La spesa per la sostituzione del portone d'ingresso che viene deliberata dall'assemblea dev'essere ripartita tra tutti i condòmini che lo usano sulla base dei millesimi di proprietà, oppure dando accesso alle scale il costo dev'essere ripartito in base alla tabella di cui all'art. 1124 c.c.?
Questa la domanda posta da un nostro lettore, che prenderemo da spunto per affrontare la questione degli interventi conservativi riguardanti il portone.
Partiamo da una necessaria premessa: ai fini che ci occupano riparazione e sostituzione del portone devono essere considerate la stessa cosa.
Salvo casi particolari, infatti, la sostituzione del portone dev'essere considerato al massimo un intervento di manutenzione straordinaria e non una innovazione.
Ricordiamo che per innovazione non devono intendersi tutte le modificazioni delle cose comuni, ma solamente quelle opere in conseguenza delle quali gli oggetti dell'intervento “presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Forse la sostituzione di un portone con uno di diverso materiale (es. portone nuovo in legno, vecchio in ferro) può essere considerata tale, ma in verità molto dipende anche dalle sue dimensioni e dall'intervento sulle strutture murarie.
Nuovo portone d'ingresso, paga l'usufruttuario o il proprietario?
Chiarito questo aspetto preliminare passiamo alla questione attinente la ripartizione delle spese.
Che cos'è il portone?
Esso è, come ci ricorda il vocabolario della lingua italiana, una porta di grosse dimensioni che consente l'accesso ad un edificio o ad una sua parte. Il portone, solitamente, è inserito nella facciata dell'edificio e subito dopo di esso è posto un (piccolo o grande dipende dall'edificio) androne al di là del quale v'è la scala per accedere ai vari piani o le scale.
Non mancano casi di portone al di là del quale vi sono quasi subito le scale, ma questo non cambia la sua funzione primaria che è quella di separare il luogo privato (l'edificio) dalla strada pubblica.
Insomma il portone ha una funzione autonoma da quella delle scale che più o meno vicine si presentano una volta aperto.
Perché questa spiegazione? Perché la funzione del portone consente di dedure, in assenza di specifici riferimenti normativi, il criterio di spesa applicabile.
Come per ogni altra cosa che non sia soggetta ad un utilizzo differenziato (scale, lastrico in uso esclusivo) anche per le spese riguardanti il portone, dunque, si applicano le norme generali previste dal primo comma dell'art. 1123 c.c.
Di conseguenza è corretto affermare che le spese di manutenzione del portone condominiale debbano essere ripartite tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà (sulla valenza generale del criterio di ripartizione delle spese secondo millesimi di proprietà e sulla natura derogatoria di quelle in parti uguali, si veda tra le altre Cass. 29 gennaio 2000, n. 1033 e proprio per interventi sul portone Cass. 16 febbraio 2001, n. 2301).
Pagare in contanti le spese condominiali.
