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Ripartizione spese per la colonna di scarico
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Ripartizione spese per la colonna di scarico

La riparazione di una colonna di scarico porta con sé alcune valutazioni che l'amministratore di condominio deve effettuare. Chi partecipa alla spesa? Come ripartire il corso dell'intervento?

Avv. Alessandro Gallucci 

La colonna di scarico è condominiale

La colonna di scarico delle acque nere, ossia la tubazione che consente il deflusso delle acque fognarie, è un impianto comune ai condòmini. Come sancito dell'art. 1117 c.c. esso è tale fino al punto di diramazione nelle singole unità immobiliari.

Ciò detto è utile domandarsi:

  • la colonna di scarico è cosa in condominio tra tutti i condòmini?
  • la colonna di scarico può essere in condominio solo tra alcuni condòmini?
  • come ripartire le spese inerenti ad interventi di manutenzione o sostituzione totale o parziale della colonna di scarico?

Colonna di scarico, paga chi ne è comproprietario

La domanda che ci ha posto un nostro lettore i sarà sicuramente d'aiuto a rispondere anche ai quesiti che abbiamo esposto in precedenza, dando alla questione, come sempre accade, la giusta dimensione concreta.

Il quesito: «Nel condominio in cui vivo lo scorso mese abbiamo dovuto sostituire un pezzo della colonna di scarico che s'era rotto.

L'amministratore ha chiesto le somme per pagare la ditta ripartendo la fattura in parti uguali: dice che la colonna è tutti e quindi tutti dobbiamo pagare e non c'è motivo di pagare diversamente.

Secondo me non è proprio così e poi ci sono pure delle unità immobiliari, le cantine al piano interrato, che nemmeno usufruiscono della colonna e pure le ha inserite nel conteggio. Chi ha ragione?»

La risposta: sbaglia l'amministratore, devono pagare solo i condòmini che usano la colonna e sulla base dei millesimi di proprietà.

Vediamo perché.

Colonna di scarico, nessuna ripartizione in parti uguali, salvo diversa convenzione

In condominio c'è ancora chi s'intestardisce a fare ricorso alla ripartizione delle spese in parti uguali come se questo fosse un criterio legislativamente previsto.

Molti di quelli che teorizzano l'esistenza di questo criterio lo fanno prendendo come riferimento normativo il secondo comma dell'art. 1123 c.c, che recita:

«Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne

Leggendo attentamente la norma si evince subito che si parla «cose destinate a servire i condomini in misura diversa», quindi l'esatto contrario della suddivisione in parti uguali.

Detta diversamente: se le cose servono i condòmini in maniera diversa, si applica un criterio di ripartizione spese ad hoc, come accade per la manutenzione di scale e ascensore (art. 1124 c.c.) o per il lastrico ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.). Se tale differenziazione nell'uso (potenziale, Cass. n. 13161/91) non esiste allora si applica il criterio base, ossia quello della ripartizione secondo millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123, primo comma, c.c.).

=> Rigurgito delle fogne e rifacimento della colonna montante. Quali responsabilità?

Colonna di scarico, spese di conservazione quali obbligazioni propter rem

Fatta questa doverosa premessa è utile, per rispondere alla domanda del nostro lettore, comprendere a che titolo sono dovute le spese condominiali, in particolar modo le spese inerenti la conservazione delle cose comuni.

La Cassazione, quand'è intervenuta sull'argomento, ha sempre affermato che «le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione» (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Tizio deve pagare le spese condominiali in quanto proprietario dell'appartamento; al suo trasferimento perderà questa qualità che diverrà del nuovo condomino.

Colonna di scarico, come ripartire la spesa per la riparazione?

La misura delle spese è indicata dall'art. 1123 c.c. che fa riferimento a tre criteri:

a) il criterio di suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà, al primo comma;

b) il criterio di ripartizione in base all'uso, di cui gli artt. 1124 e 1126 rappresentano una specificazione (art. 1123, secondo comma, c.c.);

c) la suddivisione delle spese in ragione di un accordo tra tutti i condòmini (la diversa convenzione di cui al primo comma).

Il terzo comma della norma in esame, infine, sia pur senza introdurre uno specifico criterio di ripartizione differente da quelli sopra enucleati, specifica che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».

Si tratta del così detto condominio parziale; una colonna di scarico in uso solamente ad una parte dei condòmini è una parte comune solamente a quei comproprietari che ne traggono utilità.

Conseguenza di tale considerazione è che la spesa per la sua conservazione dev'essere sostenuta solamente dai condòmini che la utilizzano, sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di costo per la conservazione di quel bene.

Chiaramente la tabella di proprietà, ove non ne esista una di specifico riferimento per le colonne fognarie, andrà riparametrata secondo una semplice operazione di ri-proporzionamento dei millesimi degli interessati.

Riparametrazione dei millesimi, come si effettua

Trattandosi d'intervento conservativo, il costo è a carico del proprietario e non del conduttore. Diverso il caso della disostruzione, la cui spesa è invece di spettanza dell'inquilino, essendo l'intervento connesso all'uso.

=> Colonna montante di scarico, che cos'è e chi paga le spese?

=> Chi paga quando la colonna di scarico si ostruisce

Cerca: spese colonna scarico

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Gennaro
Gennaro lunedì 20 giugno 2016 alle ore 15:55

grazie per l'aiuto, vorrei avviare una collaborazione

Ivano
Ivano sabato 18 novembre 2017 alle ore 17:34

Salve abito in un condominio fatto da una
1 scala ed 1 ingresso,ma con colonne di scarico diverse.Le abitazioni sono divise 4 per lato (tot.8 condimini, 4 abitazioni sul lato destro con la propria colonna di scarico verticale, e 4 abitazioni al lato sinistro con la propria colonna di scarico verticale
Vorrei sapere come vanno suddivise le spese
per la colonna di scarico?
L'amministratore afferma che le spese devono essere suddivise per 8 condomini poiche c'e un regolamento di condominio fatto anni fa che lo afferma, dove parla di spese (in generale) devono essere suddivise in parti uguali fra tutti i condomini, mentre io affermo che la ripartizione deve avvenire fra i 4 condomini che sono responsabili ed attaccati alla colonna fecale art.1123 del c.c.ultimo comma.

Strudel
Strudel giovedì 07 dicembre 2017 alle ore 16:59

cambia amministratore. Se le colonne sono due le spese, qualsiasi essa sia, deve essere suddivisa per ogni colonna. In caso di spesa straordinaria, come il rifacimento oppure la riparazione, la stessa deve essere suddivisa per il 50% in base alla tabella di proprietà (Tab. A) il restante 50% in proporzione ai piani.

Luigi Mattuolo
Luigi Mattuolo mercoledì 20 febbraio 2019 alle ore 15:40

Buonasera. A seguito di una perdita, proveniente dalla colonna di scarico del piano superiore, ho scoperto che nel perimetro del mio appartamento sono presenti 2 colonne di scarico. La prima al servizio della mia cucina/bagno, la seconda distante 50 metri dalla prima passa dentro la parete di una camera da letto. L'amministratore a seguito della riparazione della seconda (quella che non mi servo) ha richiesto il pagamento della riparazione della stessa suddivisa per le tre unità che sono sulla stessa verticale. Alla mia richiesta di chiarimenti confermava che anche se non utilizzata la colonna di scarico devo concorrere nel pagamento della quota. La cosa non mi convince, anche perché sono preoccupato di pagare entrambe le riparazioni delle colonne di scarico in caso di rottura. Grazie

Filippo Bianchi
Filippo Bianchi giovedì 11 luglio 2019 alle ore 16:00

La costruzione/ riparazione di una colonna di scarico può essere suddivisa secondo l'art. 1124 per metà in quota millesimale e per metà in misura proporzionale all'altezza? In fin dei conti l'uso che ne fa il terzo piano è pari all'uso dell'ascensore o delle scale. Garzie

Maurizio De Rose
Maurizio De Rose lunedì 02 settembre 2019 alle ore 18:02

Buonasera, avrei cortesemente bisogno di un chiarimento:
Condominio vecchio costruzione circa 1870, colonna scarico intasata in eternit, provato in tutti i modi a disostruirla con acido ecc.., scoperto poi che quella colonna di scarico (acque chiare) serve solo il mio appartamento e nessun altro (tutti staccati perche' non hanno piu la cucina su quel lato) ma io non ne sapeco assolutamente niente.
Ora rifacendo una colonna nuova he servirebbe in pratica solo il mio appartamento a chi dovrebbero essere imputate le spese di questo intervento ?
Grazie

Filippo Bianchi
Filippo Bianchi martedì 03 settembre 2019 alle ore 11:48

La divisione delle spese avviene sempre proporzionalmente tra gli utilizzatori. Se lei è l'unico utilizzatore, l'importo sarà totalmente a suo carico. Verifichi, magari, se è possibile installarne una esterna al caseggiato, abbandonando al precedente. Potrebbe risultare più economica pagare una pratica edilizia che intercettare i vecchi presma, abbandonati, per sostituire la tubazione. Potrebbe essere anche che le tubazioni sottostanti risultino di sezione tale da permettere l'infilamento di una tubazione in plastica al suo interno. Un buon tecnico sicuramente le consiglierà la strada migliore.

Maurizio De Rose
Maurizio De Rose martedì 03 settembre 2019 alle ore 13:15

Buongiorno e grazie della risposta, ma secondo me non è proprio così e faccio riferimento all'articolo 1118 del codice civile in base al quale non è possibile sottrarsi a contributo nelle spese per la conservazione dei beni comuni semplicemente rinunciando a servirsene. Il distacco da un impianto o un servizio comune non ha alcuna influenza sugli obblighi di pagamento in quanto a prescindere dall'uso di quel determinato impianto se ne resta comunque proprietari. È quindi tenuto a pagare quanto richiesto da parte del condominio del tutto legittimamente (29 novembre 2011).
Saluti

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