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Apertura di varchi sui muri, per la servitù conta il condominio non l'edificio
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Apertura di varchi sui muri, per la servitù conta il condominio non l'edificio

Illegittima l'apertura del varco da parte del condomino per mettere in comunicazioni locali di sua proprietà in condomini attigui, ma autonomi tra loro

Avv. Lucia Izzo  

Capita meno raramente di cui si pensi che, in presenza di un edificio strutturalmente unico sul quale insistono due diversi e autonomi condomini, un proprietario decida di sua iniziativa di aprire un varco nel muro perimetrale per mettere in comunicazione locali di sua proprietà esclusiva che, pur essendo attigui, si trovano rispettivamente l'uno in un condominio e l'altro in un diverso fabbricato.

Si tratta di una pratica censurata da un costante orientamento giurisprudenziale che la ritiene illegittima. Pur non essendo di per sé vietata, l'apertura del passaggio deve comunque rispettare una serie di regole e principi fissati dalla legge in materia di beni comuni.

Anche se l'art. 1102 c.c. attribuisce ai singoli condomini la possibilità di servirsi della cosa comune, la stessa norma assieme ad altre disposizione dello stesso codice civile, mitigano e condizionano tale possibilità prevedendo una serie di vincoli.

=> Villetta in un complesso residenziale e apertura varco nel muro perimetrale: quali limiti?

In più occasioni i giudici hanno deciso di condannare il comportamento del condomino che, di propria iniziativa, decide di sfruttare il muro perimetrale, oggetto di proprietà comune, per realizzare un varco teso a collegare due unità immobiliari di sua proprietà situate, rispettivamente, l'una all'interno e una all'esterno del complesso condominiale.

I muri perimetrali di un edificio in condominio, infatti, sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, sicché non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini e costituente un'unità distinta rispetto all'edificio comune, in quanto ciò costituirebbe una servitù a carico di detto edificio (Cfr. Cass. n. 15024/2013)

L'apertura di un varco per collegare locali di proprietà esclusiva con quelli situati in altro immobile viene dunque ritenuto costituire un uso indebito di cosa comune, in quanto siffatta opera pone in essere una "alterazione funzionale" al vincolo destinatorio della parte comune (cfr. Cass. n. 5060/2020) e finisce anche per imporvi il peso di una vera e propria servitù.

Varco illegittimo e riduzione in pristino dei luoghi

Una recente e ulteriore conferma in tal senso è giunta a seguito dell'ordinanza n. 18934 pubblicata dalla Corte di Cassazione l'11 settembre 2020 che si è pronunciata su vicenda analoga a seguito del ricorso esperito da una società operante nel settore alberghiero.

Quest'ultima era stata condannata in secondo grado alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi interessati da un'attività che la stessa aveva posto in essere abusivamente.

In particolare, sotto la lente dei giudici finisce proprio l'apertura di un varco nel muro perimetrale condominiale eseguito dalla ricorrente e a cui aveva fatto seguito anche la realizzazione nel cortile comune di un corridoio volto a porre in comunicazione i locali di sua proprietà presenti nel Condominio con il vialetto scoperto del vicino hotel, di cui la stessa era analogamente proprietaria.

Apertura di finestre sul muro che si affaccia sul cortile interno

Considerata tale attività come illegittima, la Corte d'Appello aveva dunque condannato la società a chiudere il varco aperto nel muro perimetrale condominiale, nonché a eliminare il corridoio e ogni altra opera accessoria realizzata nel cortile comune.

Innanzi alla Corte di Cassazione, questa decisione viene contestata dalla società la quale assume, tra le altre doglianze, che il giudice a quo avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione di legittimità dei varchi, rigettata in primo grado e riproposta in appello.

Illegittimo il varco per collegare locali in due diversi condomini

A favore di tale legittima apertura, la ricorrente richiama la previsione di cui all'art. 1102 c.c. assumendo che questa norma consentirebbe a ciascun condomino di utilizzare i beni comuni, purché non ne venga alterata la destinazione e non venga impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

E nel caso di specie, i varchi erano stati effettuati solo per consentire l'accesso dall'hotel ai locali della medesima ricorrente posti nello stabile condominiale.

Doglianza che gli Ermellini giudicano infondata. Come si legge in sentenza, "in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti e autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi volti a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii".

Una simile utilizzazione, precisa la Corte, comporta infatti la cessione del godimento di un bene comune, quale è ai sensi dell'art. 1117 c.c. il muro perimetrale di delimitazione del condominio, anche in difetto di funzione portante, in favore di una proprietà estranea ad esso, ovvero di soggetti che non partecipano al condominio.

La conseguenza di una simile azione è quella di imprimere sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è tuttavia necessario il consenso scritto di tutti i condomini (cfr. Cass. n. 25775/2016).

Lecita l'apertura di una porta finestra sul proprio terrazzo

Scarica Civile Ord. Sez. 2 Num. 18934 dell'11/09/2020

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