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Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno
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Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno

Apertura di porte e finestre sulla facciata comune e il suo uso più intenso alla luce dell'art. 1102 c.c.

Avv. Alessandro Gallucci  

La questione dell'apertura di porte e finestre sui muri perimetrali dell'edificio è argomento che desta sempre interesse.

Non è raro che nel nostro forum oppure via e-mail vengano poste e ci giungano domande di questo tenore: «Posso aprire una porta finestra sul balcone del mio appartamento? Mi servirebbe per dare luce ed aria ad un ambiente che, in ragione di lavori di risistemazione interna degli ambienti diversamente resterebbe senza luce diretta».

=> Villetta in un complesso residenziale e apertura varco nel muro perimetrale: quali limiti?

Questo è solo uno dei tanti quesiti. Sovente ci viene chiesto se sia possibile trasformare delle finestre in porte finestre.

È utile al riguardo volgere lo sguardo alle dispute giurisprudenziali sull'argomento. La questione è particolare: quali norme si applicano? Quelle riguardanti aperture di luci e vedute, oppure quelle disciplinanti l'uso delle cose comuni (la facciata sulla quale si apre la finestra è una cosa comune).

Apertura di finestre sui muri perimetrali in condominio, le norme applicabili

Tra le tante, tantissime sentenze in materia rese dalla Suprema Corte di Cassazione, prendiamo ad esempio la n. 53 depositata in cancelleria il 3 gennaio 2014, che si occupa specificamente della liceità dell'apertura di porte e finestre (oltre che della possibile loro trasformazione) in balconi sui muri perimetrali comuni, da parte di uno dei condòmini.

Addentellato normativo che consente di considerare lecito questo genere d'intervento è l'art. 1102 c.c.

Prima d'entrare nel merito della questione, vale la pena ricordare che cosa dice esattamente questa norma.

Il primo comma dell'art. 1102 c.c., quello che c'interessa rispetto alla fattispecie in esame, recita:

«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa».

La norma è dettata in relazione alla comunione in generale ma, secondo dottrina e giurisprudenza, è pacificamente applicabile al condominio negli edifici in virtù del generico richiamo a tali norme contenuto nell'art. 1139 c.c.

L'uso delle cose comuni da parte dei condomini per la soddisfazione di un proprio, personale, interesse non è assoluto, tutt'altro.

Apertura di finestre sui muri perimetrali in condominio, liceità e limiti

Secondo la Cassazione, che come si diceva poc'anzi in tantissime occasioni, anche dopo il 2014, s'è pronunciata sulla corretta applicazione dell'art. 1102 c.c. al condominio, «l'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune - presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risultino impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione né arrecato pregiudizio […] al decoro architettonico dell'edificio» (ex multis, Cass. 10 maggio 2004, n. 8852). Questo così espresso è un principio pacifico e consolidato.

=> Lecita l'apertura di una porta finestra sul proprio terrazzo

Nessuna lesione al pari diritto degli altri e nessun danno alle cose, nemmeno al decoro dell'edificio.

Apertura di finestre sui muri perimetrali in condominio, il caso risolto dalla Cassazione

In tale contesto normativo, secondo il condominio, parte della causa che ha portato alla sentenza n. 53 del 2014, era da ritenersi illecita l'utilizzazione del muro perimetrale operata da un condòmino tramite l'apertura su di esso di una finestra ad esclusivo vantaggio di un'unità immobiliare di sua proprietà.

=> Apertura finestra in condominio e autorizzazione

Questa tesi è stata accolta dalla Corte d'appello che ha riformato la sentenza del Tribunale che, al contrario, aveva considerato lecita quell'apertura. Insomma per i giudici del gravame quella finestra andava rimossa.

Il condomino, chiaramente, non ha condiviso questa decisione e s'è rivolto alla Cassazione, ponendo il seguente quesito: «è legittimo ai sensi dell'art. 1102 cc. aprire una finestra sul muro perimetrale di un edificio che affaccia sulla chiostrina interna, avente le medesime dimensioni e caratteristiche estetiche e di quelle già esistenti?»

Risposta della Cassazione: si è legittimo. Conseguenza: la sentenza d'appello sul punto dev'essere cassata e quindi la controversia deve tornare davanti al giudice competente.

Perché gli ermellini si sono pronunciati in tal senso?

Apertura di finestre sui muri perimetrali in condominio, le ragioni della Corte

Si legge in sentenza che, «è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell'art. 1102 cc. gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni.

Tuttavia, nell'esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all'art. 1120 cc. (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino)» (Cass. 3 gennaio 2014 n. 53).

Né, chiosano da piazza Cavour, l'apertura di luci e vedute sul muro condominiale può comportare la costituzione di servitù: ciò perché il muro comune è anche di proprietà di chi vi apre la luce o la finestra e quindi si applica il principio nemini res sua servit.

=> Decoro architettonico e apertura finestre sulla facciata del condominio. Un caso, particolare, appena risolto dalla corte di cassazione

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Luca
Luca venerdì 21 luglio 2017 alle ore 10:20

Salve, ho acquistato un appartamento dove fu aperta s finestrino su una verticale che affaccia su tetto di un condominio adiacente (circa a 2mt dal tetto). Il mio condominio non ha fatto problemi mentre quello adiacente mi chiede di chiuderla per paura che anche altri la aprano in futuro. Ho un bimbo disabile e la luce gli è fondamentale. Volevo capire se un condominio estraneo al mio ha il potere legale di contestare questa opera chè fu fatta 10 anni fa dal vecchio proprietario

Federico
Federico giovedì 03 agosto 2017 alle ore 22:23

Salve, scusate io non capisco se si può o meno aprire una finestra su muro perimetrale. Io ho ottenuto il benestare del comune e della soviintendenza, ma non ho ottenuto quello del condominio. Si tratta di una piccola finestra 70x70 da realizzare sotto una guglia in mansarda. La farebbe anche il mio vicino in modo da rispettare simmetrie e decoro del condominio. Mi serve per rendere luminosa la mansarda e per godere della vista. È una casa di montagna abitata solo da villeggianti. Alcuni di questi senza neanche conoscere me o la questione hanno dato parere negativo. Ottenuto il parere positivo della sovrintendenza che di fatto esclude problemi di decoro architettonico, può fermarmi il condominio? Grazie a che saprà delucidarmi

Mario
Mario mercoledì 06 settembre 2017 alle ore 20:53

Salve,in una palazzina di sei appartamenti un condomine vuole aprire due finestre sul muro perimetrale della mansarda nella facciata principale, le finestre,verranno aperte non a filo con le altre ma con uno sbalzo di circa 120 cm.L'assemblea ha dato parere negativo per la facciata principale ma ha suggerito di aprire nelle facciate secondarie. Vorrei un parere grazie

Xspirito.liberox
Xspirito.liberox domenica 15 aprile 2018 alle ore 09:28

Accogliete queste povere creature dategli un rifugio sempre!

Daniele
Daniele domenica 13 settembre 2020 alle ore 09:21

un mio conoscente vuole solo spostare il punto dei gatti che è stato ,messo vicino alla cucina del suo locale sempre nello stesso cortile solo in un punto che non contamina gli alimenti da lui preparati

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