Il fatto. Gli acquirenti dei singoli immobili facenti parte di un complesso immobiliare citano in giudizio la società di costruzione deducendo che le singole unità immobiliari, sin dal momento del loro acquisto, erano interessate da continue immissioni di rumore.
Tali immissioni, a loro dire, erano determinate dal cattivo isolamento acustico degli immobili tanto che a qualsiasi ora del giorno e della notte era possibile udire rumori di varia entità come calpestio di tacchi, chiusura di cassetti, suoni provenienti dagli elettrodomestici in funzione, vociare degli occupanti.
Immobile non insonorizzato, la svalutazione va provata
Prima di intraprendere tale azione giudiziaria, è bene precisare, che gli acquirenti hanno incaricato un loro tecnico di fiducia che ha accertato il mancato rispetto dei requisiti tecnico-acustici previsti dal DPCM del 5.12.1997 nella costruzione degli immobili.
Alla luce di tale verifica gli acquirenti hanno richiesto il risarcimento dei danni patrimoniali e non alla società di costruzione, sostenendo che il mancato isolamento acustico costituiva un grave difetto.
La società di costruzione si è costituita contestando che i vizi degli immobili contestati dagli acquirenti non potevano essere ricompresi nella categoria dei “gravi difetti”, sostenendo che i criteri previsti dal DPCM del 1997, necessari per garantire un adeguato isolamento acustico, non erano applicabili ai rapporti fra privati.
Gravi difetti per mancato isolamento acustico
La sentenza. Il Tribunale di Pescara, con sentenza n. 627 emessa in data 4 maggio 2017, prima di esaminare nel merito la vicenda, ha stabilito che l'azione esperita dagli acquirenti rientra nella disciplina dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. ed il principio sancito da tale norma si applica al costruttore ed al venditore ove non coincidano con lo stesso soggetto. [1]
Dopo aver chiarito tale aspetto la pronuncia del Tribunale abruzzese puntualizza che “la determinazione della gravità del difetto lamentato dagli attori è il presupposto per la qualificazione dei fatti dedotti nell'ambito della garanzia evocata e per la successiva verifica della tempestività della denuncia degli stessi”.
Muovendo da tale riflessione, e condividendo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità la sentenza ha precisato che “ i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con difetti influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che ne impedisca il godimento in modo apprezzabile ciò indipendentemente dalla somma necessaria per la loro eliminazione”. [2]
Dopo questa valutazione la sentenza ha dovuto stabilire la fonte da cui scaturisce l'obbligo del costruttore di garantire l'isolamento acustico dell'immobile nel caso in cui il contratto nulla disponga a tal riguardo. A tal proposito il giudicante evidenzia che è la legge, ossia la legge quadro n. 447/1995 ed il Dpcm del 5.12.1997, ad integrare in via eteronoma il contenuto del contratto.
Questo in altri termini vuol dire che non trova riscontro l'eccezione sollevata dalla società di costruzione secondo cui la disciplina prevista in materia di isolamento acustico dal Dpcm del 1997 non troverebbe applicazione nei rapporti fra privati.
In merito a tale questione la pronuncia in commento si riporta a quanto già chiarito dalla Corte Costituzionale che stabilisce l'applicabilità della disciplina prevista dal Dpcm del 1997 anche ai rapporti fra privati. [3]
In buona sostanza ciò significa che la società di costruzione non può opporre di non essere stata consapevole della necessità di garantire gli standard di isolamento acustico degli edifici.
Dunque una volta accertata la fonte dell'obbligo gravante sulla società di costruzione, la sentenza condividendo pienamente gli accertamenti della c.t.u,, ha stabilito che il mancato isolamento acustico rientra nel concetto di grave difetto di costruzione specificando che “la nozione di difetto di costruzione ricomprende anche alterazioni che non investono parti essenziali dell'immobile ma quegli elementi secondari o accessori funzionali all'impiego duraturo dell'opera e tali pertanto da incidere, in modo considerevole sul godimento dell'immobile”. [4]
In conclusione, quindi, dopo aver stabilito che il mancato isolamento acustico influisce sul godimento dei singoli immobili la sentenza ha condannato la società di costruzione al risarcimento del danno subito dai singoli acquirenti pari a circa ventimila euro ciascuno, corrispondente al costo che gli stessi dovranno sostenere per provvedere ad un adeguato isolamento acustico dei singole unità immobiliari.
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Isolamento acustico del solaio
[1] Cass. sez. II, 16.7.2001 n. 9636, Cass. 3146/1998; Cass. 12106/1998.
