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Decoro architettonico e apertura finestre sulla facciata del condominio. Un caso, particolare, appena risolto dalla corte di cassazione
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Decoro architettonico e apertura finestre sulla facciata del condominio. Un caso, particolare, appena risolto dalla corte di cassazione

L' apertura di una finestra sul muro condominiale è legittima e non lede il decoro architettonico del condominio se sullo stesso muro sono già state eseguite opere che ne hanno modificato l'estetica.

Avv. Rosario Dolce 

Il caso

L'amministratore di un Condominio napoletano ha citato a comparire in giudizio un condòmino, reo di aver aperto una finestra sul muro comune, senza alcuna autorizzazione di sorta.

Con l'atto introduttivo del giudizio questi lamentava, in particolare, che l'apertura della finestra costituiva uso indebito della cosa comune e comprometteva la staticità e l'estetica del fabbricato (il quale, a seguito dell'opera, avrebbe perso quel notevole pregio e valore storico che lo caratterizzava ex ante). Non solo.

L'amministratore; precisava che l'opera in sé fosse in grado di violare le norme in materia di distanza tra costruzioni e vedute.

Nel corso del procedimento veniva svolta apposita Consulenza Tecnica Contabile, la quale evidenziava che la finestra oggetto di contestazione era visibile in parte dal cortile condominiale ed in toto dall'ingresso dell'appartamento frontistante posto al primo piano e, quindi, non era "assolutamente visibile dal resto dell'area condominiale e dalle restanti unità abitative costituenti la villa".

Il tecnico del tribunale precisava, inoltre, che la finestra realizzata dal condòmino si apriva nella facciata in modo del tutto analogo ad altra sottostante, evidentemente anch'essa in precedente oggetto d'intervento modificativo sul muro comune da parte di altro condòmino (per il quale, tuttavia, non risultava fosse stata richiesta l'eliminazione).

La conclusione ricavata, dal punto di vista tecnico (e poi apprezzata anche dalla Corte di merito), era quella per cui, in considerazione dell'incidenza di precedenti interventi modificativi, era da escludere che la finestra aperta da parte del condòmino avesse "alterato il decoro architettonico" del fabbricato, in quanto già compromesso da preesistenti abusi tollerati dal Condominio stesso. L'azione esperita dalla compagine condominiale veniva, dunque, rigettata.

Questi i fatti.

Il provvedimento

La causa, in tutta la sua portata, è approdata innanzi i giudici della Suprema Corte di Cassazione ed è stata qui definita con la Sentenza che segue (pubblicata in data 16.04.2019, recante il nr 10583)

Intanto, il giudice di legittimità ha confermato che il rilievo di tali controversie è di difficile soluzione, in sede di gravame avanti la Corte di Cassazione.

Invero, la valutazione in ordine all'alterazione ed alla lesione del decoro architettonico spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (cfr, Corte di Cassazione, 11.05.2011, n. 10350; conforme 07.03.1988, n. 2313).

Ciò posto, i rilievi mossi al dictum impugnato, da parte del Condominio soccombente, sono stati considerati non affatto fondati, già sulla scorta del filone giurisprudenziale elaborato dalla stessa Corte di Cassazione.

Invero, in tema di condominio non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condòmino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi, di cui non sia stato preteso il ripristino (Corte Cassazione, 2.02.2009, n. 4679).

La lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condòmini - che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa - non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (Corte di Cassazione 10.12.2014, n. 26055; 17.10.2007 nr 21835).

Ancora. Al fine di stabilire se le opere modificatici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori (Corte di Cassazione, 29.07.199, n. 3549).

Sulla scorta degli arresti giurisprudenziali appena resi, l'azione del condominio è stata nuovamente respinta, previa condanna al pagamento delle spese legali in favore del condòmino resistente.

Conclusione

Ergo, nel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute verso aree comuni, ingrandendo o spostando le vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli articoli 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio - considerato nel suo insieme e non astrattamente - e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori. (TAR Catanzaro n.1211 del 29 luglio 2014).

=> Quando è legittima la apertura di una finestra sul muro condominiale?

Scarica Corte di Cassazione Sez.II Civile n.10583 del 16.04.2019

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