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Ripartizione spese spurgo fogna condominiale
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Ripartizione spese spurgo fogna condominiale

Quale criterio di ripartizione spese si applica per lo spurgo della fogna?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di ripartizione delle spese per lo spurgo della fogna condominiale, qual è il criterio applicabile e chi deve pagare la spesa nel caso di appartamento concesso in locazione o gravato da diritto di usufrutto?

Partiamo, necessariamente, dalla natura delle spese condominiali, ossia dall'obbligo di parteciparvi in ragione della relazione giuridica tra la persona ed il diritto reale sul bene immobile.

La necessità, meglio l'obbligo di partecipare alle spese condominiali discende dalla stretta correlazione tra titolarità del diritto ed obblighi ad esso afferenti.

Le obbligazioni condominiali, infatti, hanno natura di obbligazione propter rem, ossia di prestazioni dovute in ragione della titolarità del diritto.

Come ha efficacemente evidenziato la Suprema Corte di Cassazione,

"le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?

La misura dell'obbligo contributivo è stabilita, ai sensi dell'art. 1123 c.c., in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione, o comunque in ragione dell'uso differenziato che i condòmini possono fare dei beni e dei servizi comuni (art. 1123, secondo comma, c.c., in ragione delle così dette tabelle d'uso, esempio classico sono quelle per l'ascensore) fino alla esclusione dalle spese nel caso di condominio parziale, esclusione che riguarda quei condòmini che dal bene oggetto d'intervento non traggono alcuna utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Nel caso di spese concernenti il servizio di spurgo della fogna condominiale, salvo diverso accordo o esistenza di specifica tabelle d'uso, deve ritenersi che trattandosi di servizio reso nell'interesse comune (ossia servizio reso per il corretto funzionamento di un impianto comune) queste debbano essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Unici esclusi: i condòmini che non usufruiscono del servizio né possono usufruirne in quanto non allacciati all'impianto (es. proprietari cantine o box auto non allacciati all'impianto).

Nell'ambito dei rapporti interni al contratto di locazione, nessun dubbio: la spesa dev'essere sostenuta dal conduttore, in quanto l'art. 9 legge n. 392/78 pone a suo carico i costi inerenti il servizio di fognatura.

Quanto ai rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, trattandosi di spesa concernente l'uso (quindi sostanzialmente ordinaria) essa è in carico a quest'ultimo (art. 1004 c.c.), ferma restando la solidarietà verso il condominio con il nudo proprietario, in ragione di quanto disposto dall'ottavo comma dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

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Giacomo Puli
Giacomo Puli mercoledì 07 dicembre 2016 alle ore 16:12

Buonasera, ho letto un pò di disposizioni in materia di spese condominiali ma qua, dove abito io, di comune con altro proprietario c'è la stradetta dove insiste la tubazione e i pozzetti della fogna che portano a quella centrale e il tetto dell'immobile. Io desideravo sapere se e come bisogna procedere se questo secondo proprietario, si rifiuta di pagare l'espurgo della fognatura otturata. Si può chiedere alla Ditta che effettua il servizio di emettere fatture nominative in base alle quote di proprietà? Oppure bisogna fare intervenire i vigili urbani?grazie GP.

Giacomo Puli
Giacomo Puli sabato 10 dicembre 2016 alle ore 16:32

Buonasera Avvocato Gallucci. La ringrazio per la risposta ma purtroppo, con questo vicino, non ci parliamo più da oltre un anno. Si sono appropriati di una parte della stradetta in comune mettendoci le loro macchine e pur di non farmi fare manovra, ci ha messo due vetture che non hanno niente a che fare con il condominio. Alla mia richiesta di voler usufruire anch'io della cosa in comune quasi mi aggredivano con le mani. Mi abitano di sopra e si può immaginare quello che mi fanno. Gentaglia come questa è meglio tenerla lontano, ma purtroppo non è possibile. Ora, questo sicuramente non pagherà per pulire la fognatura in comune che si ottura spesso. Arrivato a questo punto, non è meglio che chiami i VV.UU o altra forza dell'ordine? O rivolgermi tramite avvoacato a un Giudice per ottenere un provvedimento d'urgenza facendogli addebitare tutte le spese del caso? Grazie e a risentirci, GP.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 12 dicembre 2016 alle ore 16:07

@Giacomo: io credo sia necessario rivolgersi ad un legale, dato che mi pare una situazione abbastanza conflittuale da necessitare di un'approfondita analisi sulla migliore azione da intraprendere e comportamento da tenere.

Annalisa S.
Annalisa S. sabato 11 febbraio 2017 alle ore 14:57

Avrei delle domande anch'io in proposito. Ho lo scarico del lavello cucina in comune con l'appartamento sotto al mio. Il marciapiede da loro ha ceduto e il tubo che passa lì ha formato un sifone dove si deposita lo sporco e si tappa abbastanza velocemente. La cosa è stata verificata 3 anni fa con visura tramite telecamera, nel frattempo il marciapiede ha ceduto di più. Sono tre anni che cerco di convincerli che il lavoro va fatto in modo da non avere problemi una volta l'anno o ogni sei mesi, anche perchè loro mi avvisano solo quando non posso più scaricare l'acqua, anche sotto Natale o Pasqua. Volevo capire innanzitutto se ho il diritto di essere informata prima che chiamino l'espurgo pozzi e avere voce in capitolo su che ditta chiamare, poi se posso essere presente quando fanno il lavoro e quindi se posso rifiutarmi di pagare se il problema si risolve solo partendo dal loro lavandino che quindi vuol dire che il tappo è sulla loro brag

Annalisa S.
Annalisa S. sabato 11 febbraio 2017 alle ore 15:01

Se loro continuano a rifiutarsi di sistemare lo scarico, posso scollegarmi e scaricare sulla colonna fognaria e non concorrere più nelle spese dello scarico attuale dei lavandini?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 13 febbraio 2017 alle ore 18:44

@Annalisa: sicuramente hai diritto a partecipare alle decisioni sulla manutenzione e disostruzione, nonché a non partecipare alle spese se si può chiaramente accertare che il tutto dipenda da loro responsabilità. Per il resto, puoi pure proporre ed eventualmente imporre una manutenzione risolutiva, per dire come (probabilmente con un causa), però bisogna studiare il caso concreto.

Gabriella
Gabriella sabato 26 agosto 2017 alle ore 19:03

Siamo in un condominio di 8 appartamenti, 4 appartament 1 sola persona, in 3 appartamenti 2 persone i 1 ché abbitano 6 persone;come si deve fare la ripartizione spurgo fogna? grazie

Onofrio Caporusso
Onofrio Caporusso martedì 26 settembre 2017 alle ore 09:12

Trattandosi di fogna, applicando il criterio adottato da Cassazione 13415 del 30/06/15, non dovrebbero essere esonerati solo quelli dal cui titolo risulta l'esclusione, che siano o meno allacciati all'impianto? Non andrebbe applicato solo il 1117 e non il 1123? Grazie.

Maria
Maria domenica 05 novembre 2017 alle ore 12:58

Salve volevo chiedere sono in un condominio in affitto e mi si è otturato il lavello della cucina è venuto ll'idraulico ma non ce stato niente da fare mi ha detto chiamare una ditta di spurgo e il proprietario mi ha detto che la spesa tocca a me preciso che gli altri inquilini non hanno problem . ..tocca a me pagare

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 09 novembre 2017 alle ore 16:26

@Maria. Sì, lo spurgo fogna è una spesa connessa all'uso e sicuramente posta in capo al conduttore (art. 9 legge n. 392/1978).

Roberto
Roberto martedì 28 novembre 2017 alle ore 21:12

Gentile Avvocato,il mio caso prevede una palazzina su 3 piani con due proprietari.
Il piano terra, di mia proprietà è stato locato fino ad un anno fa, da allora è vuoto.
Il mio vecchio inquilino aveva provveduto allo spurgo,a suo dire, circa 2 anni fa.
Ai piani superiori ci sono due appartamenti affittati attribuibili all'altro proprietario.
Circa un mese fa
abbiamo dovuto chiamare lo spurgo, e per puro favore, ho anticipato la fattura che mi é stata intestata dalla ditta.
A questo punto, visto che il problema è chiaramente attribuibile agli inquilini del secondo e terzo piano, posso rifarmi della cifra che ho anticipato chiedendola interamente all'altro proprietario ?
La ringrazio e saluto
Roberto

Anastasia65
Anastasia65 mercoledì 03 gennaio 2018 alle ore 12:04

Buongiorno,vorrei sapere se il proprietario di un immobile sfitto da oltre 3 anni deve partecipare alle spese per la disostruzione della fogna condominiale causata da un eccesso di oli da cucina, stracci e quant'altro. Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 03 gennaio 2018 alle ore 14:31

@Anastasia65: sì, a meno che i responsabili dell'otturazione non si facciano avanti oppure siano condannati al pagamento con una sentenza.

Gianfranco Lattani
Gianfranco Lattani giovedì 04 gennaio 2018 alle ore 09:18

Buongiorno avvocato volevo chiederle se in presenza di un otturazione di un pozzetto di un condomino collegato alla fogna condominiale rispondono tutti i condomini o solo colui che a il pozzetto otturato.Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 04 gennaio 2018 alle ore 11:07

@Gianfranco: dei problemi alle parti comuni (se il pozzetto è parte comune) in prima istanza rispondono sempre tutti i condòmini a meno che:
- il responsabile non si sia assunto direttamente la colpa;
- il responsabile sia stato condannato con sentenza.

Emanuele23
Emanuele23 lunedì 16 aprile 2018 alle ore 13:41

Avvocato buongiorno
gentilmente mi dovrebbe comunicare se due botteghe avente in comune col condominio solo la fossa settica e in questo momento gia da olre tre anni non hanno ne acqua e ne luce,si deve svutare la fossa settica le botteghe devono pagare anche o no .
Grazie e saluti

Emanuele23
Emanuele23 lunedì 16 aprile 2018 alle ore 13:44

Avvocato buongiorno
gentilmente mi dovrebbe comunicare se due botteghe avente in comune col condominio solo la fossa settica e in questo momento gia da oltre tre anni non hanno ne acqua e ne luce,si deve svutare la fossa settica le botteghe devono pagare anche o no .
Grazie e saluti

Fiore
Fiore giovedì 29 novembre 2018 alle ore 19:31

AVV.siamo 6 condomini che dobbiamo partecipare allo svuotamento fognagnario che non si fa da quasi 20 anni a detta del proprietario di tutto il condominio . Visto la negligenza dello stesso,Ciascuno di noi vorrebbe pagare x la quota che ha usufruito negli anni in cui abita nel proprio appartamento che sono simili x dimensioni. Inoltre, lo stesso ha affittato in passato i due garage ad un impresa di pubblicità sempre entro lo stesso stabile. È possibile ripartire le quote in base agli anni effettivamente goduti e come fare? Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 06 dicembre 2018 alle ore 16:49

E' possibile, anzi è giusto così: quanto al modo la questione diventa un po' più difficile. Bisogna valutarlo assieme e di comune accordo col proprietario, considerando l'usura e l'accumulo di sporcizia nel tempo.

Alina
Alina lunedì 07 gennaio 2019 alle ore 18:16

Buonasera.
Il mio condominio aveva in origine 6 appartamenti. Il proprietario di uno di questi ha diviso in due l'immobile affittando entrambi gli appartamenti. In più ha affittato anche il suo garage come abitazione.
Sarebve giusto dividere per 8 la quota di pulizia della fognatura?
La ringrazio anticipatamente per una sua risposta.
Alina.

Maurizio Barberini
Maurizio Barberini sabato 23 febbraio 2019 alle ore 14:08

buongiorno
in merito alle spese condominiali per lo spurgo del pozzo nero ci si può appellare nella ripartizioni al numero dei componenti delle singole abitazioni?
Maurizio Barberini

Sgrulletta Luca
Sgrulletta Luca lunedì 15 luglio 2019 alle ore 15:17

buongiorno avvocato vorrei porle una domanda.nel mio condominio al mare si e' atturato un pozzetto vicino la mia abitazione al piano terra.ho chiamato l' amministratore per far venire l' autospurgo ma mi ha risposto dicendomi che non ha i soldi per questo.come posso fare devo chiamare i vigili o la asl? grazie

Antonella
Antonella sabato 01 febbraio 2020 alle ore 16:47

Buongiorno
Da due anni vivo con la mia compagna in una casa di due appartamenti , nell'altro appartamento vive una famiglia di cinque persone da nove anni.
La fossa biologica non è mai stata pulita, ora è giunto il momento di pulirla .
Come devo dividere le spese? Noi siamo solo in due è solo due anni che viviamo li gli altri sono in 5 e da nove anni vivono lì .
Mi può aiutare?
Grazie Antonella

Alessandra
Alessandra sabato 25 aprile 2020 alle ore 19:17

Buona sera... Abito in una palazzina di tre piani(tutti proprietari) il cantinato è mio... Dove ci sono le fogne... Che ogni 3 mesi devono essere pulite(dividismo la spesa in tre). Volevo sapere:tutta la fogna è uscita di fuori.. Creando danni ai pilastri portanti e alle mura. Devo affrontare io da sola(essendo la proprietaria) la spesa dei lavori, oppure dobbiamo dividere in tre? (le famiglie) grazie

Carmela
Carmela venerdì 19 giugno 2020 alle ore 19:06

Vorrei sapere se la quota di pagamento spurgo viene divisa in parti uguali in un condominio oppure in base alla scala millesimale ed ai mq della casa, in quanto ho notato che tra la mia quota e quella della mia vicina, stesso pianerottolo c'e' una differenza in più nella mia. Forse perché la casa e' un po' più grande?
Grazie

Carlo
Carlo lunedì 22 giugno 2020 alle ore 16:00

Salve sono proprietario di un appartamento in piccolo condominio di 4 famiglie... Non abito più lì da 1 anno oggi mi ha chiamato uno dei condomini dicendomi che devono fare lo spurgo delle fosse biologiche .... come mi devo comportare? Devo pagare anche io anche se non abito li da 1 anno? Grazie e buona giornata

Moris
Moris mercoledì 08 luglio 2020 alle ore 14:36

Salve,non abbiamo un amministratore condominiale abbiamo fatto pulire la FOSSA biologica, le spese come vanno divise?

Anna
Anna giovedì 09 luglio 2020 alle ore 16:51

Buongiorno avvocato, desideravo chiederle un chiarimento in merito alla ripartizione delle spese dello spurgo della fossa fognaria in comune. nel palazzo ove abito, non c'è condominio. Trattasi di una palazzina di tre piani, con appartamenti al secondo e al terzo piano, di dimensioni doppie del mio, al primo piano ove abito. I conduttori hanno preteso di dividere le spese dello spurgo in parti uguali(Per'altro io vivo sola, nei piani sup. ci sono famiglie) nonostante il mio appartamento sia piu' piccolo della metà rispetto al loro.
Si sono giustificati dicendo che poichè non c'è condominio, si fa cosi. Ho accettato per quieto vivere, ma ho la sensazione che non sia stata trattata giustamente. Sono pensionata.Ringrazio anticipatamente, per vostra gentile risposta e saluto cordialmente.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 17 luglio 2020 alle ore 16:27

Il condominio c'è perché esistono case in proprietà a persone diverse. Le spese andrebbero ripartite per millesimi.

Moris
Moris sabato 18 luglio 2020 alle ore 09:46

Buongiorno Avvocato, il nostro condominio è di 6 appartamenti di cui uno vuoto e hanno staccato tutte le utenze, non abbiamo amministratore né divisioni in millesimi.
Come vanno divise le spese delle pulizie della FOSSA biologica?è giusto dividere per persone residenti?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 22 luglio 2020 alle ore 12:08

La spesa di pulizia della fossa, in assenza di diverso criterio pattizio, va ripartita in base ai millesimi di proprietà.

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