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Per le cause sulle servitù bisogna chiamare in giudizio tutti i condòmini

La Cassazione chiarisce i limiti alla legittimazione ad causam dell'amministratore di condominio.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello - Foro di Nola 

Gli organi attraverso i quali opera un condominio sono l'assemblea e l'amministratore. In particolare, quest'ultimo è, notoriamente, qualificato come il rappresentante del fabbricato e, quindi, colui a cui devono destinarsi le comunicazioni indirizzate al condominio.

In quest'ottica, se devi segnalare un problema derivante da un'infiltrazione proveniente dalla fecale, sarà sufficiente rivolgersi all'amministratore e non sarà, invece, necessario inviare una lettera scritta a tutti i proprietari del palazzo.

La procedura appena descritta vale anche per gli atti giudiziari? Se devi notificare un atto di citazione, lo devi inoltrare a tutti i condòmini? In particolare, una domanda giudiziale, come quelle diretta ad accertare la costituzione di una servitù a carico del fabbricato, può essere notificata al solo amministratore?

Supercondominio legittimazione passiva

Ha risposto a questa domanda una recente pronuncia della Cassazione. Gli Ermellini, infatti, con l'ordinanza n. 19566 del 18 settembre 2020 hanno precisato i limiti alla titolarità passiva dell'amministratore in un'azione civile. Capiamo insieme, pertanto, cosa è accaduto.

Cause sulla servitù e chiamata in causa dei condòmini, il caso

Una società, interessata a far accertare la costituzione di una servitù coattiva, aveva citato in giudizio alcuni condomìni per avere diritto al passaggio di acqua, luce, gas, linee telefoniche e scarichi fognari su un tratto di strada facente parte dei convenuti, attesa l'interclusione del proprio fondo.

La domanda era stata accolta ed era stata confermata anche in sede di appello dove, nello specifico, era sollevata, tra le varie istanze dell'appellante, anche la nullità dell'atto introduttivo del primo procedimento.

La predetta eccezione non aveva, però, trovato alcun riconoscimento e la Corte in secondo grado aveva dichiarato «assorbite dalla acclarata legittimazione processuale dell'amministratore le censure inerenti alla irritualità della notifica eseguita in primo grado per pubblici proclami ed al difetto assoluto di notifica ad alcuni dei singoli comproprietari… ».

Breve focus sulla servitù di passaggio

La Cassazione in esame ha, invece, ribaltato la predetta conclusione, rinviando alla Corte di Appello di Venezia affinché questa si pronunciasse sulla questione della nullità dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, sulla mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di alcuni comproprietari e sulle spese legali.

Qual è stato, quindi, il motivo di una decisione in contrasto con le corti di merito?

Legittimazione passiva amministratore, cosa dice la legge

A partire dall'art. 1229, il codice civile propone un insieme di disposizioni che, fondamentalmente, regolano i poteri e compiti dell'amministratore di un condominio.

Tra queste c'è sicuramente l'art. 1331 il quale, testualmente, prevede che il rappresentante del fabbricato possa essere «convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (Art. 1331, co. 2 c.c.)».

Accesso della documentazione condominiale

In pratica, quindi, alla luce di questa regola sembrerebbe che l'amministratore debba essere il naturale destinatario di un atto introduttivo di un giudizio concernente il condominio.

Viceversa è opportuno ricordare che, negli anni, la giurisprudenza della Cassazione ha precisato i limiti in cui tale conclusione è accettabile e quali sono, invece, le circostanze in presenza della quali la domanda va notificata a tutti i singoli proprietari, affinché questi vengano messi in condizione di decidere se disporre o meno del proprio diritto sulla cosa comune.

In particolare, ciò è avvenuto nella decisione oggetto della presente pubblicazione.

La citazione per costituzione servitù coattiva va notificata a tutti i condòmini

Gli Ermellini, con l'ordinanza in esame, a proposito della legittimazione ad causam dell'amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, ex art. 1131, comma 2, c.c. hanno precisato che essa «non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (arg. anche da Cass. Sez. Un., 13 novembre 2013 n. 25454)».

Secondo la Cassazione, quindi, la norma citata va interpretata nel senso che «il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini.

In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali».

Denuncia di danno temuto: che cos'è chi può presentare la domanda giudiziale?

Pertanto, a proposito della domanda introduttiva di un giudizio diretta all'accertamento di una servitù coattiva a carico di un fondo appartenente al condominio, nel rispetto di precedenti pronunce sul tema, gli Ermellini hanno concluso che essa «va proposta nei confronti di ciascuno dei condòmini, che soli possono disporre del diritto in questione (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), e non nei confronti dell'amministratore del condominio, il quale, carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279; Cass. Sez. 2, 14/11/1989, n. 4840; Cass. Sez. 2, 02/10/1968, n. 3064; arg. anche da Cass. Sez. 2, 24/09/2013, n. 21826)».

A questo punto appare che chiaro che, in un caso come quello de quo, la citazione non debba essere indirizzata e notificata all'amministratore, ma a tutti i singoli proprietari del fabbricato.

Legittimazione dei condòmini a promuovere le cause giudiziarie

Sentenza
Scarica Cass. 18 settembre 2020 n. 19566

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