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Non aprite quella porta! Illecita l'apertura di un varco sul muro perimetrale condominiale

Ecco l'unica ipotesi in cui l'apertura di una porta può essere considerata lecita
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

È da considerarsi vietata, in quanto configurante uso illecito di una cosa comune, l'apertura di una porta sul muro perimetrale di un edificio in condominio per mettere in comunicazione due unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario ma ubicate in due differenti edifici.

Il principio è quello che si può definire il consolidato orientamento espresso in materia dalla Suprema Corte di Cassazione.

Tante, anche ad una superficiale ricerca, sono le sentenze che affermano ciò. Come dire: sul punto non vi sono dubbi.

Muro perimetrale condominiale: quando l'apertura del varco è illegittima

Nell'imbarazzo della scelta tra le pronunce indicabili, merita menzione la n. la sentenza n. 10606/2014 resa mediante deposito in cancelleria dalla Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione il 15 maggio 2014 di quell'anno.

Già allora si trattava di un principio pacifico e i successivi pronunciamenti non si sono discostati dal principio.

Quanto detto dal Supremo Collegio in materia letto anche alla luce delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012 sancisce la sostanziale impossibilità di operare questi interventi, eccezion fatta per una specifica ipotesi.

Muri perimetrali, la condominialità è desunta dalla funzione

Il codice civile, nello specifico l'art. 1117, non contiene alcun riferimento ai muri perimetrali di un edificio in condominio.

È noto, a dirlo è la giurisprudenza, che l'articolo appena citato non contiene un'elencazione tassativa dei beni, servizi ed impianti che debbono considerarsi ricadenti nel regime del condominio negli edifici.

=> Parti comuni condominiali ed uso esclusivo

In questo contesto ed in più di un'occasione, gli ermellini hanno avuto modo di affermare che . i muri perimetrali dell'edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici. (Cass. 21 febbraio 1978, n. 839, in senso conf. Cass. 2 marzo 2007, n. 4978).

L'art. 1117 c.c. novellato dalla legge n. 220 del 2021, la così detta riforma del condominio, fa menzione delle facciate.

Le facciate, di fatto altro non sono che i muri perimetrali, altrimenti noti anche come muri di facciata. Certo, non manca chi dice che nel concetto di facciata vadano ricompresi anche gli elementi orizzontali dei balconi. Come sempre la materia condominiale è foriera più di dubbi che di certezze.

Uso individuale dei muri perimetrali, i limiti di cui all'art. 1102 c.c.

I muri perimetrali, quindi, sono beni comuni e come tali soggetti alle norme sul condominio, sia per quanto riguarda le spese per la loro manutenzione, sia per ciò che concerne il diritto d'uso da parte dei singoli; tale diritto è disciplinato dall'art. 1102 c.c., dettato in materia di comunione ma pacificamente applicabile anche in tema di condominio.

Questa norma considera lecito qualunque uso da parte di ciascun condomino, purché esso non sia lesivo di sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio, non muti la destinazione del bene oggetto dell'uso e non pregiudichi il pari diritto degli altri partecipanti al condominio.

I regolamenti contrattuali possono contenere limiti più incisivi rispetto a quelle stabiliti dall'art. 1102 c.c.

In questo contesto, la Cassazione, nella sentenza n. 10606, ha considerato illegittima l'apertura di un varco sul muro perimetrale, praticata da un condomino per mettere in comunicazione due sue unità immobiliari.

Si legge nella sentenza che "le aperture praticate dal condomino nel muro comune, per mettere in collegamento locali di sua proprietà poste nell'edifico condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, costituivano un uso indebito della cosa comune, alterando la destinazione del muro ed incidendo sulla sua funzione di recinzione, potendo, inoltre, dar luogo ad una servitù di passaggio a carico della proprietà condominiale. [...] (Cass. n. 9036/2006; n. 2175/82). (Cass. 15 maggio 2014 n. 10606).

Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno

In termini pratici, nel caso di specie, il condomino che aveva aperto il varco è stato obbligato a chiuderlo.

Si diceva in principio che tale pronuncia, letta alla luce della nuova normativa, fa si che operazioni del genere possano essere evitate sul nascere.

Motivo?

Ai sensi dell'art. 1122 c.c. ogni intervento sulle proprietà esclusive deve essere preventivamente comunicato all'amministratore.

Muri perimetrali, quando l'apertura di un varco rappresenta un'eccezione possibile?

Qual è l'unica ipotesi in cui l'apertura può essere considerata lecita?

La giurisprudenza, citata e non solo, individua il limite invalicabile per il singolo nel fatto che la condotta in esame - l'apertura del varco - costituisce di fatto una servitù in favore di altro fondo pensando su quello condominiale.

La servitù, si badi, è diritto reale minore di godimento che può essere costituito anche su fondi che siano in comproprietà tra più persone.

Non solo ciò è possibile anche se la proprietà delle cose, come nell'ipotesi del condominio, non sia oggetto di principale godimento, ma rappresenti un godimento funzionale e strumentale a quello principale che il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Unica condizione?

Quella in cui tutti i partecipanti ai condominii interessati dall'intervento abbiano fornito consenso scritto all'opera.

Apertura di varchi sui muri, per la servitù conta il condominio non l'edificio

Sentenza
Scarica Cass, 15 maggio 2014 n. 10606

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