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raffaello78

Apertura finestra

Buongiorno,

Avrei bisogno di sapere se con le nuove norme condominiali ci sono delle novità riguardanti l'apertura di una finestra in una parete condominiale(no facciata).

Io abito su un piano mansardato , un'anno fa chiesi ai condomini la possibilità di aprire una finestra su una mi stanza cieca.

Il condominio rifiutò dicendomi che avrei rovinato una parte comune del condominio.

Per spiegarvi la finestra verrebbe fatta nel retro del pallazzo , quindi la facciata non verrebbe toccata.

Dato che tra pochi mesi mi nascerà un figlio , sarò costretto a modificarla , anche xè in quella stanza in estate fa caldo e d'inverno fa freddo.

Quindi vorrei mettere anche un condiziontore sempre adicente alla finesta.

So che devo fare una SCIA se non erro posso avvalermi all'articolo 1102 c.c.

Questo è il percorsso giusto da fare?

Loro potrebbero chiedere i danni dopo aver fatto la finestra???

Grazie

Buona giornata

Raffaello

Il condominio non ha titolo per impedirti di aprire una finestra, comunque devi ottenere i permessi al Comune con l'ausilio di un tecnico che effettuerà un progetto e seguirà la pratica al Comune;

 

In tema di condominio negli edifici, il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459)

Uno degli articoli che i condomini non conoscono è quasi sempre l'art. 1102 c.c. ( parti comuni e comunione ), difatti una delle problematiche più discusse è quando un condomino abbatte una parte del muro perimetrale del condominio. E' impossibile impedirlo ed è completamente lecito.

Ovviamente ci sono dei "paletti" per non fare una cosa del genere che sono:

1) Non deve essere vietato dal regolamento di condominio;

 

2) Non devo minacciare la stabilità e la sicurezza dell'edificio;

 

3) Non devo impedire a gli altri condomini di fare uso del bene;

 

4) non devo alterare la destinazione d'uso originale del bene;

 

5) Rispetto del decoro architettonico ( il più contestato).

 

Aspettati qualche condomino che si lamenta sul 5) punto.

Buona fortuna

Grazie per le risposte,adesso sto preparando il progetto da un geometra , il comune mi ha risposto che non chiederà il consenso dei condomini, dicendo che se il condominio mi farà causa loro non si prenderanno nessuna responsabilità.Adesso il mio dubbio è' se prima di iniziare il lavoro devo avvisare l'amministratore?di certo dato che fanno comunella se dovessi avvisare l'amministratore i condomini verrebbero avvisati subito. Grazie buona serata

Dal momento che creerai disagi agli altri condomini (rumore, polveri, betoniere nel cortile, via vai di muratori con le scarpe sporche per le scale e l'ascensore ...) è' opportuno avvisare non solo l'amministratore ma tutti gli interessati dell'inizio dei lavori, se non lo farai certamente te lo troverai contro quando sarà tempestato dalle telefonate di lamentela dei tuoi vicini. Per i vicini puoi semplicemente affiggere un avviso in bacheca dicendo che inizierai dei lavori il tal giorno, la durata prevista, gli estremi delle autorizzazioni comunali, il nome del direttore dei lavori al quale rivolgersi per eventuali problemi. All'amministratore invece è opportuno mostrare anche il progetto, le autorizzazioni, il conferimento degli incarichi di direttore dei lavori e di responsabile della sicurezza, la relazione antisismica, richiamando anche gli opportuni articoli del Codice civile sull'apertura delle luci e delle vedute. Saluti.

Buonasera ragazzi vi volevo solo aggiornare della mia situazione.

Circa 1 mese fà ho avuto l'autorizzazzione dal comune mediante una scia fatta da un geometra il permesso ad installare la finestra senza il consenso del condominio.

Il lavoro è stato svolto in un giorno (02/1272013).

Oggi 03/12/2013 mi è arrivata una comunicazione ufficiale dell'amministratore dove mi indicava che certi condomini avevano visto la nuova finestra.

L'amministratore mi ha scritto di bloccare i lavori e di ripristinare il tutto allo stato originale e che avvisava le autorità comunali.

Io gli ho risposto di andare tranquillamente in Comune anche perchè io il permesso l'ho avuto da loro.

Grazie

Buona serata

Buonasera ragazzi vi volevo solo aggiornare della mia situazione.

Circa 1 mese fà ho avuto l'autorizzazzione dal comune mediante una scia fatta da un geometra il permesso ad installare la finestra senza il consenso del condominio.

Il lavoro è stato svolto in un giorno (02/1272013).

Oggi 03/12/2013 mi è arrivata una comunicazione ufficiale dell'amministratore dove mi indicava che certi condomini avevano visto la nuova finestra.

L'amministratore mi ha scritto di bloccare i lavori e di ripristinare il tutto allo stato originale e che avvisava le autorità comunali.

Io gli ho risposto di andare tranquillamente in Comune anche perchè io il permesso l'ho avuto da loro.

Grazie

Buona serata

Devi dire al tuo amministratore di leggersi un pò di giurisprudenza.

La Corte è costante nell'affermare che "l'apertura di una porta o di una finestra da parte di un condomino o la trasformazione di una finestra che prospetta il cortile comune in una porta di accesso al medesimo mediante l'abbattimento del corrispondente tratto di muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo come ius possidendi a tutti i condomini” (Cass. civ. sez. II, 04.02.1988 n. 1112).

 

Ne consegue che il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti solo se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio (Cass. civ. sez. II, 21.05.1994 n. 4996).

 

A tal proposito ci sono altre due sentenze:

 

Cass. civ. sez. II, 03.06.2003 n. 8830

In applicazione del principio secondo il quale, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso - e senza che tale uso più intenso sconfini nell'esercizio di una vera e propria servitù -, deve ritenersi che l'apertura di due porte su muri comuni per mettere in comunicazione l'unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino con il garage comune rientra pur sempre nell'ambito del concetto di uso (più intenso) del bene comune, e non esige, per l'effetto, l'approvazione dell'assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata, senza determinare, a più forte ragione, alcuna costituzione di servitù.

 

Trib. Bologna sez. II, 09.07.2012

In materia condominiale il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio, legittima il singolo condomino ad apportare allo stesso, anche se muro maestro, tutte le modificazioni che gli consentano di trarre dal bene in comunione una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e quindi anche ad effettuarvi l'apertura di un varco di accesso ai locali di sua esclusiva proprietà a condizione però, che non impedisca agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro ovvero di utilizzarlo in modo e misura analoga, senza alterarne la normale destinazione e sempre che dette modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

 

La facoltà riconosciuta al condomino di effettuare aperture nel muro perimetrale indica chiaramente che nella disciplina del condominio non può trovare applicazione il disposto dell'art. 902 c.c., 2° co.,secondo cui, in presenza di un muro comune, nessuno dei comproprietari può aprire luci senza il consenso dell'altro, a tal proposito:

 

Cass. civ. sez. II, 25.09.1991 n. 10008

Poiché le moderne tecniche costruttive in cemento armato hanno profondamente modificato la funzione dei muri perimetrali che non è più quella di assicurare la stabilità dell'edificio bensì soltanto quella di delimitarlo esternamente, mentre la funzione portante è esercitata dai pilastri e dalle architravi in conglomerato cementizio, l'abbattimento da parte di un condomino di un tratto del muro perimetrale di tamponamento per sostituirlo con porte scorrevoli non comporta, di regola, un'alterazione della sua normale destinazione, vietata dall'art. 1102 c. c., ma costituisce uso normalmente lecito della cosa comune e solo in particolari circostanze, da dimostrarsi di volta in volta può assumere aspetti lesivi dell'integrità dell'edificio quando ne comprometta la sicurezza o il decoro o altri essenziali caratteristiche.

La ringrazio per la sua esaustiva risposta.

In mattinata l'amminsitratore ci ha chiesto tutta la documentazione presentata in comune con urgenza.

Io ritengo che visto la mancanza di informazione e la presa di posizione proprio da parte dell'amministratore se è così interessato ad avere la documentazione che vada in comune a richiederla, non sono certo io che devo scomodarmi per presentargliela.

E' corretto il mio comportamento o devo comunque inviarli la documentazione?

Attendo riscontro

Buona giornata e grazie in anticipo

Fai una fotocopia dove è scritto chiaramente che ti è stato concesso il benestare da parte del Comune (dovrebbe bastare un foglio solo), e inviala o la porti direttamente all'amministratore (fai firmare una ricevuta), così l'accontenti!

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