Che cosa succedere se una persona apre una finestra irregolare sul fondo di un vicino?
Quell'apertura, se trascurata, può portare all'acquisizione per usucapione di una servitù di veduta?
E se la finestra è aperta sulla proprietà di un vicino, ma su un muro in condominio tra chi l'ha aperta e chi subisce quell'opera?
Partiamo dalle norme e poi valutiamole anche con l'ausilio della giurisprudenza che l'ha interpretate.
L'art. 900 c.c., rubricato Specie di finestre, recita:
"Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente".
Ai due tipi di apertura corrispondono altrettante reazioni.
In sostanza il proprietario del fondo sul quale è stata aperta una luce o una veduta può chiedere ed ottenere cose diverse a seconda della tipologia di finestra.
Nozione di finestra secondo la giurisprudenza
In questo contesto, leggendo ed applicando la norma citata, è utile rammentare che secondo la Corte di Cassazione, qui ottimamente sintetizzata e raccolta da una sentenza del Tribunale di Monza "affinché una finestra possa essere qualificata come veduta, la stessa deve, difatti, consentire non soltanto una comoda inspectio sul fondo del vicino, senza l'impiego di mezzi artificiali, ma altresì una comoda perspectio, e cioè la possibilità di affacciarsi con lo sporgere il capo (Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2002, n. 480; Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1983, n. 6820), possibilità che, in astratto, può non essere impedita dall'esistenza di una inferriata, purchè, in relazione all'ampiezza delle maglie di questa possa essere in concreto stabilita la possibilità di affaccio, con la possibilità di protendere il capo (Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2002, n. 480; Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1983, n. 6820) ma che, certamente è impedita dalla sigillatura del vetro, con impossibilità non soltanto del passaggio di aria ma anche di affaccio diretto sul fondo del vicino" (Trib. Monza 23 maggio 2011).
Apertura di una veduta: conseguenze
L'art. 905 c.c. specifica che:
"Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi e la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi e la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica".
In sostanza all'apertura di una veduta illegittima corrisponde il diritto del proprietario del fondo sul quale è stata aperta di chiederne la chiusura o quanto meno la messa a norma (ossia lo spostamento alla distanza prevista dalla legge).
Apertura di una finestra e costituzione di una servitù di veduta
Non agire in tal modo, trascurando per lungo tempo il problema, può portare alla costituzione, per usucapione, di una servitù di veduta.
Al riguardo ed in più occasioni è stato affermato che . in tema di acquisto per usucapione, ai sensi dell'art. 1061 c.c., comma 1, di una servitù di veduta, le opere permanenti destinate al relativo esercizio devono essere visibili in maniera tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza della situazione di obiettivo asservimento della sua proprietà, per il vantaggio del fondo dominante. Il requisito di visibilità, pertanto, può far capo ad un punto d'osservazione non necessariamente coincidente col fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica" (Cass. 17 novembre 2014 n. 24401).
Apertura di una luce: conseguenze
Pure le luci devono rispettare determinati requisiti contenuti nell'art. 901 c.c.
Nel caso di apertura di luci irregolari, che ai sensi dell'art. 902, primo comma, c.c. non costituiscono vedute ma non hanno i requisiti previsti dall'art. 901 c.c., il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto (art. 902, secondo comma, c.c.).
Resta sempre salvo il diritto di chiudere le luci per costruire in aderenza al muro di cui s'è acquistata la propria quota parte (cfr. art. 904 c.c.).
Apertura di una finestra su muro condominiale
Riguardo all'apertura di finestre su muri condominiali è necessario operare una distinzione tra la finestra che consente l'affaccio su uno spazio comune e quella che consente di affacciarsi su spazi in proprietà esclusiva.
Nel primo caso, ci ricorda la Cassazione, nell'ambito delle facoltà riconosciute ai condòmini dall'art. 1102 c.c. va annoverata anche quella di praticare aperture allo scopo di ricevere aria e luce dal cortile comune ovvero di affacciarvisi. Tale facoltà non incontra "le limitazioni prescritte dagli artt. 901 - 907 c.c., a garanzia della libertà dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, per la riservatezza e sicurezza dei rispettivi titolari, considerato che tali modalità di fruizione del bene comune ordinariamente non comportano ostacoli al godimento dello stesso da parte dei compartecipi, né pregiudizi agli immobili di proprietà esclusiva" (Cass. 27 giugno 2018 n. 17002).
Il discorso cambia se la finestra, pur aperta su muro condominiale, consente l'affaccio su spazi in esclusiva proprietà. In tal caso si applicano le norme dettate in materia di distanze.
