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Ripartizione spese per la colonna di scarico

La riparazione di una colonna di scarico porta con sé alcune valutazioni che l'amministratore di condominio deve effettuare. Chi partecipa alla spesa? Come ripartire il corso dell'intervento?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La colonna di scarico è condominiale

La colonna di scarico delle acque nere, ossia la tubazione che consente il deflusso delle acque fognarie, è un impianto comune ai condòmini. Come sancito dell'art. 1117 c.c. esso è tale fino al punto di diramazione nelle singole unità immobiliari.

Ciò detto è utile domandarsi:

  • la colonna di scarico è cosa in condominio tra tutti i condòmini?
  • la colonna di scarico può essere in condominio solo tra alcuni condòmini?
  • come ripartire le spese inerenti ad interventi di manutenzione o sostituzione totale o parziale della colonna di scarico?

Colonna di scarico, paga chi ne è comproprietario

La domanda che ci ha posto un nostro lettore i sarà sicuramente d'aiuto a rispondere anche ai quesiti che abbiamo esposto in precedenza, dando alla questione, come sempre accade, la giusta dimensione concreta.

Il quesito: «Nel condominio in cui vivo lo scorso mese abbiamo dovuto sostituire un pezzo della colonna di scarico che s'era rotto.

L'amministratore ha chiesto le somme per pagare la ditta ripartendo la fattura in parti uguali: dice che la colonna è tutti e quindi tutti dobbiamo pagare e non c'è motivo di pagare diversamente.

Secondo me non è proprio così e poi ci sono pure delle unità immobiliari, le cantine al piano interrato, che nemmeno usufruiscono della colonna e pure le ha inserite nel conteggio. Chi ha ragione?»

La risposta: sbaglia l'amministratore, devono pagare solo i condòmini che usano la colonna e sulla base dei millesimi di proprietà.

Vediamo perché.

Colonna di scarico, nessuna ripartizione in parti uguali, salvo diversa convenzione

In condominio c'è ancora chi s'intestardisce a fare ricorso alla ripartizione delle spese in parti uguali come se questo fosse un criterio legislativamente previsto.

Molti di quelli che teorizzano l'esistenza di questo criterio lo fanno prendendo come riferimento normativo il secondo comma dell'art. 1123 c.c, che recita:

«Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne

Leggendo attentamente la norma si evince subito che si parla «cose destinate a servire i condomini in misura diversa», quindi l'esatto contrario della suddivisione in parti uguali.

Detta diversamente: se le cose servono i condòmini in maniera diversa, si applica un criterio di ripartizione spese ad hoc, come accade per la manutenzione di scale e ascensore (art. 1124 c.c.) o per il lastrico ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.). Se tale differenziazione nell'uso (potenziale, Cass. n. 13161/91) non esiste allora si applica il criterio base, ossia quello della ripartizione secondo millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123, primo comma, c.c.).

Rigurgito delle fogne e rifacimento della colonna montante. Quali responsabilità?

Colonna di scarico, spese di conservazione quali obbligazioni propter rem

Fatta questa doverosa premessa è utile, per rispondere alla domanda del nostro lettore, comprendere a che titolo sono dovute le spese condominiali, in particolar modo le spese inerenti la conservazione delle cose comuni.

La Cassazione, quand'è intervenuta sull'argomento, ha sempre affermato che «le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione» (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Tizio deve pagare le spese condominiali in quanto proprietario dell'appartamento; al suo trasferimento perderà questa qualità che diverrà del nuovo condomino.

Colonna di scarico, come ripartire la spesa per la riparazione?

La misura delle spese è indicata dall'art. 1123 c.c. che fa riferimento a tre criteri:

a) il criterio di suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà, al primo comma;

b) il criterio di ripartizione in base all'uso, di cui gli artt. 1124 e 1126 rappresentano una specificazione (art. 1123, secondo comma, c.c.);

c) la suddivisione delle spese in ragione di un accordo tra tutti i condòmini (la diversa convenzione di cui al primo comma).

Il terzo comma della norma in esame, infine, sia pur senza introdurre uno specifico criterio di ripartizione differente da quelli sopra enucleati, specifica che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».

Si tratta del così detto condominio parziale; una colonna di scarico in uso solamente ad una parte dei condòmini è una parte comune solamente a quei comproprietari che ne traggono utilità.

Conseguenza di tale considerazione è che la spesa per la sua conservazione dev'essere sostenuta solamente dai condòmini che la utilizzano, sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di costo per la conservazione di quel bene.

Chiaramente la tabella di proprietà, ove non ne esista una di specifico riferimento per le colonne fognarie, andrà riparametrata secondo una semplice operazione di ri-proporzionamento dei millesimi degli interessati.

Riparametrazione dei millesimi, come si effettua

Trattandosi d'intervento conservativo, il costo è a carico del proprietario e non del conduttore. Diverso il caso della disostruzione, la cui spesa è invece di spettanza dell'inquilino, essendo l'intervento connesso all'uso.

Colonna montante di scarico, che cos'è e chi paga le spese?

Chi paga quando la colonna di scarico si ostruisce

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Gennaro
Gennaro 20-06-2016 15:55:39

grazie per l'aiuto, vorrei avviare una collaborazione

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Ivano
Ivano 18-11-2017 17:34:56

Salve abito in un condominio fatto da una
1 scala ed 1 ingresso,ma con colonne di scarico diverse.Le abitazioni sono divise 4 per lato (tot.8 condimini, 4 abitazioni sul lato destro con la propria colonna di scarico verticale, e 4 abitazioni al lato sinistro con la propria colonna di scarico verticale
Vorrei sapere come vanno suddivise le spese
per la colonna di scarico?
L'amministratore afferma che le spese devono essere suddivise per 8 condomini poiche c'e un regolamento di condominio fatto anni fa che lo afferma, dove parla di spese (in generale) devono essere suddivise in parti uguali fra tutti i condomini, mentre io affermo che la ripartizione deve avvenire fra i 4 condomini che sono responsabili ed attaccati alla colonna fecale art.1123 del c.c.ultimo comma.

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Strudel
Strudel 07-12-2017 16:59:59

cambia amministratore. Se le colonne sono due le spese, qualsiasi essa sia, deve essere suddivisa per ogni colonna. In caso di spesa straordinaria, come il rifacimento oppure la riparazione, la stessa deve essere suddivisa per il 50% in base alla tabella di proprietà (Tab. A) il restante 50% in proporzione ai piani.

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Luigi Mattuolo
Luigi Mattuolo 20-02-2019 15:40:42

Buonasera. A seguito di una perdita, proveniente dalla colonna di scarico del piano superiore, ho scoperto che nel perimetro del mio appartamento sono presenti 2 colonne di scarico. La prima al servizio della mia cucina/bagno, la seconda distante 50 metri dalla prima passa dentro la parete di una camera da letto. L'amministratore a seguito della riparazione della seconda (quella che non mi servo) ha richiesto il pagamento della riparazione della stessa suddivisa per le tre unità che sono sulla stessa verticale. Alla mia richiesta di chiarimenti confermava che anche se non utilizzata la colonna di scarico devo concorrere nel pagamento della quota. La cosa non mi convince, anche perché sono preoccupato di pagare entrambe le riparazioni delle colonne di scarico in caso di rottura. Grazie

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Filippo Bianchi
Filippo Bianchi 11-07-2019 16:00:43

La costruzione/ riparazione di una colonna di scarico può essere suddivisa secondo l'art. 1124 per metà in quota millesimale e per metà in misura proporzionale all'altezza? In fin dei conti l'uso che ne fa il terzo piano è pari all'uso dell'ascensore o delle scale. Garzie

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Maurizio De Rose
Maurizio De Rose 02-09-2019 18:02:23

Buonasera, avrei cortesemente bisogno di un chiarimento:
Condominio vecchio costruzione circa 1870, colonna scarico intasata in eternit, provato in tutti i modi a disostruirla con acido ecc.., scoperto poi che quella colonna di scarico (acque chiare) serve solo il mio appartamento e nessun altro (tutti staccati perche' non hanno piu la cucina su quel lato) ma io non ne sapeco assolutamente niente.
Ora rifacendo una colonna nuova he servirebbe in pratica solo il mio appartamento a chi dovrebbero essere imputate le spese di questo intervento ?
Grazie

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Filippo Bianchi
Filippo Bianchi 03-09-2019 11:48:24

La divisione delle spese avviene sempre proporzionalmente tra gli utilizzatori. Se lei è l'unico utilizzatore, l'importo sarà totalmente a suo carico. Verifichi, magari, se è possibile installarne una esterna al caseggiato, abbandonando al precedente. Potrebbe risultare più economica pagare una pratica edilizia che intercettare i vecchi presma, abbandonati, per sostituire la tubazione. Potrebbe essere anche che le tubazioni sottostanti risultino di sezione tale da permettere l'infilamento di una tubazione in plastica al suo interno. Un buon tecnico sicuramente le consiglierà la strada migliore.

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Maurizio De Rose
Maurizio De Rose 03-09-2019 13:15:31

Buongiorno e grazie della risposta, ma secondo me non è proprio così e faccio riferimento all'articolo 1118 del codice civile in base al quale non è possibile sottrarsi a contributo nelle spese per la conservazione dei beni comuni semplicemente rinunciando a servirsene. Il distacco da un impianto o un servizio comune non ha alcuna influenza sugli obblighi di pagamento in quanto a prescindere dall'uso di quel determinato impianto se ne resta comunque proprietari. È quindi tenuto a pagare quanto richiesto da parte del condominio del tutto legittimamente (29 novembre 2011).
Saluti

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Strudel
Strudel 19-03-2022 09:06:27

Corretta interpretazione. Se sono state spostate le cucine (es. da nord a sud)senza che questa variazione sia stata autorizzata ne registrata nella planimetria catastale, la spesa per manutenzione o riattivazione della colonna rimane a carico di tutti i condomini allacciati alla colonna stessa.

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Vincenzo
Vincenzo 22-12-2020 08:08:54

Egr.avv. Gallucci
La condotta di acque reflue che corre a circa 1,40m sotto la pavimentazione ingresso stabile ha ceduto in punto.
Creando con le infiltrazioni danni alle pareti del mio box sito al piano interrato.
Il perito della assicurazione non intende risarcire perché nella polizza é richiamata la voce :spesa di di ricerca e riparazione delle rottura di tubazioni.
Non è riportato alcun riferimento alla condotta fecale.
Vorrei un suo parere
Grazie
Cordialità
Vincenzo

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Alessandro
Alessandro 08-09-2021 12:45:48

In un condominio di 5 appartamenti lo scarico ha una perdita sul suddetto scarico scaricano in tre ma la rottura è dove scarico io cioè al 3 piano ed è rotto al secondo chi deve pagare

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GUIDO D'ONOFRIO
GUIDO D'ONOFRIO 18-03-2022 19:16:31

Abito in un condominio formato da 3 scalinate. In ogni scalinata vi sono 4 colonne verticali di scarico fognario, per un totale quindi di 12 colonne. Recentemente, a causa di una perdita ad una colonna, ci sono stati dei danni in un appartamento, con richiesta di risarcimento al condominio. L'amministratore ha ripartito la spesa ai condomini della colonna interessata, in sintonia con l'art.1123, comma 3, del Codice Civile, mentre poi alcuni condomini hanno contestato tale suddivisione, rappresentando che il nostro Regolamento Condominiale così recita: "Sono di proprietà comune i tubi di scarico delle acque nere" quindi, secondo il condomino contestatore, la spesa andava ripartita a tutti i proprietari dell'intero Condominio, senza quindi distinzione alcuna. Secondo il mio punto di vista, l' estensore del nostro Regolamento, nell'evidenziare che i tubi di scarico "sono di proprietà comune", si riferiva, ovviamente, non all'intero Condominio, bensì al solo Condominio definito parziale, ovvero con oneri a carico di tutti coloro che si servono di quella colonna, ma non quindi anche a tutte le altre 11 colonne esistenti! Desidererei un suo cortese commento. Grazie

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Strudel
Strudel 19-03-2022 09:09:08

ecco il perchè i Tribunali continuano ad essere intasati per le liti condominiali. Corretto l'operato dell'Amministratore.
Corretto l'operato dell'Amministratore pretestuosa la richiesta dei Condomini dissenzienti.

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Pasqale
Pasqale 22-05-2022 10:08:33

a seguito della rottura della colonna fecale il mio appartamento ha subito ingenti danni per infiltrazioni di liquidi fecali,tali danni sono dovuti principalmente alla non curanza dll'amministratore che pur consapevole da subito della rottura, ha provveduto a far riparare la colonna fecale dopo cinque mesi. chi mi deve risarcire dei danni materiali, disagio e di vivibilità?

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Sara
Sara 08-06-2022 10:11:08

Buongiorno, premetto che nel nostro condominio acque chiare e scure non sono suddivise. Si intasa sempre, più volte l'anno, il pozzetto in cui scaricano le acque scure di soli tre condomini su dieci e si intasa perché ci vengono buttati dei rifiuti (pannolini, assorbenti, panni...) Poiché in quel pozzetto ci scaricano anche le acque chiare, le spese di spurgo dobbiamo pagarle tutti anche se è evidente che si intasa a causa di ciò che buttano i tre condomini? Grazie

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Biagio
Biagio 29-06-2022 12:23:40

Salve. Sono responsabile di una palestra sita al piano terra di un condominio. Sul mio piano scaricano le acue di pulizia di un condotto che serve solo l'ultimo piano, creando disagio proprio nella zona di ingresso. Ho chiesto alla signora di provvedere per allungare il condotto fino a superare l'ingresso della palestra ma mi ha risposto che essendo mio il disagio, sono io che devo provvedere economicamente alla soluzione. E' così o posso invece avvalermi di qualche legge che obbliga la signora a provvedere lei? Grazie

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Kiara
Kiara 21-11-2022 15:55:52

Buonasera,
sono in affitto in una struttura un po' particolare, al 1P due appartamenti speculari di 105mq cad. e a PT una ludoteca (450mq circa) per bambini da 0 a 11 anni aperta al pubblico con feste e animazione. In riferimento alla partizione delle spese di spurgo la proprietà ha mandato una comunicazione che il costo deve essere suddiviso in tre. Gli inquilini dell'attività commerciale sottostante invece pretendono di dividere i costi per tubi di scarico. Essendo un piccolo immobile e non condominio come si divide tale spesa? Come da comunicazione della proprietà, per millesimi o per tubi? Grazie di una gentile risposta.

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