Apertura finestra in condominio e autorizzazione
Gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni. [...]
Legittima è anche l'apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa tra le parti (cortili e chiostrina) che costituisce opera inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta sia per il principio nemini res sua servit che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti e, pertanto, sono beni fruibili dai condomini, cui spetta, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, con il solo limite posto dall'art. 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri proprietari. Cass. 3 gennaio 2014 n. 53
Lecita l'apertura di una porta finestra sul proprio terrazzo
Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato" (Cass., 11 febbraio 1997, n. 1261). Cass. 16 gennaio 2013 n. 955
L'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la rimozione di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, perchè tale atto, diretto a preservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, e pertanto ricade, ai sensi dell'art. 1130 cod. civ., n. 4, tra le attribuzioni dell'amministratore. Cass. 17 giugno 2010 n. 14626
L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva. Cass. 9 giugno 2010 n. 13874
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su di esso degli abbaini e delle finestre per dare aria e luce alla sua proprietà. la d'arte e tali da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto né da impedire l'esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune - costituiscono soltanto modifiche e non innovazioni della cosa comune e pertanto non necessitano, come invece le innovazioni vere e proprie, della previa approvazione dell'assemblea dell'edificio in condominio ex artt. 1120 e 1336 c.c. (o, nel caso di condomini c.d. minimi, formati da due soli partecipi, della previa delibera, ex art. 1108 c.c., comma 1: cfr. Cass. 4721/2001 e 5914/1993). Cass. 27 luglio 2006 n. 17099
Un'apertura munita di inferriata può essere considerata veduta, anziché luce, solo se permetta di affacciarsi e di guardare, oltre che di fronte, anche obliquamente o lateralmente, come, per esempio, quando abbia maglie così larghe da consentire di sporgere il capo in ogni direzione, ovvero non sia aderente alla superficie esterna del muro ma se ne distacchi di tanto da consentire di sporgere il capo oltre tale muro. Cass. 20 luglio 1999 n. 7445
La domanda giudiziale tesa alla eliminazione delle vedute realizzate da un condòmino sul muro perimetrale comune non necessita della chiamata in causa di tutti i condòmini. Cass. 20 luglio 1999 n. 7445
Che cosa posso ottenere dal mio vicino che ha aperto una finestra irregolare sulla mia proprietà?
Alla facoltà del proprietario del muro contiguo al fondo altrui, di aprire "luci", non corrisponde una soggezione del fondo sul quale queste sono aperte: si che il proprietario di quest'ultimo bene può ostruire l'apertura, nel caso in cui intenda erigere una costruzione in appoggio al muro nel quale è istallata la luce, ai sensi dell'art.904 cc., ovvero voglia costruire in aderenza al medesimo.
Pertanto dal sistema della legge, e precisamente dagli artt.901 - 904 cc., si desume che l'acquisto di siffatta servitù di luce possa essere soltanto negoziale, ossia scaturire dal principio dell'autonomia contrattuale, basilare nel nostro ordinamento (art.1322 cc.). Cass. 14 maggio 1990 n. 4117
L'utilizzazione del muro può consistere nella apertura di nuove porte (Cass., Sez. II, 31 maggio 1990, n. 5122), ovvero nella trasformazione delle finestre e degli ingressi in balconi o in vetrine da esposizione (Cass., Sez.
II, 8 maggio 1971, n. 1309), anche mediante l'abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale, si delimita il singolo appartamento in proprietà (Cass., Sez. II, 4 febbraio 1988, n. 1112; Cass., Sez. II, 26 gennaio 1987, n. 703).
Le nuove aperture o la trasformazione di quelle esistenti non incidono sulla destinazione dei muri (Cass., Sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996; Cass., Sez. II, 22 giugno 1963, n. 1678).
D'altra parte, i muri perimetrali sono destinati, altresì, a rendere possibile l'installazione dei servizi necessari per l'uso dei locali in proprietà esclusiva (Cass., Sez. II, 24 ottobre 1986, n. 6229; Cass., Sez. II., 18 luglio 1984, n. 4195). I muri perimetrali sono parti comuni per tutta la loro estensione (Cass., Sez. II, 5 novembre 1977, n. 4710).
Perciò il condomino può usarli non soltanto in corrispondenza del proprio piano (Cass., Sez. II, 18 gennaio 1977, n. 241). Cass. 20 febbraio 1997 n. 1554
La chiusura con finestre a vetri con telaio metallico realizzata su balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini è illegittima, allorché, limitando la circolazione dell'aria all'interno delle scale e dei pianerottoli e determinando conseguenti ristagni di odori, può creare situazioni di pericolo o danni alle parti comuni dell'edificio. Trib. Milano 26 giugno 1989 in Archivio delle locazioni e del condominio, anno 1990 pag. 321
- Quando è legittima la apertura di una finestra sul muro condominiale?
- Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno
