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Gravi difetti di costruzione: se riguardano le parti comuni l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio
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Gravi difetti di costruzione: se riguardano le parti comuni l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio

Qual è la posizione dell'amministratore in relazione all'azione per gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c.?

Avv. Alessandro Gallucci 

L’amministratore, per costante insegnamento dottrinario e pronunciamento giurisprudenziale, è il mandatario dei comproprietari che lo nomina in sede assembleare nel rispetto di quanto stabilito dalla legge e dal regolamento di condominio.

Una volta nominato il mandatario diviene il legale rappresentante dei condomini in relazione alle parti comuni dell’edificio. In sostanza l’amministratore fa le veci dei condomini nei rapporti interni (tra i vari comproprietari) ed in quelli esterni (es. con i fornitori). Il tutto con lo specifico fine di gestire le parti comuni nell’esclusivo interesse dei propri mandanti.

L’art. 1130 c.c. enuclea una serie di attribuzioni che la legge riconosce all’amministratore.

Ai sensi di tale norma, “ L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”.

Questo per ciò che concerne le attribuzioni extra processuali. A ben vedere, tuttavia, i medesimi poteri riguardano anche i profili processuali.

Come dice chiaramente il primo comma dell’art. 1131, infatti, “ nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.

Così, per esempio, senza necessità dell’autorizzazione assembleare, l’amministratore potrà agire in giudizio per far rispettare il regolamento di condominio o per recuperare il credito della compagine vantato nei confronti dei condomini morosi, ecc.

Qual è la posizione dell’amministratore in relazione all’azione per gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c.? Egli può agire d’ufficio o deve chiedere il consenso all’assemblea? La soluzione non è certa anche se la giurisprudenza maggioritaria pare non avere dubbi in merito.

In tal senso, in diverse sentenze, si legge che “ costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96)” (così, ex multis, Cass. 1 agosto 2006 n. 17484).

La conferma arriva, nuovamente dal Supremo Collegio, con una sentenza resa lo scorso mese di marzo. Si legge in sentenza che " in ipotesi di controversia promossa ex art. 1669 cod. civ. contro il venditore di unità immobiliari che abbia curato curi direttamente la costruzione, ancorchè i lavori siano stati appaltati ad un terzo, l'amministratore del condominio è legittimato ad agire perchè tale azione configura un atto conservativo e perciò rientra nei suoi poteri - se i difetti sono riscontrati sulle parti comuni (Cass. 3146/98; 3040/09)." (Cass.31 marzo 2011 n. 7470).

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