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Casa calda d'estate e fredda d'inverno. Il mancato isolamento termico costituisce un grave vizio
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Casa calda d'estate e fredda d'inverno. Il mancato isolamento termico costituisce un grave vizio

Il mancato isolamento termico di un immobile può rientrare fra i gravi difetti di un immobile?

Avv. Leonarda Colucci  

Il mancato isolamento termico di un immobile può rientrare fra i gravi difetti di un immobile e giustificare un'azione risarcitoria nei confronti della ditta costruttrice e venditrice?

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Una pronuncia di merito affronta tale tematica, effettuando una ricostruzione analitica non solo dei soggetti che possono essere chiamati a rispondere di tale responsabilità ampliando anche la platea dei gravi difetti che possono menomare in modo apprezzabile il godimento di un immobile.

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Un condominio cita in giudizio la ditta costruttrice e venditrice dello stabile chiedendo la sua condanna al risarcimento dei danni riscontrati all'edificio in virtù di una serie di gravi difetti che lo caratterizzano fra i quali figura il cattivo isolamento termico.

La ditta costruttrice e venditrice nega ogni responsabilità e chiama in giudizio la ditta alla quale erano stati appaltati i lavori per la costruzione dell'immobile.

Il Tribunale di Bergamo, prima di entrare nel merito dei fatti di causa, ha ricostruito l'evoluzione giurisprudenziale in materia chiarendo quali sono i soggetti che possono essere chiamati a rispondere dei gravi difetti di un immobile nell'ambito di un'azione ex art. 1669 c.c..

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A tal riguardo puntualizza che, in ragione dell'interesse di carattere generale perseguito da tale norma che coincide con l'interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili, la stessa norma attribuisce una legittimazione ad agire al committente ed ai suoi aventi causa, nonché all'acquirente dell'immobile. (Cass. 1748/2005).

Per quanto concerne, invece, i soggetti sui cui grava la responsabilità per gravi difetti, la giurisprudenza ha univocamente già evidenziato che “.. dalla natura extracontrattuale della responsabilità di cui all'art. 1669 c.c.- fondata su colpa e oggetto di una presunzione iuris tantum - … consegue che nella stessa possono incorrere a titolo di concorso con l'appaltatore che abbia costruito un immobile minato da gravi difetti di costruzione tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro attività nella realizzazione dell'opera, abbiano causalmente contribuito , per colpa professionale, alla determinazione dell'evento dannoso” (Cass. Sez. Un., 2284/2014).

Pertanto secondo l'elaborazione giurisprudenziale degli ultimi anni va riconosciuta la stessa responsabilità dell'appaltatore anche in capo ad altri soggetti: come il progettista qualora i difetti accertati dipendano da errori di progettazione (Cass. 8016/2012; Cass. 13158/2002), il direttore dei lavori (Cass. 13158/2002 Cass. 10719/2000), ed il committente che si sia avvalso di tali ausiliari (Cass. 4900/1993)

Dopo aver chiarito tale aspetto la sentenza ha stabilito che nel caso dalla stessa deciso la responsabilità per gravi difetti deve essere rinvenuta in capo al venditore “.. che abbia avuto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera..”.

Inoltre, per quanto concerne le vari tipologie di vizi, il Tribunale di Bergamo ha ulteriormente precisato che i vizi riscontrati nella realizzazione dei c.d. ponti termici rientrano nel nozione di grave difetto prevista dall'art. 1669 c.c. considerato che la mancata corretta costruzione degli stessi è in grado di pregiudicare il normale godimento dell'immobile. (Ex multis Tribunale di Milano, 9171/2016)

La decisione. In considerazione dei risvolti estremamente tecnici della vicenda è stata disposta dal Tribunale lombardo una consulenza tecnica d'ufficio che, confermando la domanda del condominio, ha riscontrato “la discontinuità di isolamento termico in corrispondenza degli innesti di elementi termici…. in grado di determinare dispersioni termiche verso l'esterno… per cui si verifica la conduzione di calore dall'interno di una casa verso l'esterno in inverno, mentre d'estate viene veicolato dall'esterno all'interno”.

Dopo aver riscontrato la presenza di tale grave vizio, in virtù degli accertamenti effettuati dalla consulenza tecnica d'ufficio, la sentenza ha stabilito che la realizzazione dell'opera sia riferibile al costruttore-venditore anche quando questi, pur avendo affidato l'esecuzione della stessa all'appaltatore, abbia conservato il potere di impartire direttive, nonché un potere di sorveglianza sull'attività altrui. ( In questi termini vedasi Cass.12675/2014; Cass.2238/2012;567/2005).

Alla luce di tale ricostruzione essendo stato accertato da un canto un potere di vigilanza ed ingerenza da parte della ditta costruttrice e venditrice nei confronti dell'appaltatrice, e d'altro canto nei confronti della ditta appaltatrice una responsabilità a titolo di concorso omissivo colposo nell'inadempimento, entrambe sono state condannate al risarcimento dell'ingente danno subiti dal condominio (pari ad oltre cinquecentomila euro) per il cattivo isolamento termico dell'edificio.

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Scarica Tribunale di Bergamo Sentenza n.1078 del 24/04/2017

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