Sostituzione del frigorifero in una casa condotta in locazione: a chi spetta la spesa in questione. Diverse le domande che sul punto ci giungono spesso dai nostri lettori.
Qui due esempi.
La prima domanda: Ho preso in affitto da pochi giorni in un appartamento completamente arredato, ivi compresi gli elettrodomestici.
Proprio ieri il frigorifero ha smesso di funzionare. D'accordo con il proprietario abbiamo chiamato il tecnico, il quale ci ha consigliato di sostituirlo visto che non varrebbe la pena affrontare la spesa per un apparecchio abbastanza vecchio.
Il proprietario se n'è convinto ma ha detto che devo pagare io perché sarò io a godere del frigorifero. È vero?
Un altro quesito: Abito da qualche anno in una casa presa in locazione completa di arredi ed elettrodomestici. Pochi giorni fa s'è rotto il frigorifero e abbiamo scoperto che è necessario sostituirlo. Devo chiedere al proprietario di effettuare la spesa, oppure spetta a me?
Gli esempi riportati rappresentano due situazioni tipiche che differiscono non di poco tra di esse.
Tempo trascorso dall'ingresso nell'appartamento e motivo del guasto del frigorifero, sono queste le due questioni fondamentali cui guardare per rispondere alle domande di cui sopra.
Locazione e spese di manutenzione, i principi generali
Partiamo dalle norme che in generale regolano la manutenzione nell'ambito dei contratti di locazione e quindi diritti ed obblighi del conduttore.
A mente dell'art. 1576 c.c. al locatore spetta l'esecuzione di tutte le riparazioni necessarie eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tuttavia, afferma il secondo comma della norma, qualora si tratti di cose mobili "le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore".
Se per il concetto di conservazione e manutenzione ordinaria non sorgono particolari problemi (si tratta sostanzialmente dio quegli interventi necessari a mantenere il bene nella sua integrità, non sempre è chiaro che cosa si debba intendere per piccola manutenzione.
Locazione e spese di piccola manutenzione, le norme e la giurisprudenza
L'art. 1609 c.c. specifica che sono spese per la piccola manutenzione "quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito" e che per individuarle si fa riferimento agli accordi tra le parti o, in mancanza, agli usi locali.
Che cosa s'intende per piccola manutenzione? «La definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano[...] è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. 6.5.1978 n. 2181)» (Cass. 27 luglio 1995 n. 8191).
Non è facile dire, in generale, cosa è una piccola riparazione. Se si rompe una maniglia di una porta o di una finestra, probabilmente si sarà rotta per l'uso ed allora quella è piccola manutenzione. Lo stesso dicasi per la sostituzione dei filtri dei rubinetti rovinati dal calcare.
Inoltre, se la mancanza di manutenzione ordinaria e di piccola manutenzione porta ad un problema più serio (es. incuria nella manutenzione che porta alla compromissione totale dell'utilizzo del bene) la spesa di sostituzione spetta al conduttore.
In ogni caso, ci dice la Suprema Corte di Cassazione «nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. 14 marzo 2006, n. 5459)» (Cass. 22 maggio 2014 n. 11353).
Frigorifero rotto, tra obblighi del proprietario e del conduttore, a chi la spesa?
Nel primo caso posto alla nostra attenzione con l'esempio, non ci pare che il conduttore possa essere ritenuto responsabile di alcunché.
La rottura è avvenuta subito dopo il suo ingresso nell'appartamento, quindi salvo il caso di uso scriteriato in quei pochi giorni (circostanza che dovrebbe essere dimostrata dal proprietario), la sostituzione del frigorifero non può che essere addebitata al proprietario.
E se questi non ne vuole sapere ?
Ad avviso di chi scrive, la spesa per il frigorifero può essere considerata spesa urgente (la sua funzione indispensabile è evidente) e quindi il conduttore potrà comprare un elettrodomestico con le stesse caratteristiche chiedendo al proprietario il rimborso della spesa (si badi, senza accordo non è possibile lo scomputo dal canone di locazione, essendo questo il corrispettivo per il godimento dell'appartamento).
Nel secondo caso portato ad esempio, invece, bisogna necessariamente indagare la causa del danno per comprendere a chi imputare il costo per la sostituzione, valendo sempre quanto appena detto per l'ipotesi di costo a carico del proprietario che però non intende occuparsene.
Permane un'area d'incertezza anche in questo secondo caso, in quanto molto spesso, specie per beni di uso continuo, non sempre è facile distinguere tra riparazione e sostituzione dovuta all'uso e quindi in capo al conduttore e quella causata dalla vetustà e quindi spettante al proprietario. L'equità, in determinati casi, porta a dire che debba essere una compartecipazione.
Posso tenere un frigorifero nel box auto?
