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Senza isolamento termico la terrazza a tasca deve essere demolita
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Senza isolamento termico la terrazza a tasca deve essere demolita

La trasformazione della terrazza di uso esclusivo non può danneggiare gli altri proprietari esclusivi né invalidare l'originaria funzione di copertura dell'edificio

Avv. Maurizio Tarantino  

La Corte di Cassazione(ordinanza depositata 11 settembre 2017 n. 21049) ha precisato che “Il proprietario esclusivo deve rimuovere la terrazza a tasca realizzata sul tetto se non ha provveduto all'isolamento termico dell'edificio” .

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La questione. La Corte d'Appello di Venezia, in parziale accoglimento del gravame proposto da Tizio contro la sentenza di primo grado del Tribunale di Treviso, ha condannato i proprietari Sempronio e Caio ad eliminare la terrazza "a tasca" e la copertura "pompeiana" realizzate sul tetto dell'edificio condominiale e a ripristinare lo stato dei luoghi.

Secondo il collegio c'era bisogno di un consenso scritto che mancava nel caso in esame, non potendosi parlare di un uso più intenso (articolo 1102 Cc) dal momento che i ricorrenti si erano appropriati in via esclusiva di una parte del bene comune. Avverso tale pronuncia, Tizio ha proposto ricorso in cassazione.

Terrazza a tasca. É quella terrazza incassata nel tetto, o genericamente in una copertura; di solito è di piccole dimensioni ed è al servizio di una mansarda. Tale tipologia di innovazione edilizia acquista particolare importanza perché permette di acquisire un rapporto di illuminazione sufficiente a rendere abitabile il sottotetto.

In ambito condominiale, il proprietario del piano attico, sottostante al tetto comune, può trasformare, anche senza il consenso degli altri condomini, un tetto di proprietà comune in una diversa struttura che, a seguito della modifica, in parte rimanga tetto e in parte non preponderante diventi terrazza, per esempio, generando una terrazza cosiddetta a tasca, cioè un'interruzione verticale del tetto prima che si giunga alla gronda, realizzando un terrazzo fruibile da parte del proprietario (questo è l'innovativo principio adottato dalla Corte di cassazione con la sentenza 14107 del 3 agosto 2012).

=> Infiltrazioni dalla terrazza di proprietà esclusiva, il condominio non paga le spese.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Preliminarmente gli ermellini, nella vicenda in esame, hanno evidenziato che trattandosi di modificazioni incidenti sulle parti comuni, non era consentita l'autorizzazione in forma orale, ma occorreva la forma scritta mediante apposita delibera dell'assemblea dei condomini dell'edificio (nel caso di specie mancante).

Difattiè alquanto pacifico l'orientamento giurisprudenziale secondo cui “il consenso dei condomini alla esecuzione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con atto scritto ad substantiam (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1727 del 04/07/1966; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2969 del 24/07/1976; e, più di recente, Sez. 2, Sentenza n. 16228 del 17/07/2006).

Quanto al merito della vicenda (isolamento termico), la corte ha precisato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti “che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso” (Cass.. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 2500 del 04/02/2013; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14107 del 03/08/2012 Rv. 623614).

Nel caso di specie, però, la Corte d'Appello, aveva riscontrato il mancato compimento di opere adeguate per garantire l'isolamento termico dell'edificio.

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In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Cassazione respinge il ricorso e condanna i proprietari a pagare le spese del processo in quanto responsabili di aver realizzato una terrazza a tasca in maniera arbitraria e senza isolamento termico.

CortediCassazione_sentenza_21049_2017.pdf

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