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I ponti termici possono essere gravi difetti costruttivi
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I ponti termici possono essere gravi difetti costruttivi

Che cosa è un ponte termico e quali sono gli effetti negativi sulla normale fruizione dell'immobile

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema appalto i ponti termici possono rappresentare un fenomeno tale da compromettere la normale fruizione ed essere quindi considerati alla stregua di quelli gravi difetti comportamenti una responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c.

Questa, nella sostanza, la conclusione che si può trarre leggendo la sentenza n. 1078 resa dal Tribunale di Bergamo il 24 aprile 2017.

Che cosa sono i gravi difetti?

Che cosa è un ponte termico e quali i suoi effetti negativi sulla normale fruizione dell'immobile e sull'insorgenza di fenomeni dannosi per la struttura dell'edificio e di riflesso per chi la abita?

Chi può fare valere i difetti gravi ai sensi dell'art. 1669 c.c. nel caso di edificio in condominio?

Partiamo dalla nozione di gravi difetti, nozione di elaborazione giurisprudenziale. La Corte di Cassazione definisce gravi difetti oltre a quei fenomeni che incidono in modo apprezzabile sugli elementi essenziali delle strutture dell'edificio, ma anche quelle manifestazioni che si palesano su elementi secondari ed accessori della struttura (ad esempio su impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.); in tal caso, tuttavia, i difetti devono essere tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa (si veda in tal senso Cass. 8 maggio 2007, n. 10533).

Il venditore può essere responsabile per i gravi difetti dell'immobile anche se non è il costruttore

Il grave difetto così definito comporta una responsabilità dell'appaltatore verso il committente, ma non solo. Sempre la giurisprudenza, interpretando l'art. 1669 c.c., ha specificato che tale norma contiene una ipotesi di responsabilità extracontrattuale (Cass. 8 novembre 2010 n. 22656), sicché la responsabilità decennale ivi contemplata può essere fatta valere:

  • dal proprietario al momento della scoperta del grave difetto;
  • anche nell'ipotesi in cui l'appaltatore sia il costruttore-venditore (ipotesi assai frequente, si pensi ai così detti acquisti su carta, (Cass. 15 novembre 2013 n. 25767).

La medesima Suprema Corte ha ulteriormente specificato che il venditore originario che non sia stato appaltatore può comunque essere considerato responsabile (Cass. 14 gennaio 2014 n. 632).

Il venditore può essere responsabile per i gravi difetti dell'immobile anche se non è il costruttore

È pacifico, in ambito dottrinario-giurisprudenziale, che l'amministratore di condominio, quale legale rappresentante dei condòmini in relazione alle parti comuni, possa autonomamente promuovere un giudizio contro il costruttore per ottenere una condanna in relazione ai gravi difetti delle parti comuni dell'edificio (ex multis Cass.31 marzo 2011 n. 7470).

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In questo contesto di carattere generale s'inserisce la pronuncia del Tribunale di Bergamo avente ad oggetto una controversia tra il condominio e la società venditrice e costruttrice dell'immobile per una serie di difetti qualificati dal condominio come gravi. Tra questi dei ponti termici che menomavano gravemente la funzionalità dell'edificio.

Che cosa sono i ponti termici?

Il C.T.U. chiamato dal giudice a valutare gli aspetti tecnici della controversia, conformemente alla definizione generalmente accettata, ha definito il ponte termico come “la discontinuità di isolamento termico in corrispondenza degli innesti di elementi strutturali, quali solai e pareti verticali o pareti verticali tra loro.

Il consulente non ha mancato di chiarire che tra le principali conseguenze di un ponte termico ci sono, innanzitutto, le dispersioni termiche verso l'esterno che possono arrivare a rappresentare fino al 30% del totale, per cui si verifica la conduzione di calore dall'interno di una casa verso l'esterno, mentre d'estate viene veicolato dall'esterno all'interno, con ulteriori conseguenti sprechi energetici.

Alla presenza di un ponte termico consegue altresì la formazione di condensa e di muffe, la differente dilatazione termica di materiali diversi a contatto tra loro con conseguenti piccoli movimenti che possono causare distacchi o formazione di crepe, con degrado della facciata” (Trib. Bergamo 24 aprile 2017 n. 1078).

In questo contesto, pertanto, i ponti termici individuati nell'edificio sono stati considerati gravi difetti costruttivi e le società convenute nell'articolato giudizio sono state condannate al risarcimento del danno, ossia al pagamento della somma di denaro necessaria a eliminare la problematica, secondo quanto indicato dal C.T.U.

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Quali sono i rimedi richiedibili nel caso di azione per gravi difetti?

Scarica Trib. Bergamo 24 aprile 2017 n. 1078

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