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Per il crollo di un muro deve essere respinta la richiesta di risarcimento indirizzata solo a una parte del complesso.
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Per il crollo di un muro deve essere respinta la richiesta di risarcimento indirizzata solo a una parte del complesso.

Condominio parziale e crollo di un muro

Avv. Maurizio Tarantino  

"Deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.

Ne consegue che, in caso di giudizio, il condominio parziale è privo di legittimazione processuale in sostituzione dell'intero condominio".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12641 del 17 giugno 2016 in merito alla validità della richiesta di risarcimento indirizzata al condominio parziale.

I fatti di causa. Tizio (titolare di una attività commerciale) con citazione conveniva in giudizio il Condominio e la società Beta davanti al Tribunale adito, esponendo che i suoi locali, in particolare quelli retrostanti, erano rimasti gravemente danneggiati a causa del crollo parziale della muratura del contiguo edificio, ove erano in corso interventi di ristrutturazione eseguiti dalla società Beta.

A seguito del crollo, i locali di Tizio erano stati dichiarati inagibili e chiusi al pubblico. Per tali ragioni, l'attore chiedeva che gli venissero risarciti i danni conseguenti dal mancato utilizzo del locale commerciale.

Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto la domanda dell'attore; in particolare evidenziava che non aveva la legittimazione passiva per stare in giudizio (in quanto ritenuto condominio parziale). In primo grado, il tribunale competente, accoglieva le doglianze del condominio e dichiarava il difetto di legittimazione passiva del Condominio.

La pronuncia in esame veniva ulteriormente confermata di giudici del gravame (in grado di appello). Avverso tale pronuncia, Tizio proponeva ricorso per cassazione.

La legittimazione passiva. L'amministratore di condominio, nei limiti delle attribuzioni conferite dall'art. 1130 c.c. ovvero dal regolamento di condominio o, ancora, dall'assemblea, ha la rappresentanza del condominio e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.

Per quanto riguarda la legittimazione passiva se, dal lato attivo, non occorre la partecipazione di tutti i condomini nei giudizi promossi a tutela dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, non diversamente deve ritenersi per quanto concerne la legittimazione passiva dell'amministratore, che è prevista dall'art. 1131 c.c., comma 2.

Tale legittimazione ha portata generale in quanto estesa a ogni interesse condominiale, essendo la ratio della norma diretta a evitare il gravoso onere a carico del terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del condominio, di evocare in giudizio tutti i condomini.

Premesso ciò, in assenza di regolare autorizzazione o di ratifica, l'amministratore risulterebbe privo di legittimazione ad agire, o a resistere, in giudizio, con la conseguenza che la stessa si tradurrebbe nella mancanza della titolarità del rapporto giuridico fatto valere in giudizio, per inesistenza dello stesso o per essere di pertinenza di un terzo(Cass. civ., 22/04/2009, n. 9558).

La cd. condominialità. Il nesso di condominialità, presupposto della regola di attribuzione di cui all'articolo 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell'articolo 1117 c.c., con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo".

Anzi, la "condominialita'" si reputa sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici "indipendenti", e cioè manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", sempre che "restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 c.c.".

Il condominio parziale. E' dunque agevole ipotizzare come possano esservi, nell'ambito dell'edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, o l'area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l'ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

Quindi, in questi casi, esiste il condominio parziale in quanto esistono dei beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condòmini, ma solamente di un gruppo di essi; in tale situazione, le decisioni e le spese per i beni in condominio parziale sono sostenute dai soli titolari di quei beni. La disciplina del condominio parziale, trae spunto dal terzo comma dell'art. 1123 c.c.

Invero, il suddetto terzo comma specifica che l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza.

Quanto ai rapporti con i terzi, (ivi considerando tali eventuali condòmini danneggiati) controparte è sempre l'intero condominio e mai il così detto condominio parziale che non ha autonoma capacità processuale.

Premesso ciò, si potrebbe affermare che l'esistenza del condominio parziale non è soggetta ad alcun atto ricognitivo né costitutivo, ma opera ex lege, al ricorrere delle condizioni di parziale titolarità dei beni.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. A seguito dell'istruttoria era emerso in maniera chiara che il condominio era il reale destinatario della pretesa risarcitoria intentata dall'attore, e questo si era costituito davanti al Tribunale per eccepire che il muro crollato sul locale di proprietà dell'attore apparteneva al vicino edificio ed a diverso condominio edilizio.

Difatti, il Condominio convenuto aveva disconosciuto, stricto sensu, non la propria legittimazione passiva quanto la riferibilità ad esso della titolarità della posizione soggettiva passiva dedotta in giudizio a sostegno della richiesta di danni. Nel merito della vicenda, inoltre, sia il tribunale che la corte di appello, avevano dato per accertato che la parte crollata sull'immobile di Tizio durante i lavori eseguiti dalla (società beta), rientrasse nella proprietà del diverso condominio, e quindi che la parte convenuta non fosse titolare dell'obbligo risarcitorio.

Da tali considerazione è apparso del tutto chiaro che il muro crollato costituiva bene necessario all'uso comune soltanto relativo ad uno degli edifici dell'unico Condominio, e quindi inserito in un più ampio complesso condominiale abbracciante i tre diversi numeri civici; sicché, la domanda risarcitoria sarebbe risultata comunque inammissibilmente rivolta nei confronti di uno solo di tali edifici ovvero di un condominio parziale.

A tal proposito, la corte ha avuto modo di precisare che "il condominio parziale è privo di legittimazione processuale in sostituzione dell'intero condominio in ordine all'impugnazione per cassazione di una sentenza di merito, che abbia visto quest'ultimo parte di una controversia volta al risarcimento dei danni occasionati dall'esecuzione di un appalto dal medesimo conferito, a nulla rilevando che amministratore del condominio parziale ricorrente sia la stessa persona fisica, investita di tale ufficio nel condominio dell'intero edificio". (In tal senso Cass. n. 2363 del 12 febbraio 2012).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso dell'attore e per l'effetto ha confermato il difetto di legittimazione passiva del condominio parziale.

=> Crolla il muro, un operario muore e l'amministratore cosa rischia?

=> Demolizione di un muro divisorio. In giudizio devono essere presenti tutti i comproprietari

Scarica Corte di Cassazione n. 12641 del 17 giugno 2016

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