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manpan19

Cappotto termico

Buongiorno,

scrivo da Gerenzano (VA) per sottoporVi la seguente questione :

 

Abito in un condominio di sei palazzine di 7 piani, costruito alla fine degli anni 60.

(coordinate google gps 45.639334,9.007236)

Stiamo man mano effettuando vari lavori di manutenzione tra i quali la sistemazione delle facciate.

La spesa per la sistemazione della facciata è di circa 100mila€.

Per sistemazione si intende, a gradi linee, il ripristino di alcune parti in cemento che si sono staccate a causa della ruggine del ferro del cemento armato e la verifica delle piastrelle di clincker eventualmente staccate, cadute o traballanti.

 

Per la nostra palazzina (vedi punto GPS) dove sono presenti una certa quantità di condomini "più giovani e innovativi", partendo dal presupposto che la dispersione termica è esagerata e inutilmente costosa, si è pensato di intervenire installando un cappotto termico.

 

Ovviamente tale operazione ha ben altri costi (circa 160mila€) ma anche tanti benefici sia fiscali che pratici.

 

I condomini delle altre palazzine, una di questa ha già provveduto ai lavori di sistemazione della facciata, non sembrano interessati a questa soluzione anzi per la verità qualcuno, se pur velatamente, la osteggia.

 

Le domanda sono :

Dal punto di vista di fattibilità formale è necessario una autorizzazione dell'intero condominio ?

Ci sono normative che vietano detto intervento ?

Visto che si tratta di interventi di tipo innovativo e orientato al risparmi energetico esiste una norma che eventualmente si "sovrappone" ad un parere negativo del condominio stesso o di qualsiasi un altro ente?

Possiamo procedere anche se, ovviamente, l'estetica viene ad essere variata (magari migliorata) ?

 

Due anni fa abbiamo rifatto il tetto della mia palazzina e sono riuscito a convincere i condomini, dimostrando la convenienza numeri alla mano, ad installare un impianto fotovoltaico di 30kw che praticamente oggi ci sta pagando il costo del rifacimento del tetto : vorrei poter fare la stessa cosa con il cappotto.

Con un amico abbiamo fotografato la palazzina con una camera termica ed è risultata un vero è proprio colabrodo termico : praticamente è come aprire la finestra e lanciare soldi.

 

Entro fine ottobre è già convocata una riunione di condominio per decidere in merito.

 

In attesa di vostro riscontro e nella speranza di aver esposto in modo chiaro la problematica invio distinti saluti.

 

Emanuele Palomba

Mobile +39 348 6576149

Email palomba.emanuele@gmail.com

Ritengo che ciascuna palazzina faccia caso a sé.

Comunque gli interventi di riqualificazione energetica, tra cui il cappotto, non sono considerati "innovazione" e vanno trattati come interventi di manutenzione ordinaria, con le maggioranze semplici.

vedi :http://www.acs.enea.it/doc/legge99-09_estratto.pdf

C'è una piccola variazione con la nuova normativa, è necessaria la maggioranza del 2°c. art 1136;

 

cc art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le

innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del

consumo energetico degli edifici ....

Grazie gubossa,

il condominio è unico ma di fatto ogni palazzina fa da se (in realtà quando conviene ognuno fa quel che gli pare, mentre quando non conviene si richiamano i principi generali ... un comportamento un po' macchiavellico)

Io mi districo poco tra articoli, norme e cavilli vari quindi perdonerai le domande che seguono :

La maggioranza deve essere della palazzina o del condominio ?

Il "parere" per legge o per norma deve essere chiesto al condominio o è la palazzina che decide ?

A "forzare" la mano, su un parere non chiesto o negativo, cosa si rischia ?

L'estetica è elemento determinate ?

 

Che passi consiglieresti per affrontare al meglio la problematica ?

 

Il problema sta nel fatto che in questo condominio come detto ognuno fa quel che gli conviene.

Il condominio ha il riscaldamento centralizzato e, a breve, saremo obbligati ad installare su ogni termosifone valvole termiche con conteggio dei consumi.

Tale installazione combinata con il cappotto ci consentirebbe un notevole risparmio penalizzando ovviamente tutti gli altri condomini e, temo che, possa essere questo il vero motivo di opposizione.

 

Grazie ancora.

Tuxx

Leggo ora dopo aver risposto a gubossa...

mi stai dicendo che è solo un problema di maggioranza ? non di norme che vietano o limitano ?

ma quale maggioranza ? quella del condominio o della palazzina ? e in che percentuale ?

 

forse l'articolo a cui ti riferisci è questo :

 

Dall'art. 1120 c.c. si deduce che sono previste due tipi di innovazioni, il primo tipo di innovazioni, quelle generiche, dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al miglior rendimento delle cose comuni che richiedono la maggioranza degli intervenuti e i 2/3 del valore dell'edificio. Il secondo tipo di innovazioni, quelle specifiche e “tipizzate”, dirette a realizzare scopi “specifici”, come ad esempio il miglioramento della sicurezza o salubrità dell'edificio o l'eliminazione delle barriere architettoniche, o il risparmio energetico, oppure, alla creazione di parcheggi, queste innovazioni possono essere assunte con il voto della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell'edificio.

 

ma per "edificio", nel mio caso, si intende la palazzina del condominio o tutto il condominio ?

 

Grazie per l'attenzione.

Voi in pratica avete la struttura di supercondominio, però amministrato da un solo amministratore (non vietato questo fatto), invece potete averne uno ciascuno, ma è una scelta che fanno i condomini abitanti nelle singole palazzine.

Comunque per il cappotto in questo caso, si usa l'art. 1123 3° comma ossia;

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte

dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne

trae utilità.

E questo vale anche per la relativa delibera.

Si Tuxx

questo articolo spiega come ripartire le spese ... ma non trovo nulla su cosa si può decidere in modo autonomo.

Se le spese come dici sono a carico di chi ne trae godimento questo vale anche per le opere che si vogliono realizzare ?

Cioè c'è autonomia "normata" nel decidere il tipo e le opere da realizzare ?

 

Grazie

Che debbano votare solo gli interessati è una conseguenza logica di questo comma, appunto perchè sono solo loro che pagano.

Infatti non è possibile che decidano altri per te, su cose che solo tu utilizzi e mantieni.

Le palazzine dovrebbero avere ciascuna un amministratore cosidetto "di scala".

L'amministratore generale del supercondominio si dovrebbe occupare solo delle parti comuni all'intero parco: strade, impianti di illuminazione, fognature, pulizia, guardiania, ecc.

Io direi che potreste autoconvocarvi tutti voi del singolo stabile, nominare un amministratore, stilare ed approvare un regolamento e relative tabelle millesimali, chiedere il codice fiscale all'AGENZIA DELLE ENTRATE, e costituirvi come condominio autonomo.

Poi tutto il resto viene di conseguenza. Intanto le legge assorbe ogni altra disposizione codicistica, quindi per il cappotto vale quello che ti ho postato.

Si Tuxx

questo articolo spiega come ripartire le spese ... ma non trovo nulla su cosa si può decidere in modo autonomo.

Se le spese come dici sono a carico di chi ne trae godimento questo vale anche per le opere che si vogliono realizzare ?

Cioè c'è autonomia "normata" nel decidere il tipo e le opere da realizzare ?

 

Grazie

In parole semplici,caro manpan, tu puoi chiedere di convocare un'assemblea per i soli condomini della tua palazzina. Decidere se fare il cappotto o no in completa autonomia, poi quando farete la contabilizzazione chiedere di installare un lettore per la vs palazzina e di conseguenza agire per il pagamento del riscaldamento centralizzato con le vs quote di consumo ma anche generali.

Oppure prendere un amministratore solo per la vs palazzina(tenedo presente però che dovrete pagare anche l'altro che vi gestirà le parti comuni). Il problema più grande lo vedo nell'estetica della facciata che dovete rispettare.Potreste però sentire il Comune se c'è la possibilità di cambiare aspetto estetico.

Auguri

Ardesia

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