La modifica del regolamento condominiale, contrastante con l'atto di vendita, ha natura di atto di ricognizione
Il caso.
La I. s.a.s. sosteneva di aver acquistato dalla S. s.r.l. la piena proprietà di un appartamento con annesso terrazzo scoperto, come espressamente indicato nel rogito, terrazzo che, invece, stando al regolamento condominiale, risultava essere un bene comune gravato da una servitù di passaggio, per consentire la manutenzione delle facciate del fabbricato, del terrazzo, del lucernario di proprietà di altro interno dell'edificio e del cavedio di pertinenza del garage dell'interno suddetto.
La parte attrice chiedeva, a causa della predetta discordanza tra il rogito e il regolamento, la restituzione di una parte della somma versata al momento dell'acquisto dell'appartamento, pari al valore del terrazzo ed il risarcimento dei danni subiti.
La convenuta, pur non negando la difformità esistente tra il regolamento condominiale ed il rogito, sosteneva, a propria volta, che trattavasi di un mero errore, preso atto del quale, la stessa aveva provveduto, con provvedimento datato 23-03-2007, a modificare il regolamento, come era in suo potere, escludendo dal novero dei beni condominiali il terrazzo a livello oggetto del contendere.
Secondo la convenuta, essendo intervenuta la suddetta modifica prima della citazione introduttiva del giudizio, ogni motivo di lagnanza denunziato dalla società attrice doveva considerarsi venuto meno.
Allo stesso modo, secondo la S. s.r.l., anche la domanda risarcitoria doveva considerarsi infondata, poiché la parte attrice non aveva mai perso il possesso di fatto del bene (terrazzo), né mai alcun condomino lo aveva rivendicato.
Quanto alla servitù di passaggio, ancora es istente, essendo funzionale alla manutenzione dello stesso terrazzo e delle facciate, non poteva reputarsi idonea ad incidere sul v alore del bene in contestazione.
La modifica del regolamento condominiale quale atto di ricognizione ex art. 2720 c.c.
Il Tribunale di Taranto ha dato ragione alla convenuta, ritenendo che, con la modifica del regolamento condominiale, intervenuta, come si è detto, prima dell'atto di citazione, la S. s.r.l. avesse implicitamente riconosciuto che il terrazzo era di proprietà della I. s.a.s, acquirente dell'immobile.
Il Tribunale ha, inoltre, equiparato la modifica del regolamento condominiale alla ricognizione del titolo originale, prevista ex art. 2720 c.c. ("L'atto di ricognizione o di rinnovazione fa piena prova delle dichiarazioni contenute nel documento originale, se non si dimostra, producendo quest'ultimo, che vi è stato errore nella ricognizione o nella rinnovazione"), escludendo, come invece, sostenuto dalla parte attrice, che, a tal fine, fosse necessaria la partecipazione di tutti i condomini, pregiudicati nei loro diritti dalla modifica, e la trascrizione dell'atto.
La distinzione delle clausole del regolamento contrattuale
L'atto di ricognizione, previsto dall'art. 2720 c.c., infatti, presuppone l'esistenza di un documento originale contenente una valida dichiarazione, da cui derivi l'esistenza del diritto riconosciuto, e non sostituisce il titolo, costituendo solo una prova della sua esistenza; pertanto, l'applicazione di tale norma presuppone il previo accertamento dell'effettivo significato dell'atto dedotto in giudizio, valutazione riservata al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità, ove sorretta da congrua motivazione (Cassazione civile, sez. I, 04/02/2009, n. 2719).
L'atto di ricognizione non ha, quindi, natura dispositiva, ma si limita a provare l'esistenza di un diritto, riconosciuto in un altro documento; nel caso di specie, con la modifica del regolamento condominiale, la parte venditrice ha voluto semplicemente correggere il precedente regolamento condominiale, riconoscendo che il terrazzo a livello, come risultava dall'atto di acquisto, non rientrava tra i beni comuni, ma era in proprietà esclusiva dell'acquirente e posto a servizio dell'unità immobiliare acquistata dalla parte attrice, come dimostrato anche dalla conformazione della terrazza e dal piano di accatastamento.
Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?
La soluzione.
Il Tribunale ha, quindi, rigettato tutte le domande ed eccezioni proposte dalla I. s.a.s. nei confronti della S. s.r.l., ritenendo che la natura del terrazzo condominiale non fosse mai stata posta in discussione da parte degli altri condomini e che la servitù di passaggio non incidesse sul valore economico del terrazzo, essendo prevista, innanzitutto, per la manutenzione dello stesso ed in secondo luogo per quella delle facciate condominiali e delle altre proprietà individuali e, per tale motivo, potendo essere equiparata a quella spettante in virtù dell'art. 843 c.c., che impone al proprietario di permettere l'accesso ed il passaggio attraverso la sua proprietà, ove ne sussista la necessità, al fine di costruire o riparare un muto o altra opera del vicino oppure un bene comune.
