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Maggioranza per deliberare cappotto termico esterno

Cappotto termico esterno, che cos'è, quali le maggioranze per installarlo e poteri dei condòmini per sollecitare la delibera
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Cappotto termico esterno, ovverossia struttura posata sulla facciata di uno stabile al fine di migliorarne l'efficienza energetica.

Questo genere di lavoro può essere eseguito anche in un edificio in condominio.

Quando ricorre questa evenienza, sorgono una serie di domande, tipo:

  • quali le maggioranze per deliberare la posa di un cappotto termico esterno?
  • quali i limiti alla deliberazione dell'intervento?
  • quali i poteri dei condòmini in merito alla deliberazione d'installazione di un cappotto termico esterno?

Cappotto termico esterno innovazione a maggioranza semplificata

Partiamo dalla nozione di innovazioni fornita - in assenza di definizione codicistica - dalla Cassazione, secondo la quale, per «innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Il cappotto termico altro non è se non un insieme di elementi edilizi prefabbricati i quali vengono posati direttamente sulla facciata dell'edificio, la cui funzione è quella di migliorare la coibentazione dell'edificio stesso. Senza dubbio una innovazione poiché eseguita l'opera l'edificio avrà una consistenza materiale differente, in quanto vedrà l'aggiunta di componenti prima inesistenti.

Del pari nessuna incertezza sul fatto che la posa di un cappotto termico esterno in un edificio serva a al contenimento del consumo energetico di quello stabile.

Ecco allora che ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c. tale opera può essere deliberata, tanto in prima quanto in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed almeno la metà del valore dell'edificio.

Cappotto termico esterno, tra innovazione vietata e innovazione gravosa

Il fatto che l'installazione di un cappotto termico esterno sia da ritenersi un'innovazione approvabile con maggioranze semplificate rispetto alle ordinarie innovazioni, non vuol dire che non si debbano seguire le comuni prescrizioni dettate per questo genere d'intervento.

In sostanza come per ogni innovazione, quella in esame non deve:

  • recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
  • alterare il decoro architettonico;
  • rendere talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Difficilmente la posa in opera di un cappotto termico esterno può creare questo genere di problemi, ma non lo si può escludere a priori.

Va comunque specificato che la deliberazione di innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1120 c.c. vanno considerate nulle, mentre quelle che violano le maggioranze prescritte dalla legge vanno considerate annullabili, cioè impugnabili entro trenta giorni dalla deliberazione ovvero comunicazione del verbale a seconda che si sia presenti in assemblea o assenti (art. 1137 c.c.).

Più articolata la questione afferente alla gravosità e/o voluttuarietà dell'innovazione.

Un'innovazione è gravosa quando comporta una spesa notevole (cosa che potrebbe riguardare l'installazione in esame) mentre è voluttuaria quando appare non indispensabile guardando alla situazione complessiva dello stabile.

È il caso della decisione di installare un cappotto esterno in un edificio che abbia ben altre priorità da affrontare.

In tali casi, non potendosi considerare questa opera suscettibile di utilizzazione separata, «l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa» (art. 1121, secondo comma, c.c.).

Ci viene spesso chiesto se può essere posto in opera un cappotto esterno parziale. La risposta è: dipende. No, sicuramente, se il risultato finale altera il decoro dell'edificio.

Ciò tanto se ad agire sia un singolo ai sensi dell'art. 1102 c.c., tanto se a deliberarlo sia l'assemblea (anche se appare davvero bizzarra una simile delibera, la posa di un cappotto parziale va ricondotta per lo più nell'alveo dell'iniziativa di un singolo o di un gruppo di condòmini). Resta poi da valutare la fattibilità tecnica e la valutazione complessiva dell'opera.

Se si decide la installazione del cappotto esterno su una sola facciata, allora a pagare il costo dovranno essere solamente i condòmini che beneficiano di quella installazione.

Il condominio risponde come custode per la mancata coibentazione

Cappotto termico esterno, i poteri di iniziativa dei condòmini

Che cosa possono fare i condòmini per sollecitare la convocazione di un'assemblea che discuta sulla installazione di un cappotto termico esterno?

Al riguardo l'art. 1120, terzo comma, c.c. specifica che anche un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni in esame può presentare richiesta di convocazione che deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

Se la richiesta è così posta, allora l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla sua presentazione, o, in caso di richiesta incompleta, invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

La posa in opera di un cappotto termico da diritto alla fruizione della detrazione fiscale per i lavori di efficienza energetica (il così detto ecobonus).

Quando il cappotto termico incide sul valore commerciale dell'immobile.

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Marta
Marta 06-02-2020 18:05:09

Buona sera quindi se ho ben capito dal'articolo se il cappotto riguarda una sola facciata dell'edificio la spesa è a carico dei condomini che affacciano su questa facciata? corretto? che maggioranze ci voglio quindi?

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Alessio
Alessio 01-07-2020 19:30:20

Buonasera la mia domanda è:
se un condomino dell'ultimo propone di cappottare solo la terrazza condominiale (di cui sarebbe il principale beneficiario), i costi come vengono ripartiti?

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Rita Capellani
Rita Capellani 30-10-2020 16:47:21

Buongiorno,
mi trovo esattamente nella condizione da Lei ipotizzata (riduzione della larghezza del balcone). Le dispiacerebbe dirmi che cosa risposero al suo quesito?
La ringrazio.
Rita Capellani

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Andrea
Andrea 31-01-2021 18:31:53

Delibera nulla. Tribunale di Roma sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020

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Alrig
Alrig 10-02-2021 20:12:30

Buonasera . Se l'assemblea decide di procedere con i lavori di realizzazione del capotto termico esterno al condominio , anche il condomino dissenziente è obbligato a partecipare alle spese in base ai propri millesimi di proprietà? Ringrazio anticipatamente chi mi possa dare una risposta

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Alrig
Alrig 10-02-2021 20:42:45

Ringrazio sentitamente per il chiarimento .

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Federica
Federica 16-02-2021 21:36:31

Buonasera, l'assemblea ha approvato il cappotto termico secondo la nuova maggioranza richiesta,la vorrei impugnare perché nel realizzare il cappotto si andrebb a ricoprire interamente la cortina con una facciata in muratura, alterandone la facciata e lasciatemi dire l'architettura di tutta la struttura. Per quest'ultima non serve unanimità visto che cambia letteralmente fisionomia? L'amministratore a distanza di due settimane non rilascia documentazione riguardante i lavori. Cosa.posso fare ?

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DIEGO COSCIA
DIEGO COSCIA 03-03-2021 12:26:30

Buon giorno. Il nostro condominio è composto di n. 7 appartamenti e n. 2 locali a piano terra ( dati in comodato da circa otto anni con contratto regolarmente registrato rispettivamente cat. C/1 classe 3 negozio e cat. C/2 classe 3 magazzino ). Nella assemblea per stabilire l'adozione del superbonus 110% la maggioranza dei millesimi 512,96 contro 487,04 è favorevole ma la maggioranza dei condomini 5 contro 4 è contraria.Come ci si deve comportare? Nella circostanza della negazione può il singolo condomino rappresentante una superficie di 372 mq. contro 408 mq. procedere a fare il cappotto solo sulla propria facciata? Grazie

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Federica
Federica 04-03-2021 13:41:26

Quale maggioranza oggi e' richiesta a fronte della mutazione dell'aspetto dell'involucro esterno dell'edificio causa capporto termico? Il mio condominio, con facciate esterna tutta in cortina, vuole far passare tutto con un solo terzo come previsto dal decreto attuale del superbonus. GRazie

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Roberto
Roberto 10-03-2021 17:35:21

Buongiorno,
richiedo cortesemente parere su questo dubbio: se nell'approvazione dei lavori per cappotto termico i contrari hanno presenze e millesimi superiori al terzo dei consensi e votano no, che succede?
Grazie per la risposta.
Roberto

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