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Chi paga le spese per i pezzi di ricambio della caldaia?
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Chi paga le spese per i pezzi di ricambio della caldaia?

Pezzi di ricambio della caldaia e pagamento delle spese per la loro sostituzione: i costi a carico dell'inquilino, quelli che deve sostenere il proprietario e quelli dell'usufruttuario

Avv. Alessandro Gallucci 

La questione della suddivisione delle spese riguardanti i pezzi di ricambio della caldaia tra proprietario e inquilino, ma anche tra nudo proprietario ed usufruttuario è tra le problematiche che sovente ci vengono poste dai nostri lettori.

La ragione risiede principalmente nei costi all'intervento di manutenzione e sostituzione e, conseguentemente, nella esatta individuazione della persona tenuta a sopportare quelle spese.

Prediamo spunto da alcune domande giunte alla nostra redazione:

«Lo scorso mese si è rotto il cronotermostato dell'impianto di riscaldamento dell'appartamento che ho in affitto: ho chiamato il proprietario che mi ha detto che la spesa spetta a me e di sostituirlo con uno simile. È giusto?

Nel condominio in cui vivo si sono rotti alcuni componenti idraulici della caldaia. L'amministratore ha chiesto le quote per poter far effettuare l'intervento di manutenzione e le ha suddivise in base ai millesimi di proprietà: è giusto?

Sono il nudo proprietario di un appartamento in condominio: l'amministratore chiede delle somme perché è necessario sostituire il bruciatore della caldaia centralizzata. La spesa spetta a me oppure all'usufruttuario?»

Queste le domande che spesso leggiamo sul nostro forum cui forniremo una risposta spiegandone le ragioni.

=> Revisione caldaia, quando deve essere effettuata.

Proprietario, conduttore e responsabilità dell'impianto

Ricordiamo che ai sensi del d.p.r. n. 74/2013, il controllo e la manutenzione dell'impianto spettano alla figura del responsabile che è stata individuata ne «l'occupante, a qualsiasi titolo, in caso di singole unità immobiliari residenziali; il proprietario, in caso di singole unità immobiliari residenziali non locate; l'amministratore, in caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio; il proprietario o l'amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche» (Allegato 1, n. 42 d.lgs n. 192/2005).

Il conduttore è un occupante e quindi va considerato sicuramente responsabile d'impianto (a meno che il proprietario non abbia mantenuto la responsabilità). Ciò aiuta a capire che alcune spese dovranno essere affrontate da lui; è utile comunque entrare nel dettaglio per capire quali.

Proprietario, conduttore e spese di manutenzione

Che cosa dice la legge in merito alle spese di manutenzione dell'appartamento e dei suoi impianti?

Norma di riferimento è l'art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Rispetto al concetto di piccole riparazioni bisogna guardare all'art. 1609 c.c. che recita:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

La Cassazione, pronunciandosi sul concetto d'interventi di piccola manutenzione, ha specificato che «non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89)» (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Componenti della caldaia e spese a carico di inquilino o conduttore

Il caso del cronotermostato è leggermente differente in quanto esso non è una parte interna dell'impianto, ma un componente direttamente utilizzabile dal conduttore. Per comprendere chi debba pagare, quindi, è necessario valutare la causa della rottura di tale componente; se si tratta di rottura dovuta all'uso, non v'è dubbio che debba pagare l'inquilino, sempre che l'uso che ha determinato la rottura sia a lui imputabile e non dipenda dallo sfruttamento di precedenti occupanti. Se il pezzo da sostituire s'è rotto in ragione della sua vetustà (nella quale rientra anche l'ultima ipotesi) o per caso fortuito, invece, la spesa è a carico del proprietario.

Nel primo caso l'inquilino potrà scegliere marca e modello, purché compatibile con l'impianto esistente.

Ripartizione spese pezzi di ricambio caldaia condominiale

Nel caso in cui l'amministratore o l'assemblea nell'ambito delle rispettive competenze decidano la sostituzione di un componente della caldaia, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, trattandosi d'un costo inerente la manutenzione di un impianto comune (art. 1123, primo comma, c.c.), salvo diversa convenzione.

La tabella del riscaldamento, laddove presente, serve per ripartire le spese d'uso dell'impianto, identificandosi con queste le spese per il combustibile.

Imputazione spesa sostituzione bruciatore tra nudo proprietario ed usufruttuario

Una premessa sull'argomento è necessaria. Ai sensi dell'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. proprietario ed usufruttario sono solidamente responsabili, verso il condominio, per le spese di gestione e conservazione delle cose comuni.

Ciò non esclude che nei rapporti interni - o comunque se l'amministratore intenda agire contro chi di dovere, al di là del vincolo di solidarietà - si possa individuare il titolare dell'obbligo di contribuzione.

Gli artt. 1004 e 1005 c.c. ci dicono che sono a carico dell'usufruttario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, mentre il nudo proprietario paga le spese necessarie ad effettuare le riparazioni straordinarie.

Nel caso del bruciatore, quindi, è necessario individuare la causa del danno per comprendere chi debba pagare per la sua sostituzione.

=> Spese sfiato termosifoni a carico degli inquilini

=> Chi paga le spese per la sostituzione della serratura della porta di casa?

Cerca: spese manutenzione riparazioni

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Andrea
Andrea martedì 15 settembre 2015 alle ore 11:33

PRENDO IN AFFITTO UN MONOLOCALE A MILANO IL 12.SETTEMBRE 2015. IL 1° DI OTTOBRE C.A. IL LOCATARIO MI RICORDA CHE BISOGNA FARE LA REVISIONE PERIODICA ALLA CALDAIA (VECCHIA DI UNA DECINA DI ANNI E FORSE PIU'). VORREI SAPERE A CHI SPETTANO TALI SPESE. IN FUTURO SICURAMENTE AL CONDUTTORE MA ADESSO?POSSO RIVALERE IL DIRITTO DI AVERE GLI IMPIANTI IN PIENA EFFICIENZA CERTIFICATA DA PERSONALE QUALIFICATO? gRAZIE

Maurizio
Maurizio mercoledì 23 settembre 2015 alle ore 16:44

Ciao Andrea.
Da quel che so il controllo della caldaia è annuale.
Secondo me devi verificare quando è stata fatta l'ultima revisione. Lo puoi trovare sul libretto della caldaia che obbligatoriamente deve esserti stato consegnato dal locatario.
Secondo me se l'ultimo controllo è stato fatto prima del 1/10/2014 quello spetterebbe al locatario. Se invece l'ultimo controllo è stato fatto dopo il 1/10/2014 credo spetti al conduttore.

Uso il condizionale perché mi baso sulle mie precedenti esperienze da conduttore e non faccio questo di mestiere. Normalmente ho sempre comunque cercato un accordo con il locatario cercando di evitare spiacevoli discussioni.

Michele
Michele domenica 21 febbraio 2016 alle ore 11:00

Salve a tutti, vorrei sapere se spetta a me o al proprietario di casa sostituire il tubo dell'acqua della caldaia. La caldaia è in garanzia almeno così dice il proprietario

Marco
Marco giovedì 28 aprile 2016 alle ore 18:35

Ho preso in affitto un appartamento da 7 mesi,si e' rotto il flussostato della caldaia,chi deve pagare la riparazione ? io o il propietario ? saluti e grazie

Andrea
Andrea lunedì 21 novembre 2016 alle ore 19:38

Vivo in un condominio da mesi ci sono problemi al collettore dell'acqua e vivendo al terzo piano, la pressione della stessa ha volte é molto bassa. La caldaia del riscaldamento sovente parte poi come diminuisce la pressione dell'acqua si rispegne. Questo accendersi e spegnersi ha portato alla sua rottura ed ora dovrò chiamare un tecnico. Vorrei sapere se le spese riparazione della mia caldaia o la sua sostituzione, spettano a me oppure, trattandosi di problema al collettore generale del condominio, le spese della mia caldaia vanno ripartite tra tutti i condomini! Grazie per la risposta è buon lavoro.

Lucia Giovedì 22 Dicembre 2016
Lucia Giovedì 22 Dicembre 2016 giovedì 22 dicembre 2016 alle ore 18:17

Salve,
Vivo in appartamento in affitto,ho avuto un problema alla caldaia in quanto è stato sostituito un pezzo a spese mie(premetto che prima di fare il lavoro ho chiamato il padrone di casa spiegandogli il fatto e mi ha risposto che potevo farlo ,così poi avrei scontato i soldi dall affitto e così in buona fede ho anche pagato ) .ora mi ha detto che devo pagarlo io...a me risulta che quella è una manutenzione straordinaria. ..posso sapere chi deve pagare..? Grazie per la risposta.Buona serata.

Salvatore
Salvatore martedì 21 marzo 2017 alle ore 10:17

Ho un appartamento ammobiliato in affitto, sovente l'inquilino ha problemi con la caldaia dovuto all'accumulo di calcare molto presente nell'acqua di zona.Circa 17 mesi fa ho contribuito alla spesa per la sostituzione dello scambiatore, ora si è ripresentato lo stesso problema, e l'inquilino vuole essere rimborsato l'intero importo della riparazione. E' giusto?

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