Ai sensi dell’art. 1027 c.c. “ La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Sebbene il codice disciplini il concetto di questo diritto reale di godimento su cosa altrui, non ne specifica tassativamente il contenuto. Ciò vuol dire che accanto alle ipotesi nominate di servitù (es. servitù di passaggio, acquedotto, ecc.), esse potranno configurarsi tutte le volte in cui sia rintracciabile una utilità per il fondo dominante rispetto a quello servente.
In ogni caso, è l’art. 1067 c.c. a ricordarlo:
“ Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo”.
Il cambio di destinazione d’un locale condominiale, da sala macchine a locale per lo svolgimento delle assemblea, accessibile tramite passaggio su fondo altrui deve essere considerato vietato ai sensi dell’art. 1067 c.c.? La risposta al quesito è positiva, in quanto, come specifica la Corte d’Appello di Roma che s’è occupata d’una vicenda del genere, quando l'avvenuta trasformazione dell'immobile, fruente della servitù di passaggio, abbia determinato in concreto un più intenso traffico di persone e veicoli sul fondo servente, non può perciò solo affermarsi che l'aggravamento della servitù sia in re ipsa, occorrendo accertare, in relazione allo stato dei luoghi e alle altre circostanze della concreta fattispecie, se l'attuale maggiore intensità del passaggio resti ricompresa nella normalità dei bisogni prevedibili al momento della costituzione della servitù, o se invece, esorbitando dai limiti anzidetti, sì risolva in effettiva molestia, economicamente apprezzabile come più gravosa».
Ciò detto, si osserva che nel caso in esame l'esercizio della servitù di passaggio era legato alle esigenze di manutenzione degli impianti, esigenze che rivestono carattere discontinuo e che comportano il passaggio di poche persone.
Con il mutamento dì destinazione, verificatosi a seguito della dismissione dell'impianto idrico e consistito nell’adibire il locale ex cassoni a luogo ove svolgere le riunioni assembleari, è indubbio che vi sia stato un aggravamento della servitù, atteso che siffatto mutamento implica il contemporaneo passaggio di una pluralità di persone ( tutti i condomini }, un'inevitabile maggiore rumorosità, che assume particolare rilievo in considerazione del fatto che l'appartamento degli attori si affaccia sui terrazzo, ed il possibile stazionamento da parte dei condomini sul terrazzo.
E’ vero che ciò non avviene dì frequente, atteso che normalmente l'assemblea viene convocata una volta all'anno, ma è anche vero che non si può escludere un maggior numero di assemblee nel corso dell’anno, essendo prevista la possibilità di assemblee straordinarie su iniziativa dell'amministratore o dei condomini ( art. 66 disp. art. c.c.).
Per quanto fin qui detto, si deve ritenere che la trasformazione avvenuta nel fondo dominante ha apportato ad esso un vantaggio di tipo diverso rispetto a quello contrattualmente stabilito, tanto da costituire una nuova utilitas - non prevedibile - e comunque tale da imporre al fondo servente un peso maggiore rispetto a quello originario.
Per tali motivi, in accoglimento della domanda degli attori, bisogna ordinare al condominio di non utilizzare il locale ex cassoni quale luogo per lo svolgimento delle riunioni assembleari” (App. Roma 20 ottobre 2010 n. 21280).
E’ chiaro che la valutazione dell’aggravamento della servitù debba essere effettuata caso per caso sicché la portata generale del principio espresso dalla sentenza non può non pagare un prezzo alla stretta connessione con le caratteristiche dello stato dei luoghi oggetto della controversia. Come dire, l’aggravamento va valutato caso per caso.
