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Portone sempre aperto, degrado e lavori di manutenzione mai avviati. Si possono chiedere i danni all'amministratore?
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Portone sempre aperto, degrado e lavori di manutenzione mai avviati. Si possono chiedere i danni all'amministratore?

La cattiva gestione del condominio: mancata sostituzione delle cassette postali, portone sempre aperto, androne dell'edificio degradato, soggetti poco raccomandabili che frequentano il palazzo, maleducazione degli inquilini.

Dott. Ivan Meo  

Un condomino cita in giudizio il suo amministratore per "mala gestio"

Le accuse. Mancata sostituzione delle cassette postali, portone sempre aperto, androne dell'edificio degradato, soggetti poco raccomandabili che frequentano il palazzo, maleducazione degli inquilini. (Quanto "costa" insultare i nostri vicini?)

Tutti elementi che, secondo un condomino, potevano essere imputati alla cattiva gestione dell'amministratore del condominio e alla perdita di un contratto di locazione.

Trattativa sfumata. Secondo il condomino il ritardo gli interventi di manutenzione e riparazione sono stati anche determinanti nel fallimento delle trattative tra il condomino, proprietario di unità immobiliare, ed un potenziale inquilino.

Quindi, il condomino citava per danni l'amministratore domandando il risarcimento del danno per mancato guadagno derivante dalla mancata stipula del contratto di affitto.

I motivi addotti dal ricorrente erano che l'amministratore avrebbe gestito in maniera negligente il condominio, omettendo.

E le prove? Ma nel corso del giudizio il condomino non riesce a provare adeguatamente il nesso causale intercorrente tra la mancata stipula di contratto di locazione e il ritardo dei lavoro di riparazione del portone d'ingresso, perché i testimoni risultano poco attendibili (presenti al momento giusto e nel posto giusto).

Inoltre, i giudici avevano comunque verificato che l'amministratore non era affatto rimasto inerte perché era comunque intervenuto per cambiare le cassette postali ed aveva fatto riparare il portone (che secondo il ricorrente rimaneva sempre aperto) - Da leggere assolutamente: Che cosa si può fare se il vicino lascia sempre libero il portone d'ingresso?)

La decisione. Il giudice del merito rigetta la domanda di risarcimento del danno avanzata dal proprietario in quanto dall'apprezzamento delle circostanze non si rinvengono adeguati motivi sufficienti per adottare un provvedimento di condanna nei confronti dell'amministratore.

Opinione condivisa anche dai giudice della Cassazione che così dispone"deve escludersi la responsabilità contrattuale da mandato in capo all'amministratore condominiale pretesa dal singolo proprietario esclusivo secondo cui il ritardo dei lavori di riparazione nell'androne dello stabile avrebbero impedito la locazione dell'immobile laddove non si raggiunge la prova del fallimento di una trattativa in corso".

Quindi l'eventuale cattiva gestione dell'amministratore non solo deve essere concretamente provata ma bisogna anche individuare l'esistenza di un legame tra questa e il fallimento delle trattative private. (Cassazione sentenza 148, del 08 gennaio 2014).

Alcune considerazioni sul caso. Anche se ai sensi dell'art. 1176, 2º co., c.c., l'amministratore deve adempiere alle obbligazioni con diligenza, quest'ultima dovrà pur sempre valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata.

In pratica il condomino non può prendersela con l'amministratore perché quest'ultimo non si può trovare in una posizione di garanzia rispetto alla maleducazione altrui perché non può ritenersi responsabile per l'ingresso di terzi in un palazzo né ha alcun potere coercitivo e disciplinare nei confronti dei condomini.

=> L'amministratore che non presenta il conto della propria gestione può essere revocato.

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