Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
109288 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Il pozzo luce o cavedio è un bene comune anche se sorto a seguito di una sopraelevazione
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Il pozzo luce o cavedio è un bene comune anche se sorto a seguito di una sopraelevazione

Ecco cosa è il cavedio o pozzo luce

Avv. Alessandro Gallucci  

Il pozzo luce di un edificio, o cavedio, vanella o chiostrina, è parte comune dell'edificio in condominio data la sua precipua funzione, quella di dar luce ed aria, salvo diversa indicazione del titolo.

Ciò sia che tale parte dell'edificio esista fin dalla costruzione dello stabile, sia che venga alla luce a seguito di un intervento di sopraelevazione, fatte sempre salve eventuali diverse disposizioni contenute negli atti d'acquisto.

Così ha deciso la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17556 dell'1 agosto 2014, sancendo (meglio ribadendo quanto già detto nei giudizi di merito) la condominialità del pozzo luce.

Quando sorge un condominio?

Come valutare la condominialità delle parti dello stabile oggetto di controversia?

Di fatto, leggere la sentenza in esame, oltre a chiarire rispetto al caso concreto la natura condominiale del pozzo luce, serve anche a ricordare le risposte ai due quesiti appena posti.

Prima di vedere che cosa, simbolicamente, ha risposto la Corte di Cassazione è utile da risposta ad un'altra domanda preliminare, ossia: che cos'è un condominio?

Il condominio, non lo dice la legge ma la definizione comunemente accolta dalla comunità giuridica, è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari).

Il rapporto di condominialità, lo vedremo oltre andando nella risposta al secondo dei quesiti posti in principio, è fondamentale al fine di poter dire che una parte dell'edificio è soggetta la regime del condominio.

Esso, ha detto in più occasioni la Suprema Corte “sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).

=> Presunzione di condominialità: chi decide?

Il concetto è stato ribadito nella sentenza n. 17556; in particolare, nel caso di specie, il condominio non era sorto al momento dell'originaria costruzione dell'edificio, ma al momento della sua sopraelevazione, decisa e realizzata dall'unico proprietario dello stabile che aveva poi venduto le unità immobiliari scaturite da quell'intervento edilizio.

In questo contesto e soprattutto nel silenzio dei titoli (leggasi atti d'acquisto e regolamenti contrattuali), come fare per valutare se una parte dell'edificio sia da considerarsi comune oppure no? In buona sostanza: come valutarne la condominialità?

La Corte di legittimità ricorda che per valutare tale requisito è necessario considerare, com'era stato fatto nel caso sottoposto alla sua attenzione, “la sussistenza di un collegamento funzionale tra il bene in contestazione e le unità immobiliari in proprietà esclusiva facenti parte del condominio” (Cass. 1 agosto 2014 n. 17556).

Nel caso del pozzo luce, dicono i giudici di piazza Cavour, questo legame funzionale sussiste in quanto “il cavedio (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) - cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune - essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1, cod. civ. tra i beni comuni, salvo titolo contrario (Cass., Sez. II, 7 aprile 2000, n. 4350)” (Cass. 1 agosto 2014 n. 17556).

Nel caso di specie questa parte d'edificio era venuta alla luce dopo la sopraelevazione e l'originario unico proprietario non se n'era riservata la proprietà al momento della cessione dei piani superiori, sicché il pozzo luce doveva considerarsi soggetto al regime del condominio.

=> Tutti devono partecipare alle spese di conservazione del cavedio?

Scarica Cass. 1 agosto 2014 n. 17556

Cerca: luce pozzo cavedio

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento