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Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?
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Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?

Spurgo fogna: l'intervento deve essere pagato dall'inquilino. I riferimenti normativi e le eccezioni.

Avv. Alessandro Gallucci 

Intervento di spurgo fogna, ovvero è uno sporco lavoro ma qualcuno lo deve pur fare.

Non è questo ciò che qui interessa, anche se è sempre utile considerare di cosa si sta parlando per capire chi se ne debba interessare.

Prendiamo, allora, spunto dal quesito di un nostro lettore, conduttore di un appartamento in condominio, il quale ci scrive:

«Abito in affitto in un appartamento in condominio. Il mese scorso s'è reso necessario un intervento per lo spurgo di un pozzetto della fogna condominiale e il proprietario mi ha chiesto di pagare questo intervento. È corretto?

Bravi e complimenti! Vi leggo sempre siete utilissimi»

La questione posta dal nostro lettore, che ringraziamo, riguarda l'addebito di una spesa condominiale nell'ambito dei rapporti di locazione.

Locazione e spese condominiali, quali norme si applicano?

Tre le norme cui fare riferimento:

a) quelle di rango legislativo;

b) quelle di rango regolamentare in relazione ai contratti così detti 3+2, transitori e per studenti universitari;

c) quelle inserite nel contratto di locazione.

Partiamo dalla lettura del dato legislativo e più nello specifico della legge n. 392/78.

Spurgo fogna, secondo la legge paga il conduttore

A mente del primo comma dell'art. 9 di questa legge, «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni».

Quanto ai contratti 3+2, nonché transitori e per studenti universitari, la risposta sta nell'allegato D al decreto 16 gennaio 2017.

Si tratta di un provvedimento adottato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, intitolato Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonche' dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge.

Ebbene, secondo l'Allegato D a tale atto è onere del conduttore provvedere alla spesa derivante da interventi di manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti.

La legge ed i regolamenti, quindi, danno ragione al proprietario di casa del nostro lettore, lo spurgo fogna attiene all'uso dell'abitazione e dei relativi impianti e quindi dei costi connessi all'uso è l'inquilino a doversi far carico. Conclusione logica e pienamente condivisibile.

Spurgo fogna per difetti dell'impianto

Certo, qualcuno potrebbe obiettare che l'ostruzione fognaria possa dipendere da difetti dell'impianto. Ipotesi possibile. In tal caso l'intervento non sarebbe dovuto all'uso, ma al difetto che ingenera una problematica che, in condizioni di normalità, non vi sarebbe stata. In queste circostanza, ad avviso di chi scrive, la spesa spetta al locatore, chiaramente in presenza della dimostrazione della riconducibilità dell'ostruzione non al semplice uso, ma al difetto dell'impianto.

Spurgo fogna e contratto di locazione

Svolte queste considerazioni sulla scorta delle disposizioni legislative e regolamentari, nonché valutata l'incidenza dei difetti dell'impianto sui costi di spurgo fogna, è utile valutare il contenuto del contratto in relazione al costo per l'intervento in esame.

Motivo?

Anche se accade assai raramente che un contratto escluda il pagamento degli oneri accessori (leggasi spese condominiali), potrebbe avvenire che sia così. È questo il senso di quel "salvo patto contrario" inserito nell'art. 9.

=> Risoluzione anticipata del contratto di locazione se l'inquilino viola il regolamento di condominio

Ad ogni buon conto, pure le più recenti tabelle di ripartizione degli oneri condominiali tra proprietario e conduttore concludono nel senso indicato dalla legge considerando intervento ordinario quello finalizzato alla la disostruzione dei condotti e pozzetti.

Una precisazione, rispetto a queste ultime, pare doverosa: esse non hanno validità generale ma spiegano i propri effetti solamente rispetto a quei contratti nei quali sono espressamente richiamate.

Il fatto che il conduttore debba pagare le spese di spurgo fogna, non vuol dire che non abbia diritto a verificare la congruità della somma richiestagli.

Il terzo comma dell'art. 9 della legge n. 392/78, infatti, chiarisce che «prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate».

Tale diritto può essere fatto valere anche direttamente nei confronti dell'amministratore (art. 1130-bis c.c.)

È bene ricordare (lo dice la legge n. 392/78 all'art. 9 più volte citato) che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta; entro questo periodo, quindi, il conduttore potrà esercitare i propri diritti senza essere tenuto a pagare prima della verifica.

Superato il bimestre indicato se l'importo degli oneri accessori non pagati supera le due mensilità di canone il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, anche attraverso la così detta azione di sfratto per morosità, laddove dovesse trattarsi di locazione di un'abitazione, fatta salva l'applicazione del termine di grazia in corso di causa.

=> Inquilino moroso e spese condominiali, problematiche e rimedi

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Michele
Michele mercoledì 17 giugno 2015 alle ore 17:29

questo per quanto riguarda un condominio, ma nel mio caso, sono in affitto, da 2 anni, casa singola, ho dovuto sopperire allo spurgo del tombino d'ispezione e a quanto pare si trattava di liquame di diversi anni precedente il mio inizio d'affitto. In questo caso chi paga io o il mio proprietario?
grazie

STEFANO
STEFANO mercoledì 29 luglio 2015 alle ore 15:43

Salve... la legge differenzia chi deve pagare l'intervento di spurgo differente da quello di disintasazione, visto che gli enti preposti a tali lavori li differnziano come prestazioni? La disintasazione può ritenersi "intervento straordinario"? o dipende da che cosa abbia intasato i tubi? Grazie.

Salvo
Salvo martedì 12 luglio 2016 alle ore 12:27

salve gentilmente vorrei un'informazione, abito in una casale in campagna dove e diviso da 3 famiglie, tutti e tre siamo in affitto, abbiamo una fossa biologica quelle delle acque chiare molto vecchia e quindi il condotto si è inclinato e va risanata la tubazione, la mia domanda è: è corretto che la proprietaria vuole fare i lavori ma non vuole contribuire alla vuotatura per far si che si possono fare i lavori? faccio presente che e 1 anno e mezzo e gia ho pagato di tasca mia la vuotatura perche ogni 3x 2 si riempie, cioe per fare i lavori va vuotata la fossa questa vuotatura chi la deve pagare noi inquilini o la propietaria? grazie

Pietro
Pietro domenica 30 ottobre 2016 alle ore 10:11

salve vorrei sapere visto che questa estate mi so trovato con la vasca biologica intasata e l aministratore non cera lo spurgo non e venuto è ho dovuto pulire io ..la mia domanda e le spese che dovevano pagare x lo spurgo visto che lo fatto io le posso togliere dalle spese condominiale grazie x chi mi da una risposta

Nona
Nona venerdì 16 giugno 2017 alle ore 18:14

Salve, siamo studentesse in affitto in una casa, proprietaria ha fatto lavori al muro e tintegiattura, i operai hanno lasciato casa in cemento, solo avevano spazzato come non erano imprese della pulizia giustamente. Prima la proprietaria ha detto manda qualcuno a pulire, adesso non manda. Vorrei sapere pulire la casa dopo i lavori e a carico inquillino o locatore? Aggiungendo stati fatti lavori senza essere avvisati prima. Gli operiai si sono presentati all improvisa a casa.

Simona
Simona mercoledì 14 novembre 2018 alle ore 20:42

Buonasera, praticamente mi è stato detto che si deve far fare la pulizia della fognatura e dovremmo caricare i costi solo io e il signore che abita sopra di noi, xké è dal nostro lato, io sono affittante da sei anni, vorrei sapere se lo devo pagare io o la patrona di casa? Grazie

Samanta
Samanta martedì 26 febbraio 2019 alle ore 11:09

Buongiorno io abito in cascina in mezzo alla campagna vorrei sapere a chi aspetta la spesa per pulire una fognatura a me ho al proprietario .visto che io ci abito solo da un anno .

Francesca
Francesca sabato 17 agosto 2019 alle ore 11:20

Salve avevo bisogno di un chiarimento
Vivo in un condominio formato da 4 appartamenti un panificio e un gommista,volevo sapere le spese per lo spurgo come devono essere ripartite?
Le attività si rifiutano di contribuire alla quota
Grazie

Francesca
Francesca sabato 17 agosto 2019 alle ore 11:20

Salve avevo bisogno di un chiarimento
Vivo in un condominio formato da 4 appartamenti un panificio e un gommista,volevo sapere le spese per lo spurgo come devono essere ripartite?
Le attività si rifiutano di contribuire alla quota
Grazie

Mary
Mary giovedì 24 ottobre 2019 alle ore 13:44

Ho bisogno urgentemente di un aiuto
Ho affittato un magazzino ad uso autolavaggio l inquilino ha avuto dopo 3 anni problemi cn la fognatura in qnt hanno riscontrato tubi di scarico vecchi antichi e rotti
Se ne sono accorti xke sentivano puzza e forse un po di intasamento
Mi chiedo le spese x ripristinare tutto a chi tocca pagarle?
Grazie x la risposta

Walter
Walter sabato 23 novembre 2019 alle ore 09:45

Proprietario di appartamento vuoto, pago regolarmente il condominio ma devo pagare anche lo svuotamento dei pozzetti che naturalmente non utilizzo? Ho sentito parlare di una sentenza che prevede l'esonero dal pagamento dello svuotamento dei pozzetti se l'appartamento è vuoto ed inutilizzato. E' vero?
Grazie

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