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Ripartizione spese per riparazione delle architravi delle finestre
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Ripartizione spese per riparazione delle architravi delle finestre

Architravi delle finestre, come vanno ripartite le spese

Avv. Alessandro Gallucci 

Nel condominio in cui vivo, uno dei condòmini ha chiesto la convocazione dell'assemblea per discutere, urgentemente, in merito ai lavori e quindi alle spese necessarie per la riparazione della trave di una delle finestre del suo appartamento.

L'assemblea è stata fissata e si terrà tra pochi giorni: io credo, tuttavia, che la riparazione della trave sia di sua esclusiva competenza e di conseguenza anche le spese questo intervento.

Vorrei portare all'attenzione dell'assemblea questo fatto, secondo voi sbaglio?

Questa la domanda che ci giunge da un nostro lettore.

In sostanza bisogna domandarsi: le travi che servono da sostegno al fine di consentire l'apertura sulla facciata delle finestre a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva sono beni condominiali o individuali? => Pilastri condominiali, ecco come ripartire le spese

Spesso nelle sentenze si sente parlare di beni comuni per incorporazione e/o per funzione. Una sentenza resa dalla Corte di Cassazione nel 2005 ci è utile per chiarire queste definizioni.

Tra le cose comuni ed i piani e le porzioni di piano può, innanzitutto - dissero gli ermellini - "sussistere un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni ec..) non possono essere separati".

Le scale sono incorporate nell'edificio e rappresentano un elemento indissolubile dell'edificio stesse.

Esse, in assenza di titolo contrario (non è raro specie nei piccoli condòmini, trovare riserve di proprietà con costituzione di servitù di passaggio) devono essere considerate comuni ex art. 1117 c.c.

"Può ravvisarsi poi - è sempre la Cassazione a parlare - una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, che è data dalla destinazione, la quale, a sua volta, importa un legame di diversa resistenza a seconda che la parti comuni siano essenziali per l'esistenza ed il godimento delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità, ovvero che siano semplicemente funzionali all'uso ed al godimento delle stesse, nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sul(i) ben(i) comune(i) sicché la presunzione di cui all'art. 1117 cc risulta superata dal titolo" (Cass. 18 gennaio 2005 n. 962).

Per risolvere tale problematica della condominialità dell'architrave, dunque, bisogna domandarsi quale sia la sua funzione. Se la sua funzione è esclusivamente quella di aver consentito l'apertura della finestra, senza alcuna utilità rispetto alle parti comuni, tanto che la si potrebbe eliminare a condizioni di chiudere quella finestra, allora la si dovrebbe considerare di pertinenza esclusiva.

Diversamente la trave dovrebbe essere considerata comune sicché le decisioni sulla sua manutenzione dovrebbero essere assunte dall'assemblea e le spese ripartire secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo che deve intercorrere tra tutti i condòmini, così come stabilito dall'art. 1123, primo comma, c.c.

=> Grondaia, come vanno ripartite le spese

=> Lucernari, come vanno ripartite le spese

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