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In caso di pignoramento dell'immobile a chi spetta pagare le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria?
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In caso di pignoramento dell'immobile a chi spetta pagare le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria?

Spetta al creditore procedente anticipare le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato

Avv. Maurizio Tarantino  

Spetta al creditore procedente anticipare le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato per garantire la sicurezza dell'immobile pignorato salvo rimborso con esclusione degli oneri per il condominio e la manutenzione ordinaria o straordinaria. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12877 del 22 giugno 2016 in merito alle spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato.

I fatti di causa. A seguito di pignoramento, la società creditrice si opponeva al provvedimento del giudice di primo grado che poneva a suo carico, in via di anticipazione, una somma il cui esborso rappresentava (secondo il perito) la spesa di conservazione dell'immobile staggito, e precisamente, di spese necessarie all'immediata conservazione e a evitare pericoli strutturali dell'immobile pignorato ai danni del debitore il quale non poteva pagare per mancanza di fondi.

In primo grado, il tribunale adito rigettava l'opposizione del creditore e confermava il provvedimento. Avverso tale pronuncia il creditore proponeva ricorso per cassazione.

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Il modo della custodia e l'anticipazione delle spese. L'art. 8 d.p.r. n. 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) prevede che “Ciascuna parte provvede alle spese degli atti processuali che compie e di quelli che chiede e le anticipa per gli atti necessari al processo quando l'anticipazione è posta a suo carico dalla legge o dal magistrato”.

Premesso ciò, per quanto attiene alla procedura esecutiva immobiliare, è dovere del custode garantire la gestione e la manutenzione ottimale del bene pignorato, al fine di una migliore realizzazione della vendita.

A tal proposito, l'art. 560 c.p.c. prevede che “il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità”.

La nomina di terzo quale custode presuppone quindi che le relative spese, autorizzate, abbiano carattere necessario, con la conseguenza che possono essere poste dal giudice in via di anticipazione a carico di una delle parti del processo.

Quando tale onere ricade sul creditore, costituisce l'antecedente logico giuridico della norma di cui all'art. 95 c.p.c. (le spese del processo di esecuzione anticipate dal creditore sono a carico del debitore); difatti, il creditore resta comunque garantito dalla necessità di una preventiva autorizzazione e della possibilità di opposizione.

Il custode è tenuto, inoltre, con la diligenza del buon padre di famiglia, a conservare il bene secondo modalità tali da evitare rischi e danni a terzi e ad attivarsi per eliminare ogni effetto pregiudizievole o situazioni potenzialmente pericolose, facendo eseguire le opere necessarie ad evitarli.

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L'orientamento dominante. La tesi portata avanti dalla giurisprudenza sostiene che le spese di manutenzione sui beni pignorati spettino sempre al creditore procedente e, nell'ipotesi della sua inerzia al custode, il quale potrà successivamente chiederne il rimborso nel rendiconto.

In particolare, l'indirizzo affermato in una datata sentenza della Cassazione (ma tuttora seguito), ha ritenuto che “nel caso in cui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbono essere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell'esecuzione.

Ove tale provvedimento non sia stato emesso o non venga eseguito, ed il custode non si dimetta, le suddette spese debbono essere erogate in proprio da esso custode, che ne chiederà il rimborso in sede di liquidazione, ovvero, su espressa autorizzazione del giudice, potrà provvedervi con i redditi ricavati dalle cose pignorate” (Cass. n. 2875/1976).

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Un diverso orientamento. Il Tribunale di Napoli con una l'ordinanza del 24.10.2014 che cambia radicalmente il datato e costante orientamento contrario, sino ad oggi registrato in giurisprudenza, ha precisato che nel caso di un immobile pignorato, tutte le eventuali spese per la manutenzione straordinaria dell'immobile stesso non devono essere pagate dal creditore procedente, bensì sul debitore esecutato: quest'ultimo, infatti, fino al decreto di vendita del giudice, continua a restare l'unico proprietario del bene e, pertanto, è anche responsabile dei danni cagionati dalla rovina dell'edificio. Con la conseguenza che su di lui gravano i relativi oneri economici.

Per il giudice napoletano, infatti, “il creditore ha diritto di espropriare i beni del debitore (art. 2910 c.c.) nello stato in cui si trovano, senza dover sopportare alcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte a salvaguardare l'integrità dell'immobile o il suo valore di realizzo”.

Ciò anche laddove il bene, per le condizioni in cui si trova, è fonte di pericolo per la pubblica o privata incolumità, atteso che il pignoramento, “pur determinando una limitazione delle facoltà di godimento e dei poteri di disposizione dell'immobile, non fa venir meno il diritto dominicale del proprietario, il quale, pertanto, deve ritenersi unico responsabile, ex art. 2053 c.c., per i danni cagionati a terzi a seguito della rovina del bene”.

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Il ragionamento della Corte di Cassazione. Conformemente all'orientamento maggioritario, secondo i giudici di Piazza Cavour, resta a carico della società creditrice pignorante l'importo necessario a evitare che l'immobile staggito possa crollare a causa delle infiltrazioni d'acqua.

Nel corso dell'istruttoria era emerso che il pericolo era stato segnalato dal perito ma il proprietario esecutato non aveva i soldi per realizzare i lavori.

Inutile allora per la società proporre l'opposizione agli atti esecutivi ex articolo 617 c.p.c. contro il provvedimento del giudice dell'esecuzione che poneva a suo carico la somma necessaria a garantire la stabilità del fabbricato.

E la ragione sta tutta nella norma prevista dall'articolo 8 del testo unico sulle spese di giustizia 115/2002 : “gli esborsi a carico del creditore procedente, infatti, non sono soltanto le spese giudiziarie vere e proprie; quando sono onorate dal custode con i fondi della procedura, risulteranno in senso lato prededucibili, ma diversamente devono essere poste a carico di chi pignora perché si tratta di oneri che comunque vanno ritenuti strumentali al perseguimento del risultato fisiologico dell'espropriazione forzata.

Ne consegue che tali spese servono infatti a evitare la chiusura anticipata della procedura e dunque rientrano fra le spese per gli atti necessari al processo”.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commenti ha rigettato il ricorso del creditore. Tuttavia, la Corte ha precisato che, successivamente, tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate come previsto dall'articolo 2770 c.c. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia disposto l'onere a suo carico. Nella specie si trattava, come è pacifico, di spese necessarie ad evitare pericoli.

Il pignoramento della casa non esclude l'obbligo di pagare le quote condominiali

Scarica Corte di Cassazione n. 12877 del 22 giugno 2016

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Armando
Armando martedì 25 ottobre 2016 alle ore 14:53

L'articolo 63 Disp. Att. C.C. risponde alla domanda: chi subentra nei diritti di un condomino è poi obbligato solidamente con questi al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Anche se acquista la casa all'asta. Un buon approfondimento l'ho letto qui:


http://www.fallimenti.it/asta-giudiziaria/spese-condominiali-e-aste-giudiziarie-3620

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