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Luci e vedute. La definizione legislativi ed i limiti imposti all'apertura di nuove finestre al fine della salvaguardia della riservatezza e della sicurezza delle persone.
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Luci e vedute. La definizione legislativi ed i limiti imposti all'apertura di nuove finestre al fine della salvaguardia della riservatezza e della sicurezza delle persone.

Luci e vedute in condominio: il diritto del vicino a non vedere lese la propria riservatezza e sicurezza

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel gergo comune con il termine finestra s’intende indicare “ l’apertura praticata nei muri esterni di un edificio, generalmente fornita di un'intelaiatura cui sono applicati vetri o altro materiale trasparente, che permette di far prendere aria e luce agli ambienti interni” (Dizionari della lingua italiana, De Mauro, Paravia Bruno Mondadori editore).

A livello tecnico giuridico il codice civile ha inteso distinguere due specie di finestre. E’ chiarissimo sul punto l’art. 900 c.c. a norma del quale “ le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute al fine di meglio specificare quando possa parlarsi correttamente di veduta. In tal senso è stato affermato che “ affinché sussista una veduta a norma dell'art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale” (Cass. SS.UU. 28 novembre 1996 n. 10615).

Gli articoli seguenti (artt. 901 – 907 c.c.) disciplinano l’apertura di luci e vedute.

La funzione principale di queste norme sta nella necessità di contemperare due esigenze contrapposte entrambe meritevoli di tutela.

Da un lato il diritto del proprietario del fondo a goderne nel modo migliore possibile. Nel caso delle luci e delle vedute ciò consiste nella possibilità di illuminare ed arieggiare meglio gli ambienti per una migliore fruibilità e salubrità.

In contrapposizione v’è il diritto del vicino a non vedere lese la propria riservatezza e sicurezza che potrebbero effettivamente compromettesse dall’apertura di finestre.

In ragione di ciò, ad esempio, l’art. 901 c.c. specifica che

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:

1) essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;

2) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;

3) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa.

Al pari di questa norma gli artt. 905 – 907 c.c. specificano i divieti ed i limiti per le vedute e per i balconi.

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