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Se l'assemblea non fa nulla, cosa si deve fare per evitare che il palazzo non cada a pezzi?
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Se l'assemblea non fa nulla, cosa si deve fare per evitare che il palazzo non cada a pezzi?

Cosa fare se l'assemblea non si adopera per la manutenzione nel palazzo dove si abita?

Avv. Alessandro Gallucci  

"L'edificio in cui abito sta letteralmente cadendo a pezzi.

L'amministratore si è limitato a transennare l'area pericolante ed a convocare l'assemblea per decidere sul da farsi.

I miei vicini se ne infischiano; siccome tutti loro affittano gli appartamenti credono che la questione non li riguardi.

Io ho paura di vivere in un palazzo insicuro. Che cosa posso fare?"

Qualche giorno fa mi è giunta questa domanda: ho promesso alla persona che mi aveva posto il quesito che avrei affrontato l'argomento con un articolo. Eccolo qua.

La questione non è di poco conto perché i condomini, quali proprietari dell'edificio, sono responsabili del suo stato manutentivo.

L'amministratore, senza mandato assembleare, può si ordinare interventi di manutenzione straordinaria, ma nel caso di opere di rilevante entità, come sono quelle di risanamento, egli fa il suo limitandosi a mettere in sicurezza l'edificio. Proprio come nel caso sottopostomi dall'utente.

=> Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?

Ed allora?

Che cosa fare se l'assemblea, i motivi sono ininfluenti, non pone rimedio?
Al riguardo le norme del codice civile dedicate al condominio (anche quelle che saranno in vigore dopo il 18 giugno, in virtù della così detta riforma) non dicono nulla di specifico.

=> Omessa manutenzione degli ascensori. Rischia grosso l'amministratore di condominio.

In considerazione di ciò, ed in ragione di quanto consentito dall'art. 1139 c.c., bisogna guardare alle norme dettate in materia di comunione.

In particolare ai sensi del quarto ed ultimo comma dell'art. 1105 c.c.:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Si tratta di una disposizione, come chiarito dalla Cassazione, applicabile finanche al condominio minimo.

In tal senso è stato affermato che "la disposizione dell'art. 1105 c.c., in vero, relativa all'amministrazione della comunione in generale, è si applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio, di cui all'art. 1139 c.c., ma nel solo caso - diverso da quello in esame - di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non è obiettivamente applicabile l'apposita disciplina dell'art. 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini" (così, Cass. 19 luglio 2007 n. 16075).

=> I costi per la manutenzione della montante elettrica condominiale come vanno ripartiti?

Per ottenere un provvedimento da parte dell'Autorità Giudiziaria è fondamentale l'inerzia dell'assemblea. Diversamente, ossia se i condomini non hanno nemmeno provato a deliberare, il ricorso potrebbe concludersi con un "nulla di fatto".

Com'è stato evidenziato, infatti, "in una situazione di inerzia dei quattro comproprietari di un immobile che, dopo sopralluoghi di tecnici incaricati, non hanno assunto alcuna decisione sullo svolgimento di opere di sistemazione dell'impianto elettrico delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., il tribunale può disporre la convocazione dell'assemblea, a cura del condomino più diligente, per l'adozione delle ulteriori determinazioni in proposito" (Trib. Modena 24 febbraio 2009 in Giurisprudenza locale - Modena 2009).

=> Il tempo a disposizione dell'amministratore per far applicare le delibere. E in caso di ritardi?

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