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Decoro, nessuna alterazione se la modifica precede la costituzione del condominio

Il manufatto nato o costruito prima del condominio può essere fonte di lesione del decoro architettonico di quest'ultimo?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Definizione di decoro architettonico

Il decoro architettonico è di per sé un concetto astratto, che caratterizza un determinato immobile. E' definibile come bene immateriale, non avendo una sua vera consistenza fisica ma essendo strettamente connesso alla struttura e fisionomia del palazzo.

Si è soliti leggere sin dalla lontana giurisprudenza della Suprema Corte che esso risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile.

Esso è opera particolare di colui che ha costruito l'edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni (Cass. n. 1472/1965).

Alterazione del decoro architettonico, che cos'è, chi può alterarlo e come si valuta tale alterazione

Si qualifica come l'estetica dell'edificio fabbricato, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture che caratterizzano quel certo stabile stesso e che gli fanno conseguire una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. n. 851/2007).

Il decoro architettonico esiste per tutti

Tutti questi concetti non valgono solo per palazzi ottocenteschi o di un determinato pregio storico-artistico, ma a tutti gli immobili. Ricorre tutte le volte in cui si può scorgere una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che caratterizza la fisionomia dell'edificio (Cass. n. 8830/2008).

Il decoro non è solo ciò che è visibile dall'esterno ma si ha anche per le parti interne che sono tra loro in sintonia. Si pensi ad esempio alle scale, ai pianerottoli e così via.

Il manufatto nato prima del condominio: Trib. Roma, 27 settembre 2021, n. 12028

Secondo la recente decisione del Tribunale di Roma del 27 settembre 2021, n. 12028, per potersi parlare di lesione del decoro di un edificio occorre che il bene incriminato sia nato successivamente alla formazione del condominio.

Se il manufatto è anteriore, non ci si può riferire alla lesione dell'immobile -condominio- che ancora non è nato.

Quando questi nasce, poiché il bene che si reputa illegittimo è preesistente, non si può lamentare alcuna violazione del decoro del successivo palazzo condominiale.

Decoro architettonico: quando l'opera è modesta e non visibile

Nel caso di specie del Tribunale di Roma, si trattava di manufatto situato nel giardino di pertinenza delle proprietarie dell'alloggio situato al pian terreno e chi lamentava la lesione del decoro architettonico, tra le altre cose, era il condomino del piano giusto superiore a questo.

Il giudice, con assoluta linearità e semplicità, ha rilevato che va escluso che l'opera in oggetto abbia un'incidenza negativa rispetto al decoro architettonico del fabbricato perché essa, coeva alla realizzazione del fabbricato, non ha alterato la linea armonica delle strutture che conferiscono allo stesso una propria identità.

Questa osservazione vede le sue radici nella relazione della consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso della vertenza.

Il Tribunale non si ferma solo a questa osservazione perché asserisce che non appare configurabile un diritto del condomino a far valere un pregiudizio arrecato all'estetica del fabbricato, quando l'intervento che avrebbe determinato il pregiudizio è avvenuto prima della costituzione dello stesso Condominio.

E' come dire che il condominio che nasce successivamente all'opera incriminata non può lamentarsi di quest'ultima perché "ha accettato" la sua esistenza, essendo anteriore a quella del palazzo.

Quanto detto è assolutamente logico se si presta attenzione al fatto che si può parlare di lesione di qualsivoglia diritto, non solo del rispetto del decoro architettonico, quando sopraggiunge un qualcosa che effettivamente va a ledere e recare danno, anche eventualmente potenziale, a questo diritto.

Decoro architettonico: quando l'opera è modesta e non visibile

Se, ad esempio, il manufatto è stato costruito non nel rispetto delle distanze legali ma è a soltanto un metro dal condominio, l'amministratore di quest'ultimo o anche solo un condomino può agire in giudizio per ottenere la condanna alla riduzione in pristino e il risarcimento del danno, nei limiti in cui questo viene provato.

Proviamo ora a capovolgere la situazione. Il condominio viene edificato dopo, il manufatto preesisteva. Chi non ha rispettato le distanze? Il condominio che è stato edificato non in regola con le distanze legali.

E' noto che in tema di distanze esiste il cosiddetto principio della prevenzione: esso comporta per legge che il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire.

Il primo può edificare rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella codicistica, può edificare sul confine ed infine può edificare ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

Per il decoro architettonico non vi è alcuna norma che detti diritti o facoltà ma, a parere della scrivente, esiste il principio della prevenzione a tutto campo.

La priorità coincide con il momento della nascita del primo bene immobile: l'immobile nato successivamente non può subire lesione del decoro architettonico da un bene preesistente.

Decoro architettonico, le sentenze in materia

Sentenza
Scarica Trib. Roma 27 settembre 2021 n. 12028

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Nozione di decoro e aspetto architettonico, differenze, regolamento condominiale, pregiudizio economico. In tema di condominio, sovente, le assemblee sono interessate dal dibattito sulla intervenuta violazione