La particolare conformazione dell'edificio condominiale può far si che in corrispondenza del vano scale comune, sulla parete che funge da muro perimetrale, siano collocate delle finestre il cui scopo è quello di dar luce ed aria a quella parte dell'edificio.
In effetti, a ben vedere, è molto facile trovare delle finestre in corrispondenza delle scale condominiali.
Al riguardo sono due le principali questioni (in realtà esse sono quelle che investono la maggior parte delle cose presenti in un condominio) che si pongono in relazione alle finestre che danno luce ed aria alle scale: la proprietà delle stesse e di conseguenza il criterio di ripartizione delle spese sostenute per interventi conservativi.
Ristrutturazione edilizia e interventi di restauro e risanamento conservativo
Finestre a servizio delle parti comuni sulla facciata: i profili proprietari
L'art. 1117 c.c. non nomina le finestre tra le cose che, salvo diversa disposizione del titolo, devono considerarsi di proprietà comune. Ciò, tuttavia, non rappresenta un ostacolo.
È opinione diffusa in seno alla giurisprudenza che la norma appena citata contenga una elencazione meramente esemplificativa e non tassativa dei beni comuni (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175) e che "il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.
La condominialità può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cass. n. 14128/2000; 7889/2000)" (così Cass. 28 febbraio 2007 n. 4787).
In questo contesto, quindi, salvo che negli atti d'acquisto non sia specificamente previsto qualcosa, non v'è motivo per dubitare che le finestre, che si aprono sui muri in corrispondenza della tromba delle scale, siano beni di proprietà comune.
La loro funzione, infatti, è quella di dare aria e luce alle parti comuni e quindi, per riprendere le parole dell'ultima sentenza citata, esse sono "permanentemente destinate all'uso o al godimento comune".
Finestre a servizio delle parti comuni sulla facciata: la ripartizione delle spese
Appurati i profili proprietari è utile domandarsi, come debbano essere ripartite le spese nel caso in cui si rendano necessari degli interventi manutentivi.
Al riguardo la loro posizione potrebbe portare a far pensare che le stesse, fungendo da parte accessoria rispetto alle scale comuni, siano soggette, per ciò che concerne il regime di ripartizione delle spese alle norme dettate in materia di manutenzione e ricostruzione delle scale. Una simile presa di posizione non è condivisibile.
Solitamente le finestre si aprono sui muri perimetrali, i quali affacciandosi sul cortile comune o sulla pubblica via hanno la precipua funzione di delimitare il condominio e di preservarlo dagli agenti atmosferici.
Tali parti, per pacifico insegnamento della giurisprudenza, "rientrano, per la loro funzione, che riguarda l'edificio nel suo complesso unitario, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettati alla ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi della p.p. dell'art. 1123 ("cose necessarie per la conservazione delle parti comuni") e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa (secondo comma) ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (terzo comma)" (così Cass. 27 novembre 1990 n. 11423).
In definitiva: poiché le finestre sono posizionate sui muri comuni e poiché ad essi, ai fini della ripartizione delle spese si applica il primo comma dell'art. 1123 c.c. ne consegue che anche le spese di manutenzione di tali aperture, salvo diversa convenzione, dovranno essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.
Sebbene in ambito edilizio questo intervento è qualificato di manutenzione ordinaria trattandosi di spesa conservativa il costo della loro manutenzione deve essere posto in capo al proprietario, nell'ambito dei rapporti tra conduttore e locatore.
Del pari, ad avviso di chi scrive, nei rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario è il primo a dover essere convenuto per il pagamento, trattandosi di spesa in termini condominiali da ritenersi straordinaria (non è periodica, ma viene eseguita alla bisogna).
Allo stesso modo bisogna concludere quando oltre alle finestre vi sono serramenti quali persiane, tapparelle e simili.
Finte finestre nella facciata: sono sempre parti comuni
Non manca ipotesi particolari, quali quella delle finte finestre, ossia di finestre murate originariamente a servizio di un'unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Al riguardo, la giurisprudenza di merito, chiamata a risolvere una controversia in merito alle spese di manutenzione di questi elementi, ha avuto modo di affermare che "la finestra finta, pur dotata di persiana (tapparella) esterna, ma chiusa e murata, dall'interno, non svolga pertanto alcuna funzione di finestra a beneficio del condomino proprietario dell'appartamento, al quale è precluso qualsiasi utilizzo esclusivo della stessa, essendo essa invece parte della facciata, con funzione ornamentale, ai fini di mantenere l'equilibrio visivo" (App. Genova 14 gennaio 2021 n. 44).
