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Il condominio risponde come custode per la mancata coibentazione
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Il condominio risponde come custode per la mancata coibentazione

Paga i vizi di costruzione dell'edificio il condominio che non fa il cappotto termico ai muri esterni.

Avv. Maurizio Tarantino  

“Deve ritenersi che il condominio sia custode delle parti comuni dell'edificio e che il vizio di costruzione, anche se ascrivibile al terzo costruttore, non escluda la responsabilità del condominio custode nei confronti del singolo proprietario esclusivo danneggiato: ne consegue che detto ente di gestione deve essere condannato al risarcimento in favore del condomino per non aver provveduto alla coibentazione dei muri esterni del fabbricato in presenza dei danni lamentati dal proprietario esclusivo”.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la pronuncia n. 687 del 20 gennaio 2016 in merito alla mancata coibentazione in condominio.

Il condominio deve assumere, nell'interesse comune, l'obbligo di provvedere a nuove opere di coibentazione

I fatti di causa. Tizio, condomino e proprietario di un immobile, citava in giudizio il proprio condominio in quanto aveva subito dei danni dovuti alla mancanza dei lavori di coibentazione (più volte sollecitati). Per tali ragioni chiedeva al giudice adito il risarcimento dei danni subiti. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto le pretese dell'attore.

Il c.d. Cappotto termico. Il sistema di isolamento così detto a capotto termico permette una migliore coibentazione delle unità immobiliari presenti in un edificio isolando, rispetto all'esterno, le pareti di una costruzione.

Il cappotto si differenzia dal sistema di isolamento posato all'interno delle unità immobiliari, in quanto lo stesso viene posizionato sulle pareti esterne dell'edificio, consentendo in questo modo un isolamento completo e non limitato al singolo appartamento.

Indubbiamente a seguito dell'installazione dei pannelli isolanti i muri perimetrali dell'edificio presenteranno una diversa consistenza materiale data per l'appunto dall'esistenza dell'isolante medesimo.

Quindi nel caso di (cappotto esterno), lo strato isolante verso l'esterno protegge la parete dalle escursioni termiche.

Oltretutto nella stagione fredda, in un muro non isolato, o isolato verso l'interno si può verificare la condensa dell'umidità presente nella muratura e la conseguente formazione di muffe.

Tale inconveniente si riduce quasi totalmente se l'isolamento si trova nel lato esterno e quindi la muratura è protetta dal freddo: come risultato il cappotto evita la formazione di muffa.

Nel caso di (cappotto interno), invece, viene effettuato quando non si può intervenire dall'esterno (es. vincoli di condominio).

Se non correttamente realizzato, può dare luogo alla formazione di fenomeni di condense e muffe.

La responsabilità del custode. La norma cui fare riferimento in simili situazioni è l'art. 2051 c.c. che recita: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

A tal proposito, giova ricordare che in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie dell'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa norma, la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.

Sul punto, la giurisprudenza è ormai granitica nell'affermare che il limite della responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. risiede nell'intervento del caso fortuito inteso come un fattore esterno (che può essere anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato) imprevedibile ed eccezionale, idoneo ad interrompere il nesso causale, con la conseguenza, in tema di ripartizione dell'onere della prova, mentre compete al danneggiato dimostrare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, incombe al custode l'onere della prova liberatoria del caso fortuito. (In tal senso Cass. 12329/2004, 376/2005, 2563/2007 e 11695/2009).

Carente coibentazione dell'edificio: il costruttore paga per i danni causati da umidità e muffa.

Il ragionamento del Tribunale di Napoli. A seguito dell'espletata istruttoria, era emerso che nell'appartamento dell'attore vi erano macchie di umidità e in particolare delle muffe.

In particolare, il CTU aveva riscontrato che i danni riguardavano due muri adiacenti, posti uno sul lato nord e uno sul lato nord-est.

A parere del consulente tecnico, i danni derivanti dalla condensa e dalla muffa dipendevano da diversi fattori: dall'errata progettazione e/o esecuzione del fabbricato, assenza di coibentazione e poca ventilazione della stanza.

Su quest'ultimo punto, la poca ventilazione, secondo il perito, non poteva costituire una concausa delle macchie di umidità come invece aveva rilevato il perito incaricato dall'amministratore. Di talché, era consigliabile la realizzazione di un cappotto termico.

Premesso quanto esposto, secondo il giudice napoletano la causa dei danni dipendeva da un difetto di costruzione dell'edificio e che ciò, in ogni caso, non costituiva un caso fortuito e dunque era esclusa l'interruzione del nesso causale con la responsabilità da custodia del condominio.

Difatti “il vizio di costruzione della cosa in custodia, anche se ascrivibile al terzo costruttore, non esclude la responsabilità del custode nei confronti del terzo danneggiato, non costituendo caso fortuito, che interrompe il nesso eziologico, salva l'azione di rivalsa del danneggiante-custode nei confronti dello stesso costruttore” (Cass. 26051/2008).

Ne consegue quindi la responsabilità del condominio per non aver provveduto alla coibentazione dei muri esterni e dunque delle parti comuni.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Napoli con la pronuncia in commento ha accolto la domanda di Tizio e per l'effetto ha condannato il condominio al risarcimento del danno pari a quasi quattromila euro oltre alle spese di causa.

Cattiva coibentazione del solaio, responsabilità

Scarica Tribunale di Napoli pronuncia n. 687 del 20 gennaio 2016

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