Chi affitta una casa è tenuto ad assicurarne la salubrità dell'acqua pena la riduzione del canone d'affitto fino ad avvenuta risoluzione del problema.
Il caso giunto in Tribunale.
Tre inquilini, abitanti in tre appartamenti di una palazzina in provincia di Mantova, decidono di far analizzare l'acqua proveniente dal pozzo condominiale in quanto, in quella zona, si registrano alte concentrazioni di arsenico nell'acqua. Gli esami emettono un verdetto inquietante: la concentrazione del veleno, è cinque volte superiore ai limiti consentiti dalla legge.
L'amministratore di condominio, vista l'alta pericolosità, prontamente vieta l'utilizzo dell'acqua sia per uso alimentare che per uso personale.
Ma non è sufficiente: secondo i proprietari degli appartamenti il problema deve essere risolto direttamente dal condominio, in quanto nel caso di spese il pozzo è esterno e comune a tutte le abitazioni. Si apre così il contenzioso.
La decisione. Il Tribunale di Mantova, con sentenza datata 11 febbraio 2014 dispone:
- l'acqua potabile costituisce un servizio essenziale per le abitazioni avente una destinazione ad uso abitativo;
- la sua assenza, ancorché sopravvenuta, ne limita le normali potenzialità di godimento e ne diminuisce la concreta utilizzabilità ad opera del conduttore";
- viene alterato il sinallagma contrattuale a prescindere dalla imputabilità di tali vizi al locatore/proprietario;
- a fronte del pagamento del canone è necessario che sia garantito il pieno godimento dell'immobile.
Per tali ragioni i giudici, accogliendo le doglianze degli inquilini, decretano la riduzione del canonedi locazione del 40% unicamente per il periodo intercorrente da giugno 2012 a novembre 2013, data in cui i proprietari rimediano al problema installando un apposito impianto abbattitore di arsenico per la depurazione dell'acqua.
No al risarcimento. Per completezza di informazione va anche detto che il Giudice rigetta la richiesta di risarcimento del danno in quanto nessuna delle parti attrici non è riuscita a provare l'entità dei danno limitandosi ad affermare genericamente di essersi approvvigionati di acqua potabile in bottiglia per supplire a quella contaminata.
Le prove richieste, e non ammesse, non erano attinenti solo a l fatto ma non erano nemmeno documentate.
I precedenti. In seguito a questa sentenza chi affitta una casa di sua proprietà è tenuto ad assicurarne la salubrità dell'acqua utilizzata per uso civile, pena la riduzione del canone d'affitto fino ad avvenuta risoluzione del problema. Il caso, secondo l'avvocato Enzo Monacelli, fiduciario del Sunia, può farsi rientrare nella fattispecie dei vizi della cosa locata.
Sulla stessa linea si segnala un provvedimento emesso dal Giudice di Pace di Civita Castellana, il quale ha stabilito che "se vengono riscontrate nell'acqua tracce di arsenico il canone va pagato a metà, quello invece per la depurazione resta in stand-by".
Il giudice, in tale circostanza, ha accolto la domanda perché, come risulta dalle ordinanze comunali, "l'acqua non era potabile e quindi il ricorrente usufruiva di un servizio idrico limitato che, determina di conseguenza una riduzione dei canoni pagati".
Non è stata invece presa in considerazione la restituzione del canone di depurazione, poiché la legge stabilisce che l'ente gestore ha cinque anni di tempo a partire dal 2009 per restituire le somme percepite.
Infine, il TAR Lazio, con sentenza n. 664 del 2012, ha condannato i Ministeri della Salute e dell'Ambiente a risarcire gli utenti dell'acqua di varie regioni (Lazio, Toscana, Trentino Alto Adige, Lombardia, Umbria) con 100 euro al cittadino.
Con la summenzionata sentenza è stato ribadito un fondamentale principio in forza del quale: "fornire servizi insufficienti o difettosi o inquinati determina la responsabilità della pubblica amministrazione per danno alla vita di relazione, stress e rischio di danno alla salute".
Profili di responsabilità in ambito condominiale. I recenti interventi giurisprudenziale forniscono lo spunto per un ulteriore approfondimento: ci si domanda quali soggetti possono essere individuati come responsabili nell'eventualità in cui "dal rubinetto di un'abitazione condominiale sgorghi acqua insalubre". Con D. Lgs. n. 31/2001, così come modificato dal D. Lgs. n. 27/2002, sono stati introdotti limiti notevolmente più severi in relazione a svariate sostanze che non possono essere presenti nelle acque.
Una delle principali novità, inoltre, concerne la responsabilità degli acquedotti per la qualità dell'acqua che distribuiscono fino al contatore principale dell'abitazione.
La stessa qualità dell'acqua deve essere preservata fino ad ogni rubinetto delle singole abitazioni. A tal riguardo si ricorda che, in forza del D. Lgs. n. 27/2002, "per gli edifici e le strutture in cui l'acqua è fornita al pubblico, il titolare ed il responsabile della gestione dell'edificio o della struttura devono assicurare che i valori fissati nell'allegato 1, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l'acqua fuoriesce dal rubinetto".
In altri termini, risulta difficile attribuire al gestore della rete distributiva la responsabilità di un eventuale deterioramento dell'acqua generato, al contrario, dalla rete distributiva interna di un edificio non di sua proprietà.
In tale eventualità è possibile ravvisare una responsabilità dell'amministratore, relativamente al tratto di competenza condominiale. (Da non perdere: Controlli della salubrità dell'acqua in condominio: quali sono gli obblighi e quali le responsabilità?)
Per evitare possibili addebiti di colpa, l'amministratore deve:
- monitorare la situazione dei tubi dell'acqua;
- individuare eventuali anomalie;
- nelle situazioni più urgenti, intervenire nell'immediato per ripristinare la salubrità dell'acqua, anche senza il consenso assembleare, trattandosi della salute dei condomini;
- provvedere alla risistemazione/sostituzione delle tubature, previa consultazione dell'assemblea condominiale.
L'amministratore condominiale risulta responsabile anche dei controlli sui depositi d'acqua, come cassonetti e autoclavi.
Ma allorquando l'acqua sgorghi inquinata dal rubinetto di casa e la contaminazione non è imputabile a controlli carenti degli impianti condominiali, non è ravvisabile alcuna responsabilità civile o penale dell'amministratore del condominio.
È questo il caso del fenomeno dell'acqua che presenti concentrazioni di arsenico oltre i limiti di legge.
Si ringrazia l'Avv. Enzo Cesare Monacelli per averci fornito il testo della sentenza.
