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Chiudere una finestra sulle scale rappresenta un'innovazione vietata
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Chiudere una finestra sulle scale rappresenta un'innovazione vietata

Sostituire una finestra con una vetrata costituisce un'innovazione

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di innovazioni in ambito condominiale è da considerarsi affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea con la quale, a maggioranza, è stato deciso di chiudere delle finestre esistenti in spazi comuni per sostituirle con delle vetrate che consentano il sole passaggio di luce.

Questa, nella sostanza, la decisione cui è giunto il Tribunale di Urbino con la sentenza n. 140 resa mediante deposito in cancelleria il 18 maggio 2017. Si tratta di una sentenza resa dal Tribunale in funzione di giudice d'appello.

Il caso: con una delibera d'assemblea, contro la quale un condomino aveva proposto impugnazione, era stata decisa la chiusura delle finestre delle scale e la loro sostituzione con delle vetrate.

Tralasciamo le questioni connesse ad eventuali norme riguardanti le misure di sicurezza antincendio, non oggetto di controversia, limitando la nostra attenzione al dictum del Tribunale marchigiano.

Ebbene, la prima questione affrontata dal giudice dell'appello è riguardante la nozione di innovazioni; il risultato è una sostanziale ripetizione della nozione elaborata ormai da anni dalla giurisprudenza di legittimità.

In sostanza il magistrato estensore della pronuncia rammenta che sono innovazioni non tutte le modifiche delle parti comuni, ma solamente quelle che comportano una trasformazione in grado d'incidere sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione.

La sentenza specifica altresì il concetto di inservibilità della cosa comune che rende l'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c. e che coincide con tutte quelle opere che hanno come conseguenza non un semplice disagio nell'uso dei beni comuni, quanto piuttosto l'inutilizzabilità della res communis secondo la normale fruibilità.

Ad avviso dello scrivente, le innovazioni vietate sono distinguibili in assolutamente vietate, ossia quelle che mettono a rischio stabilità e sicurezza dell'edificio e quelle vietate ma realizzabili con il consenso di tutti i condòmini, ossia quelle che alterano il decoro dello stabile o rendono le parti comuni inservibili anche ad uno solo dei condòmini.

=> Innovazioni gravose e voluttuarie. Differenze con le innovazioni ordinarie. Il godimento separato e la facoltà di subentro.

Resta inteso che sono da ritenersi comunque vietate le innovazioni che rendano l'edificio non conforme alle norme edilizie ed urbanistiche.

Dato questo contesto di carattere generale e svolta questa breve considerazione, entriamo nel merito, ossia osserviamo cosa ha detto il Tribunale di Urbino.

Secondo il magistrato adito la deliberazione di chiusura delle finestre, nel caso di specie, rappresenta un'innovazione.

La ragione di questa presa di posizione sta nel risultato che la delibera impugnata si era prefissata. In particolare, si legge in sentenza, “le finestre oggetto della delibera appartengono, in parte qua, alla categoria di luci e, in parte qua, a quella di vedute e, dunque, realizzandone la chiusura completa, sono state private completamente, entrambe, della possibilità di consentire il ricambio di aria e, le seconde, anche di quella di prospicere, atteso che è assolutamente inibito l'affaccio.

In altre parole, mediante la “chiusura” deliberata dall'assemblea condominiale, le finestre sono state trasformate in semplici vetrate, da cui può entrare, nei locali condominiali comuni, solamente la luce” (Trib. Urbino 18 maggio 2017 n. 140).

Insomma il semplice fatto che non si sia deciso di murare le finestre, non vuol dire che non sia stata disposta un'innovazione, posto che la semplice vetrata non apribile è cosa differente tanto dalle luci, quanto dalle vedute.

=>

=> Apertura finestra in condominio e autorizzazione

=> Trasformazione di finestra in porta – finestra: al mutamento dello stato dei luoghi corrisponde un mutamento dalla servitù sottesa.

Cerca: murare le finestre

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