La modifica di parti di proprietà esclusiva che incidono su parti comuni o anche solamente sul decoro dell'edificio può essere oggetto di contestazione.
Può essere questo il caso della sostituzione di una porta d'ingresso con un portoncino blindato.
Le ragioni di una simile decisione non sono dirimenti, ma, vedremo, possono certo portare alla valutazione della sostituzione in termini di bilanciamento di opposti interessi.
La questione della sostituzione di una porta con un portoncino blindato ci è stata espressamente posta da una nostra lettrice, in seguito ad un furto che egli ha subito.
Sostituzione di una porta e portoncino blindato, il caso
"Carissimi della redazione di Condominioweb, buongiorno.
Negli scorsi giorni per il terzo anno consecutivo ho subito un furto nella mia abitazione.
Io vivo al secondo piano di un edificio in condominio, i ladri s'intrufolano dal portone d'ingresso o dall'autorimessa e salgono per le scale. Aprire la porta di casa, per loro è un gioco da ragazzi; queste porte sono vecchie e senza nessuna blindatura.
Secondo me, per rendergli la vita un po' più difficile, se non addirittura per bloccarli, basterebbe sostituire la porta d'ingresso attuale con un portoncino blindato. Mi sono informata e tecnicamente non ci sono problemi per la posa in opera della nuova porta.
Non mi è chiaro, però, che cosa sia necessario fare per rispettare le norme condominiali, potete aiutarmi?"
La questione che ci ha posto la nostra lettrice, rappresenta un classico caso di opere su parti di proprietà esclusiva e comune allo stesso tempo.
Per risponderle correttamente, quindi, bisogna guardare all'art. 1102 c.c., all'art. 1122 c.c. ed al regolamento di condominio; partiamo da quest'ultimo.
Sostituzione di una porta con un portoncino blindato, il regolamento e l'uso delle cose comuni
Se di natura contrattuale, il regolamento può vietare qualsivoglia modificazione delle parti comuni dell'edificio (cfr. Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121). In tal caso, poiché il portoncino blindato dev'essere inserito nei muri di tamponatura presenti tra il pianerottolo e le parti di proprietà esclusiva, per operare la sostituzione sarà necessario avere il consenso scritto di tutti i condomini.
Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni
Diverso il caso del regolamento di natura assembleare: esso può vietare l'alterazione del decoro, ma mai impedire l'uso delle parti comuni a vantaggio dei singoli, così come prescritto dall'art. 1102 c.c.
In buona sostanza, come afferma oramai da anni la giurisprudenza, il condominio può utilizzare i beni comuni per un suo scopo particolare, "con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso".
Il diritto al pari uso di cui all'art. 1102 c.c. non va inteso "nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione" (così, ex multis, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).
In questo contesto, pare possa concludersi che l'installazione del portoncino blindato non lede alcun diritto degli altri, salvo il caso che l'installazione renda poi impossibile una pari o simile possibilità al proprio vicino.
Lo stesso dicasi per sicurezza e stabilità dell'edificio; difficilmente un simile intervento potrà essere valutato pericoloso in relazione a tali aspetti.
Più ostica la questione riguardante l'alterazione del decoro architettonico, ossia il peggioramento delle linee architettoniche dell'edificio (anche quelle interne) cui segua un deprezzamento del valore dell'edificio nel suo insieme e rispetto alle singole unità immobiliari (cfr. Cass. n. 1286/10).
In tal caso, quindi, è sempre bene fare in modo che il nuovo portoncino blindato sia quanto più simile possibile alle normali porte presenti nell'edificio. Ad ogni buon conto spetta sempre a chi lamenta l'alterazione del decoro dar prova del pregiudizio estetico e del danno.
Sostituzione di una porta con un portoncino blindato e la modifica delle parti in proprietà esclusiva
Recita l'art. 1122 c.c.
"Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Il condomino quindi, ai sensi dell'art. 1122 c.c., deve dare comunicazione dell'opera all'amministratore, il quale a sua volta deve riferirne all'assemblea.
Motivo? Sta operando su un bene di sua proprietà (la porta) sostituendolo e l'assise potrebbe eccepire la violazione di uno dei tre requisiti di cui s'è detto rispetto all'uso delle cose comuni, ossia violazione del decoro, della stabilità e della sicurezza dell'edificio.
Rispetto ai profili amministrativi, poi, conviene rivolgersi ai competenti uffici tecnici comunali per comprendere se questo genere d'intervento viene considerato dal regolamento edilizio locale soggetto a qualche forma di comunicazione (es. DIA) o se rientra nell'ambito dell'attività edilizia libera.
Portone d'ingresso, chi paga per la sostituzione?
