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La finestra dell'appartamento in condominio è una veduta e quindi bisogna rispettare le distante: forse
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La finestra dell'appartamento in condominio è una veduta e quindi bisogna rispettare le distante: forse

Finestre in condominio, la limitazione del diritto di veduta

Avv. Alessandro Gallucci 

Le finestre di un appartamento sono considerate delle vedute e come tali devono essere tenute in considerazione in relazione alle norme che disciplinano la distanza delle costruzioni dalle vedute. Il riferimento è all’art. 907 del codice civile, rubricato Distanza delle costruzioni dalle vedute, che recita:

Quando si e acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

In un caso deciso dalla Corte di Cassazione con una sentenza di rinvio, la n. 4847 dello scorso 26 marzo, la Corte d’appello adita aveva statuito che le finestre di un’unità immobiliare non dovevano essere considerate vedute e quindi i proprietari dell’appartamento non avevano diritto alla così detta inspectio men che meno con una veduta a piombo. Da qui il ricorso ai giudici di piazza Cavour.

Secondo i ricorrenti, invece, la finestra, com’era risultato pacifico in corso di causa, doveva essere considerata una veduta a tutti gli effetti. Dello stesso avviso gli ermellini.

Si legge nella sentenza che “ posto in fatto che è pacifico che la finestra degli attori fosse una veduta, non v'è ragione alcuna per limitare l’inspectio e la prospectio in alienum in avanti ed a piombo, come ha invece ritenuto il giudice d'appello, secondo il quale "l'inspicere di cui si assume nel caso la violazione deve [..] ritenersi del tutto privo di rilevanza giuridica", atteso che non sussisterebbe "...alcun diritto di natura reale, oggettivamente tutelabile e riconducibile alla semplice sussistenza di una finestra, che integri un diritto di veduta e di osservazione nella sottostante proprietà altrui". […].

D'altra parte è pur vero che nella fattispecie la veduta a piombo, esercitabile sul fondo del vicino dalla finestra dei ricorrenti è un normale esercizio della servitù di veduta con modalità assolutamente normali, non certamente "abnormi e puramente intrusive" a cui talvolta fa riferimento la giurisprudenza (ad esempio : sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13012 del 02/10/2000).

Ha precisato al riguardo questa S.C., che per la sussistenza di una veduta è necessario che l'apertura abbia una normale e permanente destinazione alla vista e all'affaccio sul fondo altrui, "veduta che non deve subire limitazioni nemmeno a piombo sicché la visione, a carico del vicino, sia mobile e globale”. (Cass. Sez. 2, n. 13751 del 09/12/1999; Cass. n. 1409 del 19.02.1999; Cass. n. 15371 del 1.12.2000; Cass. n. 480 del 17.1.2002; Cass. n. 14693 del 16.10.2002; Cass. n. 22844 del 25.10.2006). Ha inoltre statuito questa Corte che...., " se la ratio dell'art. 907 c.c., il quale fa divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalla veduta del vicino, è quella di assicurare al titolare del diritto di veduta sufficiente aria e luce consentendogli l'esercizio dell’inspectio e della prospectio, l'accertamento e la vantazione della idoneità della costruzione a non ostacolare la fruizione di tali beni, nonché a non determinare modifica sostanziale di qualsivoglia altra situazione di godimento in cui si esplica il potere riconosciuto al titolare di veduta, richiedono al giudice una motivazione congrua e adeguata", motivazione che nella fattispecie in esame non è certo rinvenibile (v. Cass. Sez. 2, n. 5764 del 23/03/2004)” (Cass. 26 marzo 2012 n. 4847).

Questo il primo passaggio: annullamento con rinvio della sentenza. Ora la giudice del rinvio spetterà il compito di risolvere un’altra questione: la limitazione del diritto di veduta è lecita in quanto è lecito l’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.?

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