In tema di ripartizione delle spese per lo spurgo della fogna condominiale, qual è il criterio applicabile e chi deve pagare la spesa nel caso di appartamento concesso in locazione o gravato da diritto di usufrutto?
Partiamo, necessariamente, dalla natura delle spese condominiali, ossia dall'obbligo di parteciparvi in ragione della relazione giuridica tra la persona ed il diritto reale sul bene immobile.
La necessità, meglio l'obbligo di partecipare alle spese condominiali discende dalla stretta correlazione tra titolarità del diritto ed obblighi ad esso afferenti.
Le obbligazioni condominiali, infatti, hanno natura di obbligazione propter rem, ossia di prestazioni dovute in ragione della titolarità del diritto.
Come ha efficacemente evidenziato la Suprema Corte di Cassazione,
"le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?
La misura dell'obbligo contributivo è stabilita, ai sensi dell'art. 1123 c.c., in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione, o comunque in ragione dell'uso differenziato che i condòmini possono fare dei beni e dei servizi comuni (art. 1123, secondo comma, c.c., in ragione delle così dette tabelle d'uso, esempio classico sono quelle per l'ascensore) fino alla esclusione dalle spese nel caso di condominio parziale, esclusione che riguarda quei condòmini che dal bene oggetto d'intervento non traggono alcuna utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Nel caso di spese concernenti il servizio di spurgo della fogna condominiale, salvo diverso accordo o esistenza di specifica tabelle d'uso, deve ritenersi che trattandosi di servizio reso nell'interesse comune (ossia servizio reso per il corretto funzionamento di un impianto comune) queste debbano essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).
Unici esclusi: i condòmini che non usufruiscono del servizio né possono usufruirne in quanto non allacciati all'impianto (es. proprietari cantine o box auto non allacciati all'impianto).
Nell'ambito dei rapporti interni al contratto di locazione, nessun dubbio: la spesa dev'essere sostenuta dal conduttore, in quanto l'art. 9 legge n. 392/78 pone a suo carico i costi inerenti il servizio di fognatura.
Quanto ai rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, trattandosi di spesa concernente l'uso (quindi sostanzialmente ordinaria) essa è in carico a quest'ultimo (art. 1004 c.c.), ferma restando la solidarietà verso il condominio con il nudo proprietario, in ragione di quanto disposto dall'ottavo comma dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
