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Rispettare le distanze è d'obbligo se non si vuole demolire l'immobile appena costruito.
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Rispettare le distanze è d'obbligo se non si vuole demolire l'immobile appena costruito.

Attenzione alle distanze dalle vedute se non si vuol finire a dover demolire l'immobile appena costruito

Avv. Alessandro Gallucci 

L'art. 904 c.c. parla chiaro:

Quando si e acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

=> Costruzione di un terrazzo e rispetto delle distanze: nessuna deroga alla legge

Quello di veduta è un diritto di servitù che può essere acquistato per contratto, per usucapione e per destinazione del padre di famiglia (essendo la servitù apparente poiché per esercitarlo è necessaria almeno una finestra). Insomma le parti, il tempo o l'originario proprietario possono determinare l'esistenza di questo diritto.

Una volta accertatane l'esistenza le parti devono rispettare quanto stabilito dall'art. 907 c.c.

La Corte di Cassazione, in una pronuncia resa lo scorso 11 giugno, ha avuto modo di ribadire che "la veduta, implicando il diritto ad una zona di rispetto, che si estende per tre metri in direzione orizzontale della parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della veduta medesima, comporta che ogni costruzione che venga a cadere in questa zona è illegale e va rimossa" (Cass. n. 4389 del 2009; Cass. n. 5390 del 1999; Cass. n. 15381 del 2000)" (Cass. 11 giugno 2013, n. 14652). Come dire: sbagliare può costare caro.

Inoltre, ai fini del calcolo delle distanze, "per effetto delle limitazioni previste dall'art. 907 c.c., a carico del fondo su cui si esercita una veduta, sia che le vedute siano state aperte jure servitutis, sia che vengano esercitate jure proprietatis, deve osservarsi un distacco di metri tre in linea orizzontale dal la veduta diretta, ed eventualmente anche dai lati della finestra da cui si esercita la veduta obliqua, e, in stretta correlazione strumentale con le limitazioni cui tendono i primi due commi dell'art. 907 cit., deve osservarsi analogo distacco anche in senso verticale per una profondità di tre metri al di sotto della soglia della veduta" (Cass. n. 45 del 1992)" (Cass. 11 giugno 2013, n. 14652).

=> Ecco cosa succede quando i vicini costruiscono una baracca senza rispettare le distanze

In questo contesto la Cassazione s'è soffermato specificamente sul calcolo delle distanze in verticale con particolare riferimento alle costruzioni in appoggio o in aderenza.

Sempre nella stessa sentenza, gi ermellini hanno affermato che "l'obbligo della distanza in verticale di tre metri dalla soglia delle vedute esistenti nel fabbricato del vicino va osservato in ogni caso, senza alcuna distinzione tra costruzioni in appoggio e costruzioni in aderenza" (così Cass. n. 4976 del 2000; Cass. n. 22954 del 2011), ponendo l'art. 907 c.c. un divieto assoluto, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione è a distanza inferiore a quella stabilita, enucleando la norma codicistica in favore del titolare della veduta un diritto perfetto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori condizioni (in tal senso v. Cass. n. 12033 del 2011)" (Cass. 11 giugno 2013, n. 14652).

=> Rispetto delle distanze: caldaia posizionata a ridosso del confine tra due unità immobiliari.

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