare; comunque io debbo pagare la mia quota in proiezione sotto il lastrico solare e la mia quota in millesimi di proprietà del tetto, mentre il terzo proprietario viene escluso completamente dal pagamento non avendo proprietà in proiezione sotto il terrazzino all'ultimo piano. A me sembra ingiusto, comunque vi ringrazio anticipatamente se vorrete chiarirmi questo aspetto.

Sono veramente "imbranata", ma mi chiedo il terrazzino è a livello mansarda ed inserito alla stessa altezza del tetto, che sostituisce a tutti gli effetti, sotto copre l'appartamento dello stesso proprietario della mansarda mentre ancora sotto il mio negozio e sotto ancora il mio fondo; se utilizziamo il sistema con proiezioni, io andrò a pagare una somma pari al proprietario della mansarda che ha l'uso del terrazzino e dell'appartamento, mentre il terzo proprietario viene escluso completamente. La cosa mi sembra un po strana considerando che le altre spese del tetto vengono suddivise con la tabella dei millesimi di proprietà e non con quella che considera le proiezioni? Grazie
Purtroppo le norme sono queste, il tetto è comunque parte comune a tutti (fatto salvo titolo diverso) per cui tutti devono contribuire alla spesa per manutenzioni, riparazioni, rifacimento ecc ecc, mentre per i lastrici la cosa è diversa ed esiste uno specifico articolo del cc il 1126, e pi ci sono le interpretazioni della Cassazione nel caso lo stesso proprietario del lastrico possieda anche proprietà private sotto il lastrico, come ben spiegato da Bilbetto, anche questo però potrebbe essere vincolato da diverse convenzioni o accordi unanimi tra tutti gli interessati.
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