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Non aprite quella porta! Illecita l'apertura di un varco sul muro perimetrale condominiale
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Non aprite quella porta! Illecita l'apertura di un varco sul muro perimetrale condominiale

Ecco l'unica ipotesi in cui l'apertura di una porta può essere considerata lecita

Avv. Alessandro Gallucci 

E' da considerarsi vietata, in quanto configurante uso illecito di una cosa comune, l'apertura di una porta sul muro perimetrale di un edificio in condominio per mettere in comunicazione due unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario ma ubicate in due differenti edifici.

Questa, in breve, la soluzione fornita dalla Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 10606 depositata in cancelleria il 15 maggio 2014.

La pronuncia s'inserisce nel solco dei precedenti pronunciamenti del Supremo Collegio in materia e, letta anche alla luce delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012, sancisce la sostanziale impossibilità di operare questi interventi, eccezion fatta per una specifica ipotesi.

=> Muri perimetrali

Il codice civile, nello specifico l'art. 1117, non contiene alcun riferimento ai muri perimetrali di un edificio in condominio. E' noto, a dirlo è la giurisprudenza, che l'articolo appena citato non contiene un'elencazione tassativa dei beni, servizi ed impianti che debbono considerarsi ricadenti nel regime del condominio negli edifici.

In questo contesto ed in più di un'occasione, gli ermellini hanno avuto modo di affermare che "i muri perimetrali dell'edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica – sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici" (Cass. 21 febbraio 1978, n. 839, in senso conf. Cass. 2 marzo 2007, n. 4978). (Opere su parti di proprietà comune vietate dell'assemblea)

I muri perimetrali, quindi, sono beni comuni e come tali soggetti alle norme sul condominio, sia per quanto riguarda le spese per la loro manutenzione, sia per ciò che concerne il diritto d'uso da parte dei singoli; tale diritto è disciplinato dall'art. 1102 c.c., dettato in materia di comunione ma pacificamente applicabile anche in tema di condominio.

Questa norma considera lecito qualunque uso da parte di ciascun condomino, purché esso non sia lesivo di sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio, non muti la destinazione del bene oggetto dell'uso e non pregiudichi il pari diritto degli altri partecipanti al condominio.

I regolamenti contrattuali possono contenere limiti più incisivi rispetto a quelle stabiliti dall'art. 1102 c.c.

In questo contesto, la Cassazione, nella sentenza n. 10606, ha considerato illegittima l'apertura di un varco sul muro perimetrale, praticata da un condomino per mettere in comunicazione due sue unità immobiliari.

Si legge nella sentenza che “le aperture praticate dal condomino nel muro comune, per mettere in collegamento locali di sua proprietà poste nell'edifico condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, costituivano un uso indebito della cosa comune, alterando la destinazione del muro ed incidendo sulla sua funzione di recinzione, potendo, inoltre, dar luogo ad una servitù di passaggio a carico della proprietà condominiale. [...](Cass. n. 9036/2006; n. 2175/82)” (Cass. 15 maggio 2014 n. 10606).

In termini pratici, nel caso di specie, il condomino che aveva aperto il varco è stato obbligato a chiuderlo.

Si diceva in principio che tale pronuncia, letta alla luce della nuova normativa, fa si che operazioni del genere possano essere evitate sul nascere. Motivo? Ai sensi dell'art. 1122 c.c. ogni intervento sulle proprietà esclusive deve essere preventivamente comunicato all'amministratore.

Qual è l'unica ipotesi in cui l'apertura può essere considerata lecita? Quella in cui tutti i partecipanti ai condominii interessati dall'intervento abbiano fornito consenso scritto all'opera.

Da non perdere: Si altera il decoro architettonico se si cambia la porta della propria abitazione?

=> Posso sfondare il muro tra due miei locali anche se non sono nello stesso edificio?

Scarica Cass, 15 maggio 2014 n. 10606

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