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L'Assemblea condominiale e… l' «erba voglio»…

Ovvero della nostra (in)capacità negoziale
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti - Foro di Roma 

Avevamo già scritto, in altro articolo pubblicato a dicembre, delle Assemblee che, volendo troppo, si ritrovano a stringere il nulla: ma evidentemente il virus dell'eccesso di potere continua a mietere vittime nella gestione dei nostri Condominii.

Tuttavia, la pronuncia che esamineremo ci permette di riaffermare, nel nostro piccolo, un principio importante, che durante lo scorso anno ed anche nel presente, per motivi di ordine generale e sovranazionale, è stato messo da parte: ovvero, la democrazia.

L'Assemblea condominiale è - dovrebbe essere - un esercizio di democrazia, dove la maggioranza vota pensando all'interesse collettivo e non al bene di alcuni solamente: dove la maggioranza vota decisioni che attengono all'interesse comune e non ledono l'interesse dei singoli.

Siepi sul confine, di chi sono e chi deve pagare le spese di manutenzione

Dobbiamo tenerci care le nostre Assemblee di Condominio, perché qui possiamo esercitare la discussione e l'esercizio dei nostri diritti ed imparare ad essere collettività proiettata al futuro, anziché individui ancorati al passato, anche se è difficile, anche se è costoso, anche se richiede tempo, anche se c'è chi non condivide le nostre opinioni.

L'alternativa è, ahimè, l'imposizione di regole che altri hanno deciso per noi ...

La pronuncia

Questa volta, tanto per cambiare, è il Condominio a proporre causa nei confronti di una società condòmina: sostiene il Condominio che la propria Assemblea aveva deliberato che i proprietari degli alloggi siti al piano terreno dell'edificio provvedessero a piantumare delle siepi perimetrali lungo il confine delle aree verdi di utilizzo privato, dando a detti proprietari un termine di oltre 5 mesi per eseguire la delibera.

La società condòmina non aveva ottemperato alla delibera.

Inoltre, con diversa e successiva delibera, l'Assemblea aveva negato l'autorizzazione alla medesima società a posare il prato sintetico attualmente presente presso l'alloggio, quindi se ne chiede la condanna alla rimozione.

Il Tribunale di Ivrea, con la sentenza n. 83 del 20 gennaio 2021, respinge entrambe le domande perché infondate.

In particolare, ribadisce più volte il Giudice che il fatto che la società condòmina e convenuta in giudizio fosse rimasta contumace non significava che tutte le deduzioni ed argomentazioni del Condominio potessero essere senz'altro accolte, anche in difetto di una prova convincente.

Recisione radici alberi e piante cosa fare

A partire dalla legittimazione passiva del soggetto chiamato in giudizio: infatti, il Condominio ha citato la società, affermandola condòmina, ma non ha mai dato prova, durante il giudizio, di tale effettiva qualità ed in modo formalmente corretto, così che il Giudice ritiene già solo questo elemento, di carattere preliminare, assorbente rispetto al resto.

Tuttavia, egli entra comunque nel merito della vicenda, ritenendo altresì la prima delibera nulla.

Infatti, la delibera che imponeva la piantumazione della siepe ai singoli condòmini era da ritenersi nulla in quanto impositiva al singolo di un'incisione del suo diritto su area di sua proprietà esclusiva ed in assenza del suo consenso, oltre ad essere in contrasto con il Regolamento condominiale che, contrariamente a quanto opinato dal Condominio, non imponeva detta piantumazione ai singoli, bensì prevedeva di CONCORDARE la stessa tra i singoli e l'Amministratore.

La seconda delibera, relativa al prato sintetico, non aveva statuito quanto affermato dal Condominio, bensì aveva vietato alla futura condòmina, tale Tizia - pertanto a soggetto diverso dalla società convenuta - di posare il prato sintetico, richiesto da Tizia per problemi fisici.

Volendo il Condominio vedere accolta la propria domanda, avrebbe dovuto provare la proprietà in capo alla società e che fosse stata questa e non Tizia a posare il prato sintetico vietato dall'Assemblea.

Perché posso chiedere il taglio degli alberi al mio vicino?

Si legga bene se si vuol capire

Questo vecchio modo di dire dovrebbe sempre ispirarci quando abbiamo la tentazione di dire o scrivere qualcosa di cui poi potremmo pentirci.

Perché in effetti, nel caso di specie, sembra proprio che il Condominio abbia letto male le sue stesse delibere e, ancora prima, il suo proprio Regolamento.

Regolamento che, ben consapevole dei propri limiti e di quelli dell'Assemblea, aveva dettato di 'negoziare' con i singoli condòmini la piantumazione della siepe perimetrale, non di imporgliela e basta.

Ripetiamo, ancora una volta, che il condominio è gestione di beni e servizi comuni, e la persona del condòmino e la sua proprietà privata - entrambe intese in senso stretto - non sono, per l'appunto, né beni né servizi comuni e su di esse il condominio ed i suoi organi (Assemblea ed Amministratore) non hanno potere.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Ivrea, abbiamo un provvedimento, adottato dall'Assemblea condominiale, che impone un comportamento al condòmino, ma attenzione, non si tratta di un comportamento che l'Assemblea ha il potere di imporre, come potrebbe imporre il rispetto del Regolamento e la sanzione per la sua inosservanza, bensì di un comportamento che diviene un obbligazione, la quale, per sua stessa natura, non può nascere da un'imposizione, ma da un accordo.

Ecco allora perché, volendo imporre un comportamento o un obbligo di facere (di fare), di pati (di tollerare) o di non facere (di non fare) a TUTTI i condòmini, occorrerà l'unanimità, non per una sterile questione di quorum e maggioranze, bensì perché nell'unanimità si nasconde il CONSENSO DELL'OBBLIGATO, quindi tramite l'unanimità si realizza il sinallagma, cioè la reciprocità delle obbligazioni assunte.

Qualora invece si intenda imporre un comportamento, un obbligo di facere, pati o non facere ad un SINGOLO CONDOMINO o ad ALCUNI SOLTANTO DEI CONDOMINI, sarà necessario il loro CONSENSO, poiché sono gli unici che possono apporre limiti alla loro proprietà privata o adottare determinati comportamenti.

Questo è esattamente il senso di quanto deciso dal magistrato, che ben richiama il fatto che la società condòmina non era presente all'Assemblea che deliberò la piantumazione: laddove invece fosse stata presente ed avesse votato a favore di detta delibera, avrebbe espresso il proprio consenso, con il risultato di essere vincolata al decisum assembleare proprio come siamo vincolati ad un contratto.

Radici degli alberi nel terreno altrui, come comportarsi

Sentenza
Scarica Trib. Ivrea 20 gennaio 2021 n. 83

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