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Legittimo l'ampliamento delle finestre nel muro di proprietà esclusiva se il regolamento espressamente non lo vieta.
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Legittimo l'ampliamento delle finestre nel muro di proprietà esclusiva se il regolamento espressamente non lo vieta.

Quando è legittimo ampliare le finestre nel muro di proprietà esclusiva?

Avv. Paolo Accoti  

Qualora il regolamento condominiale non preveda, esplicitamente, l'ipotesi della immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea condominiale, le opere eventualmente realizzate devono ritenersi legittime.

Tuttavia, qualora le opere pur in assenza di regolamento, o di norma ad hoc, comportano pregiudizio alla solidità e sicurezza all'edificio le stesse dovranno ritenersi sempre vietate.

Altro discorso, invece, quando ci si trova al cospetto di un fabbricato in condominio dotato di regolamento condominiale che prevede, come nel caso sottoposto da ultimo all'attenzione della Corte di Cassazione, il consenso dell'assemblea per le "varianti alla struttura dell'edificio".

La vicenda giudiziaria vedeva contrapposti una società, titolare di un appartamento all'interno dello stabile in condominio, ed il condominio stesso, il quale negava all'anzidetta società la possibilità di realizzare delle opere di ampliamento delle finestre poste sul muro perimetrale dell'appartamento di proprietà della medesima, tanto è vero che la richiesta della società veniva con delibera respinta dall'assemblea condominiale.

La predetta delibera, quindi, veniva Impugnata dinnanzi al Tribunale di Milano, il quale accoglieva la domanda di illegittimità e inefficacia della delibera assembleare di diniego dell'autorizzazione alla realizzazione delle opere di ampliamento di due finestre sul muro perimetrale di proprietà esclusiva della società ricorrente.

Il giudice di primo grado rilevava, infatti, come le opere da realizzare non incidevano sul decoro e la stabilità dell'edificio, cosi come tutelati dal regolamento condominiale, pertanto, il diniego doveva ritenersi immotivato.

La sentenza, confermata in secondo grado, veniva quindi impugnata dinnanzi alla Corte di Cassazione la quale, tuttavia, con sentenza n. 18291, pubblicata il 19.09.2016, respingeva il ricorso pronunciando il principio sopra detto.

Tra i motivi di ricorso il condominio ricorrente si lagnava del presunto vizio di motivazione della sentenza impugnata, per avere la stessa interpretato il regolamento, in particolare l'art. 19, in maniera difforme rispetto al dettato di cui all'art. 1136 Cc.

In altri termini, il condominio ricorrente riteneva che il condomino non potesse eseguire varianti alla struttura dell'immobile, proprio in virtù del presunto divieto posto dalla norma regolamentare.

Di contrario avviso tuttavia la Suprema Corte la quale, in motivazione, ritiene che in entrambe le sentenze di merito i giudici hanno ben interpretato il regolamento condominiale.

L'art. 19 di quel regolamento, sostiene il giudice di legittimità: "pone invero dei limiti ai singoli condomini per l'esecuzione di opere interessanti le rispettive proprietà individuali allorché tali opere possano pregiudicare solidità, sicurezza e decoro dell'edificio".

Chiarisce la Corte di Cassazione come: "la norma regolamentare invocata non statuiva, quindi, un principio di immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea condominiale.

E tale consenso deve ritenersi necessario solo per l'ipotesi (non ricorrente comunque per lo specifico caso della fattispecie in esame) esclusivamente per le varianti alla struttura dell'edificio.

Solo per tali tipi di varianti (purché non implicanti pregiudizio alla solidità e sicurezza dello stesso) si rendeva necessaria la previa autorizzazione dell'assemblea, da esprimersi sulla base di una valutazione discrezionale".

Pertanto, via libera alla opere edili anche senza il consenso dell'assemblea, qualora queste non vadano ad incedere sulla struttura dell'edificio o, comunque, non rechino pregiudizio alla sicurezza dello stabile, in caso contrario, quand'anche autorizzate dall'assemblea, risulterebbero comunque illegittime.

Fatte salvi eventuali specifiche norme regolamentari più stringenti, da valutare caso per caso, come ad esempio le norme del regolamento di condominio che sanciscono il divieto di realizzazione di qualsivoglia opera edile siccome lesiva del decoro e dell'aspetto architettonico dell'edificio.

A tal proposito giova ricordare come: "nel caso di esecuzione, nei locali di proprietà individuale, di opere e lavori lesivi del decoro dell'edificio condominiale, ciascun condomino ha diritto di chiedere la demolizione delle opere illegittimamente eseguite" (Trib. Ascoli Piceno, 29/03/2012),

atteso che:

"in tema di condominio negli edifici qualora un singolo condomino voglia effettuare lavori per apportare modifiche vietate dal regolamento di condominio è necessario il consenso espresso dell'assemblea" (App. Genova Sez. II, 06/02/2007).

=> Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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