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Accesso della documentazione condominiale, legittimazione passiva dell'amministratore e abuso da parte del condomino
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Accesso della documentazione condominiale, legittimazione passiva dell'amministratore e abuso da parte del condomino

Il diritto di accesso alla documentazione condominiale. Un breve focus.

Avv. Maurizio Tarantino 

Il diritto di accesso alla documentazione condominiale. Alla luce della riforma del condominio, introdotta con la l.11 dicembre 2012, n.220, in vigore dal 18 giugno 2013, il ruolo dell'amministratore di condominio è divenuto centrale nella gestione condominiale, perché non va considerato solo organo di esecuzione (esecuzione delle delibere, controllare l'osservanza del regolamento condominiale) ma, soprattutto, organo di gestione, con una attività amministrativa in senso stretto, alla luce delle attribuzioni dello stesso puntualizzate dalla legge.

In particolare l'articolo 1129 comma 2 c.c. dispone che l'amministratore deve comunicare i luoghi dove sono contenuti i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

I numeri 6 e 7 contengono l'elencazione di tutti i registri condominiali: anagrafe del fabbricato; verbali di assemblea; nomina e revoca dell'amministratore; registro di contabilità.

Ed ancora, l'art. 1130 bis c.c. dispone che "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese". Dunque è alquanto chiara la portata dell'obbligo dell'amministratore del condominio di mettere a disposizione dei condomini la documentazione giustificativa, chiarendo che, in tema di approvazione di rendiconto e preventivo, tale obbligo non comporta il deposito necessario di tutti i documenti, ma solo la loro messa a disposizione ai condomini che ne fanno richiesta, permettendo a questi di visionarli e di estrarne copia a loro spese.

Ecco cosa succede se l'amministratore nega l'accesso alla documentazione condominiale

Prendere visione della documentazione condominiale, entro quanto tempo è possibile.

Legittimazione passiva dell'amministratore. Conseguentemente, se tale obbligo divenga oggetto di controversia giudiziale, perché il singolo condomino lamenti che l'esame e l'estrazione di copia di documentazione del genere gli è stata impedita, la relativa legittimazione passiva fa capo all'amministratore in proprio, piuttosto che all'ente condominiale.

Invero, la legittimazione in proprio dell'amministratore, nel sopravvenuto vigore della riforma del condominio, è stata sancita dalla dottrina e dalla giurisprudenza; in particolare, con riguardo all'ulteriore obbligo che oggi incombe sugli amministratori ai sensi del nuovo testo dell'art. 63 disp. att. c.c., secondo cui lo stesso amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi» (Tribunale Napoli, sez. VI, 05/09/2016).

Nel caso non dovesse adempiere a tale richiesta, l'azione viene intrapresa direttamente contro l'amministratore da parte del creditore non soddisfatto per ottenere l'ordine dell'elenco dei condomini morosi, anche attraverso il procedimento ex art.702-bis c.p.c. surrogando l'inerzia del detto amministratore, ex art.2900 c.c.

 Continua [...]

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