Nella moltitudine degli elementi che caratterizzano la facciata di un fabbricato possono esserci anche delle finestre murate. In una circostanza del genere, esse sarebbero, presumibilmente, rivestite con delle persiane aventi lo scopo di coprire la finta apertura.
Ebbene, in tal caso, a chi spetterebbero le spese di manutenzione o di sostituzione di queste tapparelle? Dovrebbe pagarle il condominio oppure il proprietario dell'immobile di apparente pertinenza?
A queste domande ha risposto la recente sentenza della Corte di Appello di Genova n. 44 del 14 gennaio 2021.
Infatti, con questo provvedimento, in attesa di un eventuale terzo grado di giudizio, è stata risolta l'impugnazione di una delibera assembleare avente ad oggetto, tra i vari ordini del giorno, anche la questione precedentemente descritta.
Come sempre, quindi, prima di addentrarci nelle argomentazioni di diritto che hanno contraddistinto la vicenda giudiziaria, cerchiamo di capire cosa è accaduto nel caso concreto.
La titolarità della persiana che copre una finta finestra: il caso
La controversia in esame nasce dall'impugnazione di un deliberato assembleare del 2015, all'interno del quale, a proposito delle spese per la sostituzione di una persiana finta, poiché posta a copertura di una finestra murata, l'assemblea stabiliva che si trattasse di un onere del singolo proprietario e non della collettività.
Il ricorrente, invece, a sostegno dell'azione legale intrapresa, affermava che «la spesa doveva ritenersi di competenza del Condominio perché la finestra non è aperta e non è quindi destinata all'uso del singolo appartamento.
Essa, quindi, svolge una funzione ornamentale e deve considerarsi parte integrante del muro perimetrale, rientrando conseguentemente tra i beni comuni, per cui la spesa per la riparazione o per la sostituzione della persiana (tapparella) va ripartita tra tutti i condomini».
Insomma, la persiana faceva parte della facciata, non poteva ritenersi a servizio della proprietà individuale, poiché copriva un'apertura murata, e per questo motivo la delibera che imponeva al singolo di pagare le spese della sua sostituzione era illegittima.
Il Tribunale in primo grado, però, accogliendo le difese sostenute dal costituito condominio, sosteneva che la finestra non aveva alcun carattere ornamentale, visto che non si trattava di un'apertura dipinta sulla facciata.
Essa era, invece, contraddistinta, da un'autonoma tapparella, anche se priva della sua normale funzione.
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Il citato giudice di merito affermava, altresì, che a riprova della responsabilità del singolo proprietario c'era anche l'indicazione nella planimetria catastale dell'immobile interessato della predetta finestra. In sostanza, quindi, anche per questa ragione non poteva essere considerata parte delle mura perimetrali, considerando anche che poteva essere sempre riaperta dal condòmino ricorrente.
Alla luce delle citate motivazioni, il rigetto in primo grado era inevitabile.
In appello, le ragioni del proprietario erano ribadite e si invitava la Corte di Genova ad elaborare le argomentazioni giuridiche a giusto sostegno della propria domanda.
In effetti, la sentenza ha ribaltato, completamente, l'esito del primo giudizio, accogliendo l'impugnazione proposta e condannando il convenuto condominio al pagamento delle spese giudiziali dei due procedimenti.
Elenco dei beni condominiali: la legge
Nel codice civile, a proposito delle mura perimetrali e delle facciate leggiamo che «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; (Art. 1117 co. 1 n. 1 co. civ.)».
Nulla è ovviamente previsto per quanto riguarda eventuali persiane o tapparelle poste a copertura di una finestra murata.
Per questo motivo, per stabilire responsabilità e competenze su questi elementi non può che farsi riferimento alla loro funzione e/o all'atto costitutivo del condominio.
La tapparella che copre una finta apertura è condominiale, salvo titolo
In assenza di un richiamo normativo e partendo dal presupposto che l'elencazione dei beni condominiali non è tassativa, la Corte di Appello di Genova ritiene che nel caso di una finestra finta è necessario verificarne la funzione per stabilirne la titolarità.
Seguendo, quindi, questo percorso argomentativo, essa afferma che «appare evidente che la finestra finta, pur dotata di persiana (tapparella) esterna, ma chiusa e murata, dall'interno, non svolga pertanto alcuna funzione di finestra a beneficio del condomino proprietario dell'appartamento, al quale è precluso qualsiasi utilizzo esclusivo della stessa, essendo essa invece parte della facciata, con funzione ornamentale, ai fini di mantenere l'equilibrio visivo».
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I magistrati, quindi, escludono che gli elementi in contestazione siano di pertinenza privata, poiché svolgono una funzione, esclusivamente, ornamentale della facciata; né ritengono che possano averla in ragione di un titolo diverso, non essendoci alcun regolamento condominiale in cui sia stabilito diversamente «al fine di superare la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale, occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio, essendo invece insufficiente, a tale fine, il mero riferimento ai dati risultanti dalla planimetria catastale prodotta dall'appellato.
Nel caso di specie il regolamento condominiale nulla disciplina in merito alla natura delle finte finestre e delle relative tapparelle».
Pertanto, alla luce delle descritte motivazioni è stato conseguenziale l'accoglimento dell'appello e l'annullamento della delibera impugnata.
