Spese la sostituzione della serratura della porta d'ingresso di un'abitazione nell'ambito di un contratto di locazione.
È una delle prime spese cui si può andare incontro, ma in realtà una spesa per un intervento che può sempre occorrere nel corso di un contratto locatizio.
L'imputazione del costo al locatore piuttosto che al conduttore è sovente oggetto di contrasto tra le parti.
Abbiamo raccolto un campionario delle fattispecie più frequenti tra quelle indicate nel nostro forum e nei quesiti giunti alla nostra redazione.
Sostituzione della serratura, il motivo è importante
Sono appena entrato in un'abitazione in locazione e vorrei sostituire la serratura della porta blindata: so che posso farlo perché posso pretendere d'essere l'unico ad avere le chiavi di casa. A chi spetta la spesa?
I ladri hanno rubato nella casa in affitto in cui abito. Per farlo hanno forzato la serratura della porta e adesso bisogna cambiarla: chi paga?
Il ferramenta mi ha fatto una copia delle chiavi difettosa e adesso abbiamo dovuto sostituire la serratura: il proprietario mi ha detto che la spesa la devo sostenere io. È vero?
Queste sono alcune delle domande che ci sono giunte in relazione alle spese per la sostituzione del nottolino della porta di casa.
La serratura, è cosa nota, è un meccanismo di controlli degli accessi in determinati luoghi: essa può essere montata su porte, porte finestre, cancelli, ecc. La chiave è l'oggetto complementare utile per far funzionare (aprire e chiudere) la serratura, quanto meno dal lato esterno della porta.
Nel caso di appartamento concesso in locazione al serratura della porta d'ingresso debba essere perfettamente funzionante: le ragioni sono ovvie.
Per comprendere a chi tra il proprietario ed il conduttore spetti la spesa per la sostituzione della serratura è necessario valutare la tipologia d'intervento nel quale può essere ricondotta.
Ai sensi dell'art. 1576 c.c.:
«Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore».
Porta d'ingresso che cade a pezzi: chi paga la sostituzione?
Sostituzione della serratura, si tratta di piccola manutenzione?
L'art. 1609 c.c. specifica cosa debba intendersi per interventi di piccola manutenzione: essi sono quelli «dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».
La mancata determinazione pattizia di queste categorie fa sì che si debba fare riferimento agli usi locali (art. 1609, secondo comma, c.c.); se anche gli usi locali non dicono nulla, la valutazione, per il caso di contenziosi, dev'essere rimessa al giudice.
Nel decreto 16 gennaio 2017 recante Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge è specificato che il rifacimento di chiavi e serrature è intervento la cui spesa deve gravare sul conduttore. Non è specificata la causa dell'intervento, sicché questa rimane comunque determinante per una differente imputazione.
Rispetto al concetto di uso e caso fortuito è utile segnalare questo risalente precedente giurisprudenziale nel quale fu affermato che «la sostituzione delle stecche rotte dell'avvolgibile di una tapparella costituente chiusura esterna di una finestra o balcone dell'immobile locato non rientra, di regola, tra le spese di piccola riparazione che ai sensi dell'art. 1609 c.c. sono a carico del conduttore, giacché nel processo di deterioramento di detta parte dell'impianto di chiusura (al contrario di quanto si verifica per altre parti, come per esempio la cinghia) normalmente hanno rilievo preponderante non l'uso, bensì altri fattori, ed in particolare gli agenti atmosferici (cioè il caso fortuito) e la qualità del materiale.» (Pret. Milano 20 ottobre 1990 in Archivio delle locazioni 1991, 639).
Sostituzione della serratura, saper valutare per decidere
Alla luce di quanto fin qui detto possiamo specificare che sicuramente la scelta del conduttore di cambiare serratura non può essere posta a carico del proprietario. È vero, l'inquilino ha diritto ad avere tutte le chiavi dell'appartamento, ma la consegna da parte del proprietario è operazione sufficiente. Se per maggiore scrupolo la si vuole sostituire, questa operazione non può essere posta a carico del proprietario non rientrando tra gli obblighi di mantenimento in buono stato locativo.
In questo contesto nella spesa di piccola manutenzione non può essere considerato rientrante nemmeno il furto. Esso, però, non è nemmeno un fattore fortuito addebitabile al proprietario.
Tuttavia, ad avviso di chi scrive, la questione riguarda la funzionalità della porta e quindi la spesa dev'essere affrontata dal proprietario poiché ad esso spettano le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato manutentivo. Lo stesso, ma al contrario, dicasi per la sostituzione della serratura a causa della chiave difettosa. Spetterà al conduttore, quale committente della copia, provvedere alla sostituzione, salvo il diritto di rivalsa sul ferramenta per il danno.
Se il condomino rompe il cilindro della porta d'ingresso, chi paga?
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