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Servitù prediali: utilitas ad ampio raggio
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Servitù prediali: utilitas ad ampio raggio

Il presupposto dell'utilità del fondo dominante deve essere interpretata estensivamente

Avv. Gianfranco Di Rago  

Servitù: il concetto di utilità per il fondo dominantedeve essere inteso in senso ampio, tale da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la sua destinazione e si immedesimi obiettivamente nel godimento di esso.

In tal modo può essere soddisfatto ogni bisogno del fondo, assicurando al medesimo una maggiore amenità o abitabilità, così come anche evitare rumori o impedire nuove costruzioni. L'atto con cui si costituisce la servitù prediale deve essere di natura contrattuale, rivestire la forma stabilita dalla legge ad substantiam e da esso deve risultare in maniera non equivoca la volontà delle parti.

Questi gli interessanti chiarimenti contenuti nella recente sentenza n. 18465 della seconda sezione civile della Corte di Cassazione, pubblicata lo scorso 4 settembre 2020.

Servitù e condominio, tra atto costitutivo, diritto di esercizio, manutenzione e spese

L'utilità nelle servitù prediali: il caso concreto e la decisione del Tribunale.

La proprietaria di un alloggio facente parte di un piccolo caseggiato condominiale aveva denunciato al tribunale l'avvio di una nuova opera da parte della condomina confinante, la quale aveva dato avvio a lavori di scavo nella sua area di proprietà destinate a giardino, allo scopo di realizzare un box, un ripostiglio interrato e una piscina.

Secondo la ricorrente detti lavori erano da considerarsi in violazione di quanto previsto negli atti di acquisto delle unità immobiliari di entrambe le parti e nel regolamento di condominio.

Il tribunale aveva accolto il ricorso cautelare e aveva ordinato l'immediata cessazione dei lavori.

=> Denuncia nuova opera e danno temuto

Nel successivo giudizio di merito l'attrice aveva chiesto l'accertamento del proprio diritto a non vedere costruire opere o comunque a manomettere l'area in questione, oltre al risarcimento del danno.

Il tribunale aveva quindi accertato l'esistenza in favore dell'immobile dell'attrice di una servitù attributiva del diritto di pretendere che l'area confinante rimanesse a verde con destinazione a giardino e che nessun manufatto fosse su di essa edificato.

L'utilità nelle servitù prediali: l'intervento della Corte di Appello.

La condomina dirimpettaia si era allora rivolta alla Corte di appello, chiedendo l'annullamento della sentenza di primo grado.

L'appello era però stato rigettato, poiché anche i giudici di secondo grado avevano evidenziato come dall'atto pubblico di compravendita, stipulato tanto dall'attrice quanto dalla convenuta, risultasse che le aree di proprietà privata dovevano essere lasciate a verde con destinazione a giardino e nessun tipo di manufatto provvisorio o definitivo poteva essere ivi edificato, se non per la piantumazione di alberi di altezza massima di metri due.

Detta clausola, anche secondo la Corte di appello, configurava un diritto a reciproco favore di entrambi i fondi a non tollerare modificazioni del terreno confinante.

Si trattava, dunque, di una servitù prediale reciproca costituita dal costruttore - venditore al momento della cessione della proprietà dei vari appartamenti.

L'utilità della servitù, secondo i giudici, consisteva nella maggiore amenità del fondo dominante e nel maggior pregio estetico di ciascun fondo garantito dall'impedimento alla realizzazione di interventi edificatori per non compromettere la destinazione a giardino delle aree di proprietà privata.

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L'utilità nelle servitù prediali: la decisione della Suprema Corte.

La condomina appellante non si era data per vinta e aveva notificato alla controparte anche il ricorso in Cassazione.

I giudici di legittimità, nel confermare a loro volta la decisione, hanno quindi colto l'occasione per ribadire una serie di importanti principi di diritto in materia di servitù prediali, diritto reale disciplinato agli artt. 1027 ss. del Codice Civile.

In primo luogo, a parere della ricorrente, la clausola contenuta negli atti di acquisto della proprietà era generica e non idonea a costituire una servitù, non contenendo gli elementi utili atti a individuare il contenuto oggettivo di tale diritto.

A questo proposito la Suprema Corte ha evidenziato come ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale (ovvero quando il diritto sia costituito tramite un contratto tra due o più parti) non si richiede l'uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma basta che dall'atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

L'atto con cui si costituisce la servitù prediale deve essere di natura contrattuale, rivestire la forma stabilita dalla legge ad substantiam (ossia perché lo stesso sia valido ed efficace)e da esso deve risultare in maniera non equivoca la volontà delle parti di costituire la servitù (anche sulla base dei criteri legali di interpretazione di cui agli artt. 1362 ss. c.c., tenuto conto dello stato dei luoghi e della volontà delle parti come emergente dalla complessiva operazione negoziale), anche ove tale clausola sia contenuta in un contratto sia diretto ad altro fine (si veda, più di recente, Cass. civ., sez. II, ordinanza n. 10169/2018).

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Di conseguenza, per accertare l'esistenza, il contenuto e la portata di una servitù costituita a mezzo di contratto, il giudice deve accertare l'intenzione delle parti, fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali da queste utilizzate e, qualora permangano ancora dubbi, deve fare ricorso alle altre regole interpretative dettate dalCodice Civile, oltre ai principi previsti in materia di servitù prediali.

Si deve quindi tenere conto delle finalità che le parti hanno voluto conseguire, considerando lo stato dei luoghi, la consistenza e l'ubicazione dei fondi, nonché l'utilità del fondo dominante che si è voluta raggiungere con il peso imposto al fondo servente, secondo il contemperamento delle opposte esigenze per il conseguimento del vantaggio del primo con il minore possibile aggravio del secondo.

Con specifico riferimento al presupposto dell'utilità per il fondo dominante, la ricorrente contestava il fatto che la Corte di appello avesse individuato la stessa nella maggiore amenità e nel maggior pregio estetico di ciascun fondo.

La Cassazione, confermando tale decisione, ha evidenziato come il concetto dì utilitas richiesto dal Codice Civile sia talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo.

In tal modo può essere soddisfatto ogni bisogno del fondo, assicurando al medesimo una maggiore amenitào abitabilità, o anche evitare rumori o impedire costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa.

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Scarica Cass. 4 settembre 2020 n. 18465

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