Condominio e servitù del padre di famiglia
La servitù esistente all'interno di un condominio può essere stata costituita per destinazione del padre di famiglia. E quando è così, non deve necessariamente risultare da un contratto.
Questo è quanto in sintesi si evince dall'ordinanza della Corte di Cassazione n. 22773 del 2019. Vediamo i passaggi logico-giuridici del provvedimento non senza avere premesso alcuni cenni circa i principali istituti coinvolti nel discorso e riguardanti la disciplina delle servitù e del condominio.
Nascita delle servitù per destinazione del padre di famiglia
Le servitù sono regolate dagli artt. 1027 e ss. c.c.; in generale, consistono in sostanza nel peso imposto a carico di una proprietà per l'utilità di un'altra e possono essere costituite coattivamente, cioè perché imposte dalla legge, o volontariamente, cioè liberamente; possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Le servitù coattive si costituiscono per contratto o, se questo non c'è, per sentenza e, quando previsto, per atto amministrativo. Le servitù volontarie si costituiscono per contratto o per testamento (v. art. 1031 c.c.).
Le servitù che sorgono per destinazione del padre di famiglia sono regolate dagli artt. 1061 e ss. c.c. e si hanno quando risulta che "La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù" (art. 1062, co.1 c.c.).
Inoltre, è previsto che "Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati" (art. 1062, co.2 c.c.).
Le servitù per destinazione del padre di famiglia, come quelle per usucapione, possono essere solo apparenti, cioè devono esserci "opere visibili e permanenti destinate al oro esercizio" (v. art. 1061 c.c).
Nascita di un condominio e servitù del padre di famiglia
Quanto al condominio, è qui importante ricordare che esso non dev'essere costituito con atti formali, nasce, come si dice, ipso iure, cioè nel momento stesso in cui si verificano le condizioni previste dalla legge.
Dette condizioni sono, in sintesi: la presenza di almeno due unità immobiliari in proprietà esclusiva ad altrettante persone (o gruppi di persone) e di parti o servizi comuni alle stesse, secondo quanto disposto dagli artt. 1117 e ss. cc. (v. tra tante Cass. n. 19829/2004).
Infatti, perché venga ad esistere un condominio, è sufficiente che vi siano - anche solo due - distinte proprietà di beni o servizi riferite a diverse unità immobiliari che abbiano in comune parti definibili condominiali (ex art. 1117 c.c.); se i condomini sono solo due, avremo un condominio minimo.
Quindi, da quanto sin qui detto, possiamo facilmente dedurre che può ben succedere che la nascita di una servitù per destinazione del padre di famiglia coincida con la nascita di un condominio.
Se cioè un unico proprietario divide l'immobile e ne cede parte ad altri e tra le due unità esistono parti comuni, avremo un condominio.
Se tra le due distinte proprietà esiste una situazione di asservimento inquadrabile come servitù apparente, sorta in seguito alla divisione dell'originaria, unica proprietà, avremo una servitù per destinazione del padre di famiglia all'interno del condominio (salvo che ai sensi dell'art. 1062 co.2 c.c., non risulti disposto il contrario).
Costituzione di una servitù su parti condominiali
La servitù per destinazione del padre di famiglia non deve risultare da un contratto
Il motivo di ricorso su cui si esprime, per quanto qui interessa, l'ordinanza in commento contesta la sentenza impugnata nel punto in cui ha ritenuto "sussistente una servitù di scolo dell'acqua piovana a favore del fondo dei coniugi … ed a carico di quello dei coniugi … con il trasferimento arbitrario da parte di questi ultimi della servitù nel fondo di un terzo".
Il ricorrente rileva che la costituzione della servitù non risulta nell'atto di compravendita (né da prove testimoniali); mentre la Corte risponde che ciò non rileva se ad es., e così è nel caso concreto, questa risulti costituita dal precedente proprietario dell'immobile originariamente unico e poi diviso: cioè, risulti costituita per destinazione del padre di famiglia ex artt. 1031 e 1062 c.c.
Infatti, si spiega, l'intero edificio può essere liberamente precostituito dal proprietario nel suo assetto, anche con modifiche successive in vista di eventuali vendite.
Le future vendite produrranno, da un lato, "il trasferimento delle proprietà sulle parti comuni" e quindi la nascita del condominio, dall'altro, (l'eventuale, aggiunge chi scrive) "costituzione, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia" (Cass. n. 22773/2019); il provvedimento menziona i precedenti di cui alle sentenze n. 11287/2018 e n. 6923/2015.
Servitù e condominio, tra atto costitutivo, diritto di esercizio, manutenzione e spese
